【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房價上漲是近年來許多國家所面臨的重要議題，高昂的房價為許多民眾帶來了沉重的財務負擔。然而，房價居高不下的原因難以用人口與所得等基本面因素來充分地解釋。
 
政治大學商學院信義不動產研究發展中心2023年5月19日舉辦房價系列講座，由政治大學財務管理學系陳明吉教授進行房價系列研究的第二場演講，主題是『由非基本面因素談房價變化：市場有一隻看不見的手？』，從非基本面之認知偏誤角度，採用行為財務理論之定錨、釣愚、思想傳染、從眾行為、敘事經濟、媒體渲染、貨幣幻覺、處置效應及回饋理論等概念來解釋房價變化之原因。在任何自由經濟市場中，廠商的訂價策略均會利用消費者有認知偏誤之弱點，不是僅在購屋理財時需要注意而已。
 
陳明吉指出，「釣愚」是指利用人們在資訊或心理上的弱點去操縱他人以獲取最大利益。在自由競爭的環境中，只要有釣愚的機會，就會有人善用這種機會。釣愚是普遍存在於全球自由市場中的現象，在台灣各行各業與房地產市場中均可觀察到利用人性弱點進行銷售的做法。而所謂「定錨」可以從台灣實施實價登錄制度後發現到，也就是少數業者運用關係企業交易來拉高房價的情況，造成後續交易的價格不斷地被墊高，因此購屋者對於一些不尋常的高價交易應有所警覺。「從眾行為」是指人們會跟隨周圍的人或群體所作的決策，而忽視自己的判斷能力。
 
例如，在COVID-19疫情期間，新竹、台南房市曾出現在建案接待中心外的排隊搶購人潮。經由媒體的大幅報導，產生了「渲染效應」，使得投機性價格的波動更快速地向外傳播。台灣房價的長期上漲及抗跌，可歸因於「處置效應」。由於民眾傾向於實現利得而非承擔損失，於價格下跌時傾向選擇不出售而繼續持有房產。上述因素均會影響房價的形成、購屋決策，進而影響整個房市的運作。若短期心理偏誤過大，讓房價漲幅加劇，泡沫可能因此產生。若此種偏誤長期存在，例如「有土斯有財」傳統觀念早已根深蒂固，將持續支撐房價，造成房價泡沫難以破滅，此為台灣房價居高不下的主要原因之一。
 
陳明吉表示，非基本面因素會促使房價泡沫的形成，而市場情緒可反映非基本面因素對房價的影響。學術界已提出許多嚴謹的房價泡沫檢測方法，亦可編制情緒指數作為捕捉非基本面房價變化的一種指標，用於分析及預測市場趨勢。過去編制此類指數不易且成本較高，如今可利用網路資訊，如電子新聞、臉書與論壇貼文、關鍵字搜尋等，來製作市場情緒的代理變數。此類指數已透過嚴謹的學術研究，驗證其與房市變化密切相關，實證結果可供政策制定者參考。陳明吉最後指出，政府制訂許多政策卻難以平抑高漲的房價，提醒政府需要新的思維與作法以因應快速變化之社會，不然將繼續陷在泥沼。