【MyGoNews蕭又安/綜合報導】農曆年前最後一天上班日，國發會於2023年1月19日針對《平均地權條例》修法及對營建業融資政策、淨零轉型之淨零建築推動等三大議題特別召開跨部會會議，由國發會龔明鑫主委及內政部前代理部長花敬群共同主持，會中邀集各部會及央行與金管會、營建署、環保署等一同出席，並且也邀請全國十多位中小型建商與會，藉此聽取建言，會中第一個議題有多位建築業者針對內政部所推動的《平均地權條例》修法提出許多不合理的部份，也明確點出相關問題及提出忠肯的建議。嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡對於《平均地權條例》修法提出以下5大疑義。
 
第一、針對限制換約轉售部份：內政部用簽約後「失業」兩個字表示，似乎太狹隘也有失公允，因為如因人民有多重因素而必須不得不，得自願「失業」時，所承購之預售屋或新建成屋不能換約轉售，似乎太不合理，因此特別在會中建議應該要以「簽約後因非自願『因素』等重大事故……把其中的「失業」兩個字改成為『因素』取代，做概括性的涵蓋，以避免強制限制人民對財產的處分權。而該規定就法的層面來看恐有涉及侵犯到憲法第15條明定：關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，不得因他人之法律行為而受侵害。因此內政部此項修法似乎有違憲之虞！
 
第二、建商被連座處罰將按戶(棟)處罰50萬至300萬元。這點也有失公允，因為建商有可能在不知情的情況下給予善意換約，而非故意！因此有業者建議應加註例外情形！還有，簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，只限制買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形才可以換約轉讓，為免於波及無辜，會中也特別建議內政部屆時要公告的特殊情形應該包含「因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者」也應准予換約轉讓，始符合公平正義。
 
第三、針對建立檢舉獎金制度，與會者大都非常不認同，其理由是因為由實收罰鍰中提充一定比率金額作為檢舉獎金，此舉檢舉獎金制度若施行，恐將會是在製造買賣雙方之對立及社會上可能對此讓有心人挾怨報復，衍生爭端，因而形成另一種社會問題的開始！而檢舉人如果是有心人，企圖運用此條款做為賺取獎金牟利的工具，大範圍的上網或用任何手段、方法提出一些不正當或造假的搜證檢舉，那麼地方政府每個檢舉案件都要審查及被檢舉人每個案件都要提出舉證反駁，這也將形成另一方面的社會亂源！除非子法中明定：檢舉人因為亂檢舉，查證不實時，被檢舉人可以向檢舉人提出類似比照「誣告」之罪行，把構成要件加以客觀認定：一、檢具之事證有捏造事實的行為。二、向「地方政府該管公務員」為之。三、誣告內容可能使他人面臨受行政裁罰之處分。藉以防止或防範不當檢舉！
 
第四、針對新修正的內容中，建立私法人購買住宅許可制也是最多業者認為相當不合理的地方，其中內政部將私法人購買住宅依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；在「需經內政部許可」的部份，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。有相當多的業者質疑內政部的新聞稿內容，針對都更危老這部份顯然相互矛盾！既然目前已規劃將「參與都更危老」或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，納入「免經許可」項目，且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制；那為何另因「參與都更危老重建」而需事先購入住宅進行整合之情形，卻又被納入「需經內政部許可」項目呢？一樣是「參與都更危老」這不是前後矛盾嗎？況且凡事需事先經內政部許可，在談判買賣的過程不能立即簽約，如果真等到經內政部許可後，賣方不賣了！或賣方不依照先前條件履行！或者要求坐地起價，提出加價買或提高補貼？或是等待許可這段期間，別人以更好的條件買走了！那麼縱使最後經內政部許可，商機延誤錯失了！這種許可有用嗎？這樣的都更跟危老怎麼推動下去呢？又因為都更跟危老在實價登錄後完全曝光，後續整合將更困難、更難談成，勢必造成無法推動！另外會中也有業者提出建議危老政策應放寬「非都市土地」一樣適用，如此才能讓廣大的非都市土地地區有效解決老屋及危樓問題。
 
第六、針對內政部所規範的對象為私法人，有業者提出法界的看法也認為這是有問題的，因為法人有兩種，一是公法人：係依據公法設立而具有公法上權力能力的行政主體，亦即有資格以自己名義享受公法上權利、負擔公法義務者。二是私法人：是以實現利益為目的依私法設立的組織。而私法人又分為：1.社團法人：以社員之結合為中心的法人。例如農會、公會、商會等，即屬之。2.財團法人：以獨立財產為中心之法人。例如私立學校、基金會、寺廟等均屬之。3.公益法人：以社會上不特定多數人的利益為目的的法人。例如財團法人。4.營利法人：以組成人員(社員)的利益為目的的法人，主要為公司、銀行等。所以內政部所規範的私法人對象是否太廣了？如此粗糙立法也非常不當！因此，當場有業者主張建議是不是應該只要限定在營利法人呢？而且也應該僅規範在可能有意圖炒作的特定營利法人，而非全部，否則全部包括私法人將對1.社團法人；2.財團法人；3.公益法人4.真正殷實經營非炒作的營利法人等完全被波及，因而錯殺無辜！打擊到整體產業發展，實在不合理！
 
嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡指出，當天跨部會會議的第二個議題為「政府對營建業融資政策」，自從中央銀行2020年底已經第4度祭出房市一連串的選擇性信用管制措施，為營建業融資政策投下震撼彈，更嚴重影響到全國中小型建商的生存與發展。席間與會所有的中小型建商砲聲隆隆，大喊這種前所未有的變相打房，金融機構從嚴審查，中小型建商借不到錢，斷了正常融資管道的金脈，加上近年來土地成本及營建成本大漲，缺工缺料，致使得工期拉長，利息增加，甚至於不賺反虧！政府打房打到已經沒有人看屋、購屋的寒蟬效應，讓很多中小型建商快活不下去了！
 
因此很多業者殷切的提出許多具體的建言，希望政府不要再藉打炒房之名，在懲罰身為生產者的建築業，這樣下去將使得全國中小型建商因為資金周轉相當不容易，甚至於可能因為政策殺人而周轉不靈，難以生存，更嚴重的面臨倒閉危機或蓋不下去的爛尾樓，直接間接影響到正常購屋者的權益，這可能會造成了一波中小型建商撐不下去因而倒一片，消費者買到蓋不下去的爛尾樓權益損失，建築工人因為建商倒閉而失業，周邊所有廠商也因為建商倒閉或案量減少因而裁員苦撐！最後經濟問題、社會問題、失業問題等等接踵而至，到時候真的崩盤了！政府投入再多的資源跟金錢想要救！恐怕也救不了了！
 
然而真正探究房價高漲的主因卻是因為政府帶頭標售賣土地，讓土地成本一直上漲，又因為缺工缺料，致使得工期拉長，利息增加，管銷增加，造成了營建成本大漲，因而墊高房價，因此，與會業者提出了具體的5大建議方案：
 
1、放寬選擇性信用管制措施，取消各行庫管制土建融的禁令，使不致影響到正常的投資生產與經濟行為。並且建議應放寬購地貸款授信規範：1.解除「借款人應切結於一定期間內動工興建」中18個月之規範。此點規定相當不合理，因為土地從買賣到動工興建， 從土地鑑界、鄰地占用處理、界址糾葛釐清、土地交換、分割、法定空地證明、地質調查、地質鑽探、產品規劃、老屋鑑定、危老申請、地上物拆除、容積移轉、山坡地水保申請、都市計畫委員會審查、都市設計審議委員會審查、結構外審、自來水審查、電力審查、消防審查等等，這麼多的事前準備項目，全部要求18個月內要動工興建，根本是不可能的事情！如此不合理的規範，建議應該要給予適度解除。
 
2.一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。此點規定也相當不合理，因為一定期間屆期尚未動工興建之因素也包含了因為缺工缺料、物價上漲、行政程序審查等等因素或發包不出去等問題，這些因素豈可全歸責於借款人而讓其受不合理的對待，建議政府也應該要予適度解除，讓全國各地最殷實經營的中小型建商得以生存，否則如果造成大者恆大，恐將不利整體經濟及建築產業的正常發展。
 
3.建議修訂「中華民國銀行公會會員徵信準則」規定，中長期週轉資金授信總授信金額包括歸戶及申請金額達新台幣2億元以上提高為4億元。放寬金融機構對中小型建商之不動產授信風險控管。對於信用良好且非一案公司之全國中小型建商的開發案應視為正常性的投資生產行為，故應予以放寬土建融限制，回歸正常核貸。
 
4.建議金管會應全面檢討銀行法不合理的第72條之2規定：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30％。基於目前各銀行與全國中小型建商實務上的需求，如果再依現行規定，只要資金用途用於不動產，就要納入30％上限，因此，形成了六都或少數大型建商的不動產建築放款占了30％上限中的20％以上，而各銀行不動產建築放款通常到26％左右就自行管制不能再放款了，因此，使得全國超過80％以上的中小型建商，往往因為各銀行的上限規定，加上因缺工缺料造成工期延長，所以根本借不到不動產土建融的融資，因此，建議金管會以函釋方式統一作解釋，把30％的上限放寬，不以全國存款總餘額及金融債券發售額之和的30％計算，而應以分區方式計算，如此才能夠讓全國眾多中小型殷實經營的在地的建商，較有機會得到正常合理的融資管道。
 
5、台灣的城鄉發展差異大，建議金管會應責成金融機構全面檢討，將原本都市與城鄉差異化的「分級貸款規定」做平等對待，目前各銀行普遍有分六都為一線城市；其他都市為二線城市；鄉鎮市為三線城市。目前的實際現況一線城市及二線城市占了不動產總貸款的80％以上，三線城市則多數銀行不予承作，如果再任由持續下去而不調整的話，台灣的都市與城鄉發展差異將越來越大，年輕人更不願返鄉，人口過度集中在都市，城鄉發展受限，只能讓老年人口增加，此絕非全民之福！所以執政當局應正視此問題之影響，設法放寬政策加以改善，切勿差別待遇，讓全國中小型殷實經營的在地建商，可以因為有正常融資管道的挹注，願意繼續投資城鄉建設，帶動城鄉的地方發展！創造政府、業者、百姓三贏的局面。