新聞摘要
- 內政部擬研議預售信託擔保機制精進以保障購屋者權益。賴正鎰：全台展延開工宅數居高不下，籲請政府停止打房並放寬土建融及信託限制
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】內政部長林右昌日前表態將研議預售信託擔保機制精進措施，以保障購買預售屋民眾的權益保障。對此，鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2023年10月16日指出，近3年全台預售建案因工料雙漲、政府接連打炒房、土建融貸款成數及囤房稅等諸多政策，造成六都的展延開工宅數屢創新高，2022年高達6萬戶，2023年估計也會超過5萬戶，瀕臨影響市場供應錬正常運作的狀態。
賴正鎰呼籲政府加大協助營造業改善缺工情況的力度，同時適度放寬土建融管制，囤房稅2.0規定，對於有意調整預售屋信託機制的部分，他認為現有銀行信託撥款運作得很順暢，政府應順從市場機制、滿足民眾購屋需求，最好不要再多設限，以免增加開發商資金壓力。
根據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，去年(2022)全台住宅建照核發18萬戶，為近20餘年來最大天量，開工展延也達最高峰，達到6萬209戶，換算起來等於約33％建照戶數申報開工展延(詳如附表一)，較前年(2021)年增30.9％。
而2023年第一季全台建照展延件數為1,262件、展延開工總宅數13,178戶，全國平均展延開工宅數比重擴大為37.5％，六都平均展延比重更達59.5％。其中，展延率最高是台北市和高雄市；最低為台南市。若以數字來看，雙北市加起來就超過5,000戶、高雄市也有2,448戶，預估2023年展延開工總宅數仍有逾5萬戶規模。(附表二)
根據建築法規，新建案取得建照後半年內需申報開工，可再展延3個月，也就是取得建照9個月內必需申報開工，但這幾年受疫情影響缺工潮嚴重，各縣市政府陸續宣布建照、雜照可自動展延，建築期限延1-3年不等，延長建照的建築完工時程。
鄉林不動產研究室指出，數據顯示，開發商近年來因缺工缺料及建材成本高漲、政府接連打炒房等因素，推案及興建時程難以管控，導致申請展延宅數出現爆衝。
尤其是，央行連續兩年緊縮土融額度、對開發商祭出18個月限期動工令，除了危老、都更重建可以不受限制之外，一般建案須在期限內動工，但面臨缺工、原物料高漲、房市景氣不明朗以及資金調度等多重壓力，不少建商只能先申請建照，再按程序申報延後開工，以確保營建成本，並避免違約被罰款，也可緩解新完工成屋持有的成本壓力。
賴正鎰分析，內政部為保障大眾購買預售屋的權益，宣佈打算針對銀行抵押債權、預售款運用及價金動用等對建商作進一步規範，出發點當然是很好，但是也必須顧及建築開發商財務運用的彈性空間，現階段很多建商因為土建融限縮，面臨資金調度以及缺工困境，需要政府大力支持協助。
他說，以展延開工宅數創新高這個現象來看，跟資金調度財務面就脫不了關係，過去幾年房市火紅時期缺工、搶工問題就開始白熱化，加上購地成本持續增加，如果成本沒掌握精準，可能會面臨一開工就虧損的窘況。
他表示，開發商最怕就是突然遇到景氣突然下滑，房子成交速度變慢，一開工就要投入大筆資金，而完工後還未售出之餘屋多還會有囤房稅的壓力，所以說展延開工宅數飆高現象是工料雙缺加上疫情還有政府連續打房措施，以及限期動工令等因素及政策交錯下的後遺症，如果再加上信託強化管制，更會讓中、小型建商財務調度失靈。
賴正鎰：全台展延開工宅數居高不下，籲請政府停止打房並放寬土建融及信託限制
賴正鎰呼籲政府加大協助營造業改善缺工情況的力度，同時適度放寬土建融管制，囤房稅2.0規定，對於有意調整預售屋信託機制的部分，他認為現有銀行信託撥款運作得很順暢，政府應順從市場機制、滿足民眾購屋需求，最好不要再多設限，以免增加開發商資金壓力。
根據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，去年(2022)全台住宅建照核發18萬戶，為近20餘年來最大天量，開工展延也達最高峰，達到6萬209戶，換算起來等於約33％建照戶數申報開工展延(詳如附表一)，較前年(2021)年增30.9％。
而2023年第一季全台建照展延件數為1,262件、展延開工總宅數13,178戶，全國平均展延開工宅數比重擴大為37.5％，六都平均展延比重更達59.5％。其中，展延率最高是台北市和高雄市；最低為台南市。若以數字來看，雙北市加起來就超過5,000戶、高雄市也有2,448戶，預估2023年展延開工總宅數仍有逾5萬戶規模。(附表二)
附表一：全台六都建物展延開工總宅數增減率/附表二：2023年Q1全台六都建照件數及建物戶數展延比較
根據建築法規，新建案取得建照後半年內需申報開工，可再展延3個月，也就是取得建照9個月內必需申報開工，但這幾年受疫情影響缺工潮嚴重，各縣市政府陸續宣布建照、雜照可自動展延，建築期限延1-3年不等，延長建照的建築完工時程。
鄉林不動產研究室指出，數據顯示，開發商近年來因缺工缺料及建材成本高漲、政府接連打炒房等因素，推案及興建時程難以管控，導致申請展延宅數出現爆衝。
尤其是，央行連續兩年緊縮土融額度、對開發商祭出18個月限期動工令，除了危老、都更重建可以不受限制之外，一般建案須在期限內動工，但面臨缺工、原物料高漲、房市景氣不明朗以及資金調度等多重壓力，不少建商只能先申請建照，再按程序申報延後開工，以確保營建成本，並避免違約被罰款，也可緩解新完工成屋持有的成本壓力。
賴正鎰分析，內政部為保障大眾購買預售屋的權益，宣佈打算針對銀行抵押債權、預售款運用及價金動用等對建商作進一步規範，出發點當然是很好，但是也必須顧及建築開發商財務運用的彈性空間，現階段很多建商因為土建融限縮，面臨資金調度以及缺工困境，需要政府大力支持協助。
他說，以展延開工宅數創新高這個現象來看，跟資金調度財務面就脫不了關係，過去幾年房市火紅時期缺工、搶工問題就開始白熱化，加上購地成本持續增加，如果成本沒掌握精準，可能會面臨一開工就虧損的窘況。
他表示，開發商最怕就是突然遇到景氣突然下滑，房子成交速度變慢，一開工就要投入大筆資金，而完工後還未售出之餘屋多還會有囤房稅的壓力，所以說展延開工宅數飆高現象是工料雙缺加上疫情還有政府連續打房措施，以及限期動工令等因素及政策交錯下的後遺症，如果再加上信託強化管制，更會讓中、小型建商財務調度失靈。
