【MyGoNews蕭又安/綜合報導】從2009年3月~2014年10月退場，美國聯準會歷經5次的量化寬鬆貨幣(QE)，以軟著陸姿態安全渡過金融風暴危機。到了2020年3月因疫情，FED再次祭出無限期QE，造成全球資金繼續氾濫，而大部分資金都注入了股市及房市。來到了2022年全球股市也一路度過史上最高加權指數、最大交易量的黃金時期，房市也跟著水漲船高、全台遍地開花。宏大國際資產陳益盛總經理以房地產服務業者來看，並不樂見這種浮誇的市場熱度。
 
水能載舟亦能覆舟，美國連續升息7次，無疑是讓資金活水急速縮水，台股2022年1月份達到歷史最高峰破1萬8後就開始下跌，10月跌破1萬3，台股高峰至今市值縮水達17兆元以上。近日包威爾再次宣布升息3碼，因此跌勢似乎仍未有停止跡象。
 
那麼下一波是不是輪到房市跟跌呢？
 
宏大國際資產總經理陳益盛表示，相較外資投注在台股資金比重占達約40％，其資金的退潮直接重擊股市，而外資購買台灣不動產管制多，且台灣不動產投報率與各國比較偏低，因此投資在台灣的不動產資金概估佔不到10％，因此影響少很多。事實上當2013年台股指數還在7000~8000點上下盤整時，房市已經衝出一波連續3~4年的高峰，年交易量達37.18萬戶近8年最多件數，與股市呈現脫鉤現象。
 
如果要問這波房市盤整時間多長、現在適合買房嗎？陳益盛表示，以長期與產業界的密切合作、與企業界的往來，用實際的數據及感受來衡量，可用「3333」來做評估指標。

 
自用投資買房4大指標3333
 
•指標1--升息到多少？目前「定存利率加3」碼為上限。挑戰度「尚可」
 
陳益盛指出20年前房貸利率要10％以上，每月負擔2~3萬房貸，背的是價值4、5百萬的房價，相對於現在每月房貸的2~3萬，背的卻價值1~2千萬的房價，似乎是不買房會很可惜。以2022年年初放款利率1.367％，目前調高為1.731％，已升息接近1.5碼。依據聯徵中心2021年房貸資料統計，全台新增房貸平均授信金額約新台幣841萬元，如升息3碼推估每年繳交利息由115,000元提高至178,000元，每年增加約63,000元，每月增加約5,250元。
 
這比對行政院主計處統計2021年全台六都平均薪資約3.3萬~4萬元間，每人每月消費支出，台北3.2萬，新北、桃園各約2.3萬，台中2.5萬，台南2.1萬，高雄2.3萬，扣除支出後餘額約8千元~1.2萬元，如加上飲食物價上漲約10~15％及通勤費用增加約5~8％，及各種消費提高，增加的支出再接近3,000元，加上提高3碼後利息5,250元支出，正好是台北市民能夠負擔的8,000元的上限。
 
•指標2--CPI物價指數3％。挑戰度「中等」
 
2020-22年因疫情導致原物料缺工缺料，物價已上漲一大波，陳益盛表示，在近年與多家建商及台商設廠的許多合作案，實際感受原物料的漲跌史無前例，後續預期景氣下滑，工業生產及用油、用電將趨緩、鋼材等建材價格已逐步回穩，民生消費成本不至太大上揚。預估本項指標挑戰會較小，CPI指數為3％上下應屬樂觀。
 
•指標3--GDP成長率達3％。挑戰性「高」
 
台灣2021年的GDP經濟成長率達4.64％已屬近10年次高，2022年預估仍有3.28％，內需及出口各佔相當比重。近期政府主計處及各財經機構預測，台灣2023年GDP經濟成長率預期會下修，宏大國際資產針對GDP四大項各有不同的預估，但認為多數將下調，分別為：
 
■民間消費：微下修。隨著2022年物價陸續攀升及升息影響，預期消費力將減弱；但接著疫情逐步趨緩，觀光、旅遊及餐飲等消費卻可能逆勢上揚，正負相抵後預估民間消費將呈現保守但不悲觀的局面。
 
■政府支出：持平或微上升。因應二岸關係緊張，持續擴充軍品採購等支出增加，並因應台商回流投資，持續執行公共建設投資。
 
■資本形成：持平或微下修。儘管外資及台商回流設廠已經約3年，雖然高峰已趨緩，但仍持續有電動車及周邊電子等新科技應用，及半導體先進製程持續擴廠興建。整體預估機具設備、廠房擴充趨緩但穩定。
 
■出口總額(淨)：明顯下探。挑：戰性高。由於台灣的二大出口國中國大陸、美國都面臨景氣明顯下滑的窘境，美國通膨飆高消費力大減，中國大陸因疫情實施「清零政策」，進行嚴格的封控機制，導致四處停工被迫失業，景氣瞬間下滑，二者都大大影響台灣出口，預期本項目將是2023年GDP的最大挑戰，如能達GDP經濟成長率2％~3％已屬樂觀。
 
•指標4--年交易量減幅少於3萬戶。挑戰性「中等」，2024挑戰性則「中高」
 
據宏大國際資產統計，內政部自2012年~2021年10年間每年買賣移轉棟數，平均每年增、減棟數約29,460棟近3萬戶，陳益盛指出，如2022年移轉件數減少低於3萬戶，顯示民眾對於房市的信心還不至於太差，若大於3萬許多，甚至2023年下探達2015-16年的年減47,156棟，則顯示購屋信心悲觀。