新聞摘要
- 短期投機商品已成絕響，自用換屋產品仍是市場主流，京懋建築走過品牌10年，深耕自用住宅的訂製生活感
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京懋建設執行長范秉豐則指出，京懋的房子，從一開始的規劃與定位，設定對話的族群即是「自用客」而非「投資客」，京懋打造的不是順應市場的商品，而是以「房間不必多、空間不能小」為產品規劃主軸，提供「訂製生活感」的換屋型居家饗宴。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】從房地合一稅之後，投資客已經逐漸退場，而當《平均地權條例》修法通過以後，未來，台灣的房地產市場，已很難再透過短期炒作的經營模式獲得成功。京懋建設執行長范秉豐則指出，在京懋建設創立之初，即發現「少子化」、「老年化」及「舊屋當道」，未來必然面對的是自住、換屋為主流的市場，在這樣的認知下，京懋的房子，從一開始的規劃與定位，設定對話的族群即是「自用客」而非「投資客」，京懋打造的不是順應市場的商品，而是以「房間不必多、空間不能小」為產品規劃主軸，提供「訂製生活感」的換屋型居家饗宴。
京懋建設近年推出的產品--京懋頤和(桃園中路)、京懋睿和(青埔)與京懋敦和(青埔)，皆為60、70坪，乃至百坪以上的「換屋型」產品。這些個案在2年時間總共售出300多戶，然而，交屋前中途換約戶數僅有7戶，佔整體銷售比例的2％。除了換約率，「客變率」也是決定「自用客」與否的重要指標，因為京懋推的都是大坪數格局產品，這類產品因為總價高，不符合投資客「好買、好賣」的原則，多數的買家都是以「自用」為主，而這類買家都一定會請裝潢設計師依照家庭生活以及個人使用習慣，去進行客制化設計，也造成「客變」比例偏高的原因，范秉豐說：「在上述這些個案中，客戶提出工程變更比例高達8成5。」所以，他認為，綜合這兩項數據可以理解，客戶購買京懋的房子，鮮少是追隨市場短線投資的行為，而高達98％的非換約客，都是具有實際自用、換屋需求的客戶。
另一方面，個案行銷在與客戶面對面的過程，也發現一個普遍現象：許多客戶是會「上網做足功課」後才來到接待中心現場。他們會預先搜尋官網、了解品牌理念，花時間瀏覽規劃特色與設計風格，而在現場與京懋同仁對談時，往往都能切入要項，在商品設計與規劃細節範疇中互動。也就是說，這種傾向溝通商品本質勝過於聊市場的特性，反應了客戶的消費是出於自用需求， 探求的是價值與理念的共識。
京懋建設走過了11個年頭，迄今為止共售出超過千戶「自用型」住宅(銷售面積近8萬坪的量體)，客戶的認同與反饋，成就了京懋建築實際的品牌價值。在公設規劃上，京懋提供比過去「傳統公設」更多的服務機能性，他舉例指出，從交屋僅3年，社區規劃戶數達160戶的「京懋一號」社區咖啡廳使用狀況來看，每個月超過800份的早餐及餐食點用，在咖啡飲料供應上更是超過了1千杯。根據物業統計，社區咖啡廳坐席率在平日達到5-6成，到了假日更是經常高達9成以上，一點也不輸給坊間正式營運的熱門咖啡廳。
范秉豐表示，以「京懋敦和」與即將公開銷售的「京懋泰閤」為例，京懋提出「沒有陽台的客廳」規劃思維，比起將景觀陽台規劃在客廳外的傳統作法，京懋的規劃思維提升建築室內空間與周邊環境的連結度。又如，在京懋廚房的空間訂製中，預先規劃了開放空間尺度、中島、櫥櫃配套與生活場景，取代了過往客人乾坐在客廳，而主人關在廚房面壁料理，端盤子忙進忙出的景象。藉著「先思考生活，再規劃空間」，透過新的生活故事樣貌來面對自用型換屋客，京懋不只去滿足傳統「小換大」、「舊換新」的換屋市場，更了解何謂「需求，是被創造出來的」。
