【MyGoNews蕭又安/綜合報導】正心不動產估價師聯合事務所2023年3月3日發佈「大台中房市交易動態資訊平台」發布2022年大台中房市分析年報，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理認為，台中港特區已連續兩年名列土地成交熱區，此外，新興重劃區諸如南屯13期(大慶)也蓄勢待發。隨著重大交通建設國道4號台中環線豐原潭子段通車，進行城鄉距離縫補作用，大幅縮短行車時程，市區與外圍串整度更佳，有助於蛋白地區房市表現；而南屯13期重劃區具備雙軌及放射狀交通樞紐動線，且可與周邊成熟發展商圈串連，也成為積極搶進的熱門區域之一。
 
就台中市2022年全年不動產交易量體及價格進行專業分析。在建物買賣移轉登記數量部分，2022年全年買賣登記棟數為50,695棟，年增1.4％，前三名交易熱區依序為北屯區(10,274棟)、西屯區(6,223棟)、南屯區(4,419棟)；第一次登記棟數為24,391棟，年增34.2％。雖有諸多不利於房市因素(限貸令、升息…等)干擾，但整體表現仍優於2021年。
 
觀察2022年六都建物買賣移轉棟數表現，於第一季受傳統淡季影響致交易量普遍較低，第二季僅略為回穩，而後因地緣政治風險提升及持續升息干擾，第三季六都交易量全盤走跌，整體量縮格局已顯，之後僅餘台中受惠於交屋潮大量挹注，而使第四季交易量尤為亮眼；總結2022年全年表現，六都僅台中市維持正成長，其餘五都皆呈量縮，其中新北市、台南市及高雄市年衰減均超過一成。

 
2022年台中建照戶數為33,647戶，年增1,163戶；使照戶數為21,933戶，年增6,195戶；開工戶數為30,048戶，年減2,791戶；建照戶數已連續第三年突破3萬戶，使照戶數則首度站上2萬戶、直逼2.2萬戶，開工戶數雖有大減情形，但仍位於3萬戶高檔區。
 
2022年下半年不動產市場氛圍雖較為動盪，但建商仍依原訂計畫送件核照，故建照量未減，惟後續可觀察開工量是否有持續量縮情形，若建商推案轉趨保守或買氣不振時，則會反映在開工量上有顯著量減情形。
 
另從總樓地板面積變化來看，自2017年起迄今，建照與開工總樓地板面積走勢趨於一致，表示取得建照的案場多有順銷情形，進而緊接著申報開工進入興建期，目前兩指標皆處於高檔區，反觀使照總樓地板面積則一路落後，凸顯出「賣的快但蓋不快」的問題，其與嚴重缺工大有關連，後續反映出的是交屋期遞延狀況。

 
從推案金額分析，台中房市自2016年於谷底反彈，且已連續第六年走升。雖有信用管制進場對過熱的房市進行抑制，但以現實面來看，建商不可能做賠錢生意，仍須反映購地、營建、人事、管銷等各項成本，加上民眾非理性的購屋搶購行為，也間接對房價造成了推升效果，故使得推案金額節節高升。
 
小坪數產品已走了近五年，目前市場上缺乏換屋族產品，從2022年推案戶數與金額差距拉大來看，推測可能原因為坪數放大、戶數縮減(量減價高)。依實價登錄資料分析，2022年各季交易量與總金額分別為Q1：12,328件、總金額約2,203億；Q2：12,814件、總金額約2,031億；Q3：10,520件、總金額約1,476億；Q4：13,106件、總金額約1,782億。端看2022年全年表現，成交總金額為7,492億，較2021年減少約568億，年減7％，而成交總量則為48,768件，增加700餘件，年增1.5％。2022年受整體經濟下行風險提升與央行連續升息等因素干擾，交易買氣明顯受阻，土地交易量萎縮，致成交總金額大幅縮水，惟部分行政區受惠於交屋潮挹注，故保住交易總量仍為正成長。

 
在土地成交價格部分，2022年Q4都內土地各類均價與上季相比：住宅區價揚3.6萬/坪；商業區大跌7萬/坪；工業區成長1.3萬/坪；農業區上漲1.5萬/坪；其他土地則回跌至2字頭水位來到21.8萬/坪，本季雖仍以道路用地交易佔大宗，惟係以外圍地區為主，故成交價較低。而都外土地各類均價與上季相比：甲建及丙建分別下滑3.6萬/坪與2.1萬/坪；乙建小漲1萬/坪；丁建價揚2.4萬/坪；農牧用地略跌0.7萬/坪；其他則成長1.6萬/坪。(詳本年報第46、47頁)
 
近年來各類型建物的建坪平均單價為：大樓單價約22.1萬/坪，華廈單價約17.1萬/坪，公寓單價約15.9萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢；而以總價表現來看，透天厝平均總價約1,590萬，大樓平均總價約1,160萬，華廈平均總價約610萬，公寓平均總價約470萬。長期而言，透天厝及大樓平均總價易有明顯漲跌幅度，反觀華廈及公寓的部分則幾無變化。
 
2022年全年度屋齡2年內大樓交易案件(超過500件者)，以南屯區單價較高，而交易量則集中在北屯區、烏日區及南屯區。與110年相比：北屯區價量皆揚，高價位區成長逾1萬/坪；烏日區近七成交易屬夢幻誠，成交價為15.3~32萬/坪，底標~後標受該案挹注影響而價揚超過3萬/坪；南屯區因有興富發博克萊、雙橡園S1特區、陸府觀森等高單價個案進場交易，致前標~頂標突破40萬/坪，反觀低價位區則反映麗寶微笑城市2米蘭花園行情，大幅下修逾5萬/坪。

