新聞摘要
- 宏大國際資產近期發布2023年Q1市場季報指出，隨著時空轉換與產業的變化，各類型不動產的走勢也各自有不同發展與走勢，可以天氣圖來做概略性的比喻。
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宏大國際資產陳益盛總經理指出，觀察2018~2022年近5年來商用不動產的交易及趨勢，預估2023年商辦、廠辦、工業、零售、旅館5大類市場，依序呈現出熱與冷的現象。(圖/宏大國際資產)
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台灣的住宅及土地市場，正面臨一波雷陣雨。原本2022年1月發布的銀行選擇性金融管制，管制18個月內必須送建照的金箍咒，已經導致建商保守買地推案，加上政府祭出平均地權條例修正案，打房已打到建商、代銷，甚至房仲業者。商用不動產的市場則有相對樂觀及不同的情勢，宏大國際資產近期發布2023年Q1市場季報指出，隨著時空轉換與產業的變化，各類型不動產的走勢也各自有不同發展與走勢，可以天氣圖來做概略性的比喻。
宏大國際資產陳益盛總經理指出，觀察2018~2022年近5年來商用不動產的交易及趨勢，預估2023年商辦、廠辦、工業、零售、旅館5大類市場，依序呈現出熱與冷的現象。從近5年的交易量來看，5大類成交金額仍以工業類占比達45％~47％最高，商辦與廠辦則各約20％~24％不等次之，旅館則因疫情放緩國門即將開放，有曙光乍現的跡象，佔比約5％~13％，零售店面雖佔比僅約3％~4％仍不高，但沉寂多年後終於稍有萌芽，從「食」與「美」的產業首先帶動。
•商辦：台北市區幾乎無新增供給，物以稀為貴—你不買、她不買、自有人買。以信義區A辦統一國際大樓為例，約2019年Q2成交每坪158萬已經是當時商辦交易最高價，2020年Q3成交再提高到每坪179萬，漲幅已上漲13.3％，是資金行情的起點，2022年Q4的成交價則上漲到每坪210萬，漲幅17.3％，也是第一戶突破每坪200萬元的商辦案例，已經不亞於信義區豪宅的價格。陳益盛指出，商辦市場呈現價漲格局，也形成商圈逐步外溢，市中心買不下手或希望更新屋齡的，北市就往近期最熱門的北士科、南港、內科、大直，或再往新北市捷運沿線多區，甚至桃園青埔、新竹竹北等區域，尤其台中七期市政特區等，也因工商活動逐步成熟，漸漸發展出商辦需求及市場，其中最具代表是中壽砸下約120億購入豐邑市政核心商辦大案的交易案，是台中第一件突破百億元的交易案。
•廠辦：以往廠辦類產品往往歸類於工業不動產，但近年來隨著市場需求轉變，由於商辦供給不足，由內科到北士科，甚至新北市捷運沿線幾個行政區，由科技業帶動之下逐步發展出廠辦市場，作為企業研發中心及行政辦公之用，近年則有金融業Fintech的需求加入，如中信金的內湖安康路二棟資訊及行政大樓，及華南金位於土城工業區興建中的廠辦大樓等。由於廠辦大樓的價格相對低於市中心的商辦大樓，因此只要是電子相關產業，或策略性產業、甚至傳產，購置/承租廠辦產品，其成本會較商辦類低上許多，因此近年來市場有逐步擴張的趨勢，多家建商也提高興建廠辦的行列，如華固、長虹、遠雄等。
2018-2022商用不動產交易佔比(圖/宏大國際資產)
•工業/廠房：工業類型不動產仍是市場交易金額最大的項目，近5年每年交易額幾乎但占了幾大類商用不動產的第一名，佔比達45％~47％，而2022年交易金額高達702.3億元，主要市場仍呈現缺貨，猶如汽車仍缺晶片但已放緩，有需求有貨仍須先下手。隨著農地廠房逐漸申報或已另覓得他處、及國外訂單放緩，搶購潮已逐步放慢，預估市場仍穩定成長，但價格會逐步回歸理性。陳益盛指出，評估達70分以上的老廠房多數已售出，目前市場上近二年仍未售出的標的，除了惜售的之外，多數不是太破舊、就是地點太差、或著地形狹長不規則等，最後仍須以合理價格才得以售出。台南、高雄的工業地則衝太快，惜售的地主已經把一家台積電擴廠或即將進駐當成一個成熟的竹科園區來看待，預估冷卻之後價格會有一波下修。
•店面/零售：雨快停了，但地面仍濕滑。零售/店面近期因政府逐步解封，消費者去年第三季已經陸續外出逛街、聚餐，業者也感到人氣氛圍日漸提升，已較積極進行擴點，其中以餐飲、醫美業者最為明顯，美妝保養、生活百貨業者、藥妝店等也陸續計畫拓點。陳益盛表示，近期就先後媒合了醫美、餐飲、生技業成交店面及具有店效的2樓店辦，可以感受到「美」的、「食」的產業已逐步回溫，但其他多數產業仍相對保守及觀望。
•旅館/飯店：解封在即，署光乍現，一魚二吃—可經營或收租、可改建。以往的飯店或旅館交易，多數都是經營權的移轉，或換人經營。近年的旅館市場則不同，購買者有三類，一為投資收租型法人，以穩定收租為前提購買，如2022年Q1全球人壽買下新竹國賓大飯店及好樂迪KTV。二為建設公司以買土地的概念購入，可做都更或危老，如遠雄建設於2021年購買台中波特曼汽車旅館即是。三才是購買來自己經營的業者，如東立物流購入新北市汐止區的富信飯店，全新以「富士飯店」命名及經營，加強餐飲、宴會空間，收到不俗的成效。飯店及旅館市場，隨著時間的轉變也會讓投入經營的比例逐漸拉高。
