【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2023年第三季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查的總平均指數為105.88點。較前一季上升5.45點(2023Q2：100.43)。
 
本次調查中，4項指標較第2季皆全數上升(總體經濟、土地開發、店面、辦公室)。其中店面「偏向保守」，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為119.82點，相較前一季上升12.84點(2023Q2：106.98)；信心居次的指標為「總體經濟環境」與「辦公室」，在本次調查中皆為104.73點，總體經濟方面，相較前一季上升0.95點(2023Q2：103.78)，接近「持平」水準；而辦公室則在接連兩季的下跌後，於本季觸底反彈，較前季上升4.15點(2023Q2：100.58)。信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為94.26點，為本次最低之指標，較上一季上升3.85點(2023Q2：90.41)，仍維持在保守的信心水準。另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為121.96點，較前一季下降5.08點(2023Q2：127.04)，指數雖較前季為低，但仍維持在樂觀的信心水準。
 
而全台三大都會之土地開發信心指數皆呈上升趨勢。其中南部地區信心點數最高，為124.32點，相對前一季調查結果上升18.51點(2023Q2：105.81)；其次為中部地區，信心指數為121.62點，相對前一季調查結果上升11.15點(2023Q2：110.47)；北部地區信心指數為113.51點，較前一季調查結果上升8.86點(2023Q2: 104.65)。
 
另可將本指數分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數為104.90點，長期之信心指數為105.01點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資看法沒有太大差異。
 
主持此信心指數調查的政治大學地政系林左裕教授表示，因美國升息力道逐漸減弱，對商用不動產投資報酬率的要求也隨之紓緩，投資及對總體經濟之信心也緩步上揚。而隨著國內各區域軌道運輸之發展日益成熟，輔以T-Pass定額月票方案鎖定交通成本，在產業進駐的加持下，對中、南部及蛋白區的投資信心有極高的助益。
 
CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，隨著各大央行升息利率接近頂峰，後續對升息看法也逐漸趨緩，在投資與總經的整體信心上已漸漸復甦，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」，在營造整體健康的環境下，ESG議題因應趨勢將更被重視，往綠色金融的融資、投資兩大方向來努力，在開發市場的同時，能以資金做為淨零排放的支持力量，並降低對環境、社會可能產生風險的投資部位，達到共進的平衡。
 
在土地開發市場信心指數方面，范之虹都市計劃技師事務所所長范之虹表示，2017年美中經濟脫鉤以來，隨著全球供應鏈重組，台商回台投資等三大方案吸引1781家企業，回台投資金額逾2兆新台幣，風行草偃下工業地產成為投資新寵，這幾年全台工業地產交易量與交易價格屢創新高。政府產業政策雖然訂有產業創新條例，來因應產業發展的需求，然而回國者眾，對產業用地需求急遽升高，一時洛陽紙貴，加以工業用地儲量不足，在設廠及資本競逐的結果，國內工業用地價格漲勢驚人，致使國內中小企業、工業4.0新創產業面臨工業用地供給及價格問題，設廠、擴廠或轉型均受到很大的阻力。依本季土地開發市場信心指數表現來看，國內土地開發市場因需求者眾，方興未艾未來可以預期工業用地價格將持續上升。2025年5月各縣市國土計畫法施行前，針對中小企業、工業4.0新創業業者，政府應有更親近產業用地政策，以減緩工業用地價格持續上升，影響我國中小企業、工業4.0新創業業者轉型契機。
 
在辦公室市場方面，資深商用不動產投資師曾柏祥表示，在連續兩季的下跌後，辦公室市場的信心指標出現反彈。辦公室市場的榮枯與產業需求基本面以及金融面的資金成本息息相關。疫情發生後，企業的異地備援推升了辦公空間的需求，然遠距工作型態的出現，又減少了工作場合的需求。而去年度美國聯準會的快速升息，雖然台灣央行升息幅度不若美國，但仍排擠國內投資人對辦公室產品的資金分配，使得今年前2季辦公室市場信心指數下滑至100的持平水準。而隨著升息進入尾聲，本季辦公室信心指標也止跌反彈，以中長期角度來看，辦公室主要的集中地台北市，在未來五年將有超過50萬坪的A級辦公室新供給進入市場。在這些新供給辦公室以新穎的設備與良好的管理吸引企業的情況下，預估台北市辦公室市場將出現大量搬遷與重新議價的情況，對租金水準與空置率高低，都將出現結構性的改變。

 
曾柏祥指出旅館指標從2021年第二季開始，反應解封後對旅遊市場的期待，也出現上升趨勢，甚至在前二季的調查中，旅館指標信心指數高居五項子指標之冠。但是，雖然國內旅遊盛行，國際觀光客卻無法回到疫前水準，甚至出現觀光逆差的情形。在缺少國際觀光客的情形下，高漲的旅館投資信心指標能持續多久，也是投資人需審慎思考的議題。
 
台灣不動產投資協會副理事長兼毅成建設董事長王大任表示，台灣房地產市場正經歷變化和挑戰。全球經濟的不穩定性是重要因素，會影響投資者的信心和購房意願，而平均地權條例的修法亦造成土地使用開發和經營策略的改變，進而影響到房地產開發項目的規模和盈利能力。王大任指出建照量減少的現象值得關注。建照量減少反映出開發商面臨土建融和餘屋貸款限制等壓力，致使他們採取減量經營策略，開發商已轉向興建商業和工業地產，特別是受惠於美中貿易戰和台商回流的工業地產，以因應企業擴張需求的增加。總體而言，台灣的房地產市場正在經歷變化，住宅市場的情況不如以前熱絡，而商業和工業地產可能躍為開發商的重點。政策、經濟環境和全球趨勢都可能對市場產生影響，投資者和開發商需要密切關注市場動向並謹慎規劃他們的策略。
 
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。
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