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- 彰化交流道特定區計畫公告時程不明，投資區段徵收農地要小心
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MyGo家族資產管理辦公室土地開發副總經理 陳祐薇表示，彰化交流道特定區計畫已經遭遇投資客炒地拉抬價格，目前市場價格非常混亂。
【MyGoNews編輯部/綜合報導】彰化交流道特定區計畫歷經數十年，在政府的大力推動下，近年來彰化交流道特定區計劃也吸引了許多投資者的目光與行動，而現在如要投資彰交，會是價格的甜蜜點？或是得持續觀望，待整體行情明朗化後再行進場？
根據MyGo家族資產管理辦公室，MyGoBigData地籍大數據顯示：
彰化交流道土地數量超過33,000筆，6大優先發展區約9,000筆，歷經2022～2023年台中投資客的炒作，導致價格混亂，加上地主們售地價預期心態高，開在土地真實成交價格之外，讓區域行情浮現墊價效應，各路行情儼然成為多頭馬車。
MyGo家族資產管理辦公室副總經理陳祐薇提醒投資者，彰交土地高達8成是農業用地，且多數未重劃分配，以及交通道路系統不工整，造成土地面積差異大、臨路地少…等缺陷，容易對土地價值的增長帶來負面效應。
目前數據上看起來，交易數據高低差異非常大，所以彰化交流道特定區的現況並沒有所謂的平均價、行情價，買賣價位仍處於不健康的落點，每塊土地都要作單一的個別評估，一不注意就可能落入價格的圈套。
MyGo家族資產管理辦公室建議本計畫區投資者要注意下述5點：
1、購買彰交土地，必選優先發展區6大區塊，尤其是區塊1與區塊2
彰交土地分為6大區域，其中區塊1為彰美路、彰和路、線東路所圍農業區，而區塊2則有線東路兩側、彰草路與番仔溝排水間農業區，此兩區與彰化的經貿核心以及商業生活中心相鄰，區塊結構富含地理優勢。
彰化交流道特定區計畫 優先發展區第一區塊示意圖(左圖)與第一區塊示意圖(右圖)
2、土地從公告至實施完成，所需時間極為冗長，因此購地成本一定要夠低。
一般而言，土地公告現值，需要縣市政府歷經調查地價動態，接著劃分不同區段，再依各區段調查買賣案例價格估計區段地價後，提交地價評議委員會評定，再於每年特定時間公告土地現值，後續還要歷經長久的土地公告地價程序，接著直到公展與實施還有漫漫長路要走。其間也可能產生許多的變化，所以投資者在購買土地時，應充分壓低購地成本，減少因時程耗費所帶來的風險，相對安全又有效的放大資本利得。
3、投資彰交土地如遇上前手炒家炒作價格，購地後轉手難
彰交土地在近兩年，遇上投資客進場大量操作，企圖壟斷土地的供給鏈，作不合理的低買高賣，再倒貨給其他的投資客，後續一般投資者如果不幸接刀，屆時在政策改變或不可抗力的因素下，想轉手？簡直難上加難！
4、尤其要注意土管規定，未來配地後兩年是否強制開發，否則國家會收回土地
政府為了防止投資客有養地、炒地皮的行為，限制得標人應於規定期限內進行開發使用，否則政府得以原決標價買回土地，因此投資者在購買土地時應先注意政府相關的土地管制規定，以免造成損失。
5、產專用地價值遠低於住宅用地，農地成本不可以高於當地工業用地的1/3
一般而言，產專用地雖面積較大，但相對的土地價值也遠遠低於住宅用地，因此投資者若要購買農地，在成本的考量上需注意要低於當地工業用地的3分之1，後續脫手時才有合理的獲利。
MyGo家族資產管理辦公室土地開發副總經理 陳祐薇表示，彰化交流道特定區計畫已經遭遇投資客炒地拉抬價格，目前市場價格非常混亂。理性投資考量下，投資人要跳脫炒地客設下的墊價獲利陷阱，投資人需要查實每筆土地背後是否是真實地主或炒作的投資客。另外，慎選有大數據依據且具備都計、地政、建築背景的土地開發團隊來分析交易土地，才能避免買到加價過高的土地。
更多彰化交流道特定區計畫的詳細介紹請見影音：
https://www.youtube.com/watch?v=80E5hZ1wxIw&t=311s
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