 
而分析2022年全年度屋齡2年內透天厝交易案件(超過150件者)，以北屯區之平均總價較高，本年度新屋透天厝交易熱區為沙鹿區、龍井區及梧棲區。與110年相比：沙鹿區購買主力帶為1,050~1,565萬元間，僅後標小跌佰萬，其餘區位持平；龍井區購買主力帶為916~1,200萬元間，表現與去年相當；梧棲區購買主力帶為945~1,300萬元間，全區走揚，高總價區成長超過佰萬。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，依據2022年全年度實價登錄資料回顧屋齡2年內新屋總價交易狀況，住宅大樓與華廈產品均以總價落點在500~1,000萬元間較受消費者青睞；而透天厝產品購買主力總價則落在1,000~1,500萬元間。各產品類型總價低於仟萬元之佔比分別為：住宅大樓55.6％、華廈77.4％、透天厝21％。各類建物交易總價帶及交易熱區概況如下：
 
■住宅大樓新屋市場主力為500~1,000萬元間，並集中於北屯區(41％)、烏日區(19.6％)及清水區(6.1％)。
■華廈新屋市場主力為500~1,000萬元間，並集中於大肚區(26.4％)、沙鹿區(16.3％)及大雅區(9％)。
■透天厝新屋市場主力為1,000~1,500萬元間，並集中於沙鹿區(18.6％)、龍井區(13.9％)及梧棲區(13.6％)。
 
若以台中各行政區為界，觀察2022年屋齡兩年內區分所有建物(大樓、華廈、公寓)成交平均單價表現，扣除交易量低於50件之行政區後，2022年全區兩年內新屋已無成交均價低於15萬/建坪之交易；而成交均價介於15~20萬/建坪之行政區僅餘清水區、大里區及東勢區，表示新屋行情要見1字頭房價已屬極少數，購屋預算至少須以2字頭起計。
 
各行政區中，以西屯區平均房價最高，高達38.1萬/建坪，其後依序為西區、北區以及南屯區，四個行政區均價皆超過35萬/建坪，尤以北區年漲5.6萬/建坪最多。具交通機能優勢之行政區價格已突破25萬/建坪，例如挾國道優勢的潭子區、豐原區、神岡區，以及台中高鐵門戶的烏日區。

 
另統計2022年不分屋齡區分所有建物(大樓、華廈、公寓)成交平均單價表現，扣除交易量低於50件之行政區後，2022年全區不分屋齡住宅已無成交均價低於15萬/建坪；而成交均價介於15~20萬/建坪之行政區則有沙鹿區、霧峰區、龍井區、大肚區、東勢區、大甲區、清水區及梧棲區。
 
受惠於新案交屋潮挹注影響，東勢區及霧峰區分別拉升至17.3萬/建坪、18.8萬/建坪；后里及神岡區突破20萬/建坪；西區及北區超過25萬/建坪；價最高者為西屯區及南屯區，已正式站上3字頭水位。(詳本年報第61頁)
 
在透天厝產品部分，扣除交易量低於100件之行政區後，2022年全年成交平均總價低於1,000萬元僅新社區及石岡區，成交平均總價介於1,000萬元以上~1,500萬元則佔多數行政區，為主力成交總價帶，觀察交易區域仍係以外圍蛋白區域為主。
 
成交平均總價高於2仟萬元為舊市區全部範圍以及神岡區，其中，成交平均總價最高之區域由西屯區以約5,440萬元拿下，南屯區以4,670萬居次。
 
將2022年不分屋齡全類型包含住宅大樓、華廈、公寓、透天厝之交易進行區域熱點分析，以探究本市不動產買盤動向，可得知熱區分布明顯集中在台74線環內區域，諸如南屯區、西屯區、北屯區、北區以及東區；與2021年相比，高密度遍地開花的盛況不再，反而以單一點狀熱點聚集為主，例如北屯區與潭子區交界處、烏日高鐵站附近。
 
陳孟筠表示，綜觀結果，購屋民眾仍偏好生活機能發展成熟區域，雖然海線地區具有親民價格優勢，但現階段中古屋物件有限、新案多數尚在興建中，以及當地機能尚未發展健全，故市區買盤依舊備受青睞；而近期在國道4號台中環線豐原潭子段正式通車利多下，潭子區交易量能確實有匯聚效應。
 
若以獵地軌跡來看，運用實價登錄資料篩選出可開發土地包含都內土地中的住宅區與商業區，以及都外土地之建築用地(例如：甲建、乙建…等)，2022年土地交易熱區分布狀況說明如下：其一、台74線沿線部分，北屯區交易有顯著消散，移轉至南屯區沿伸南區一帶；其二、沙鹿區、梧棲區及龍井區一帶仍維持高密度交易；其三、大甲區於台鐵大甲站周邊有向外發散交易情形。
 
綜結上述內容，陳孟筠認為，台中港特區已連續兩年名列土地成交熱區，此外，新興重劃區諸如南屯13期(大慶)也蓄勢待發。隨著重大交通建設國道4號台中環線豐原潭子段通車，進行城鄉距離縫補作用，大幅縮短行車時程，市區與外圍串整度更佳，有助於蛋白地區房市表現；而南屯13期重劃區具備雙軌及放射狀交通樞紐動線，且可與周邊成熟發展商圈串連，也成為積極搶進的熱門區域之一。