新聞摘要
- 本季較上季成交價中幅上漲、議價率小幅縮減，推案戶數及推案金額大幅增加，成交量中幅增加，銷售率大幅減少。
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第3季「國泰全國房地產指數」最新研究調查報告，相較上一季為「價量俱漲」，相較2021年同季為「價漲量穩」。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】國泰建設2022年10月26日公布第3季「國泰全國房地產指數」最新研究調查報告，相較上一季為「價量俱漲」，相較2021年同季為「價漲量穩」。本季較上季成交價中幅上漲、議價率小幅縮減，推案戶數及推案金額大幅增加，成交量中幅增加，銷售率大幅減少。
「國泰全國房地產指數」指出，由於全球景氣擴張力道趨緩，台灣出口成長動能減緩，同時央行為抑制通膨預期心理，於9月下旬再度調升利率半碼、調升存款準備率一碼。隨政府各部會落實「健全房地產市場方案」措施，加上疫情影響，2022年以來房市交易趨緩，但累計2022年前三季成交量仍稍高於2021年前三季。
2022年以來房市交易趨緩，但累計2022年前三季成交量仍稍高於2021年前三季。
進一步觀察各地區表現，相較2021年同季，各地區成交價呈中幅或大幅上漲；成交量部分，除桃園、台南增加，其餘地區維持穩定或減少。從四季移動趨勢觀察，本波與2013、2014年波段高點相比，各地區成交價均創新高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點，處於高檔盤整。
綜合2022年第3季房市，相較2021年同季，在房價高漲及遞延推案情況下，本季推案金額大增，成交價大幅上漲，成交量維持穩定，房市表現偏熱；惟觀察銷售表現，受諸多房市負面因素影響，消費者觀望心態濃厚，銷售率下降，買氣走弱。國內房市面臨通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策、金融市場震盪、年底選舉及疫情後續發展等不利因素，房市前景仍具不確定性。
從四季移動趨勢觀察，本波與2013、2014年波段高點相比，各地區成交價均創新高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點，處於高檔盤整。
一、推案規模與類型
本季新推個案數共256件，推案戶數計有25,800戶，較上季及2021年同季均上升。總推案金額為4,586億元，較上季及2021年同季均上升；主力總價為1,783萬元，較上季及2021年同季均下降；其中大廈類型推案者佔86％。
總推案金額為4,586億元，較上季及2021年同季均上升；主力總價為1,783萬元，較上季及2021年同季均下降；其中大廈類型推案者佔86％。
二、價量指數狀況
1.可能成交價上漲，新竹上漲最多--本季全國可能成交價相較上一季中幅上漲，除台北下跌外，其餘地區成交價均上漲，其中新竹上漲21％最多。
2.開價上漲，新竹上漲最多--本季全國開價相較上一季小幅上漲，除台北下跌、台中維持穩定，其餘地區開價均上漲，其中新竹開價上漲20％最多。
3.議價率縮減，桃園議價率相對較高--本季全國議價率相較上一季小幅縮減，除桃園、台南議價率擴大外，其餘地區議價率均縮減，其中桃園議價率9.5％相對較高。
4.推案金額增加，桃園增加最多--本季全國推案金額相較上一季大幅增加，台北維持穩定，其餘地區推案金額均增加，其中桃園推案金額增加近1.5倍最多。
5.銷售率減少，新竹銷售率減少最多--本季各地區銷售率相較上一季大幅減少，除桃園、高雄銷售率增加外，其餘地區銷售率均減少，其中新竹銷售率減少14％最多。
6.成交量(戶數)增加，桃園增加最多--本季各地區成交量相較上一季中幅增加，新竹減少、台北台中維持穩定，其餘地區均增加，其中桃園成交量增加1.5倍最多。
三、各地區市場表現
1.國泰台北市房地產指數，相較上一季為價跌量穩，相較2021年同季為價漲量穩。台北市以都更及危老改建為推案主力，規模量體較小，因推案地點多為精華區域，房價仍維持百萬水準，成交量持穩。整體而言，與2021年同季相比，價漲量穩，房市表現偏熱；惟相較上一季，本季價格轉跌，銷售率連續兩季下滑，未來市場應持續觀察。
2.國泰新北市房地產指數，相較上一季為價量俱漲，相較2021年同季為價漲量穩。本季推案地點多位於重劃區，推案量大幅增加，新推個案持續推升區域行情，影響銷售表現。整體而言，與2021年同季相比，價漲量穩，房市表現偏熱；惟房價持續上漲，銷售率及成交量均下滑，新增供給能否順利消化為觀察重點。
3.國泰桃園市房地產指數，相較上一季及2021年同季皆價量俱漲。本季推案地點多位於重劃區，推案量大幅增加、推案金額創八年來新高，推案戶數僅次於台中。整體而言，與2021年同季相比，價量俱漲，房市表現熱絡；惟價格持續上漲，銷售率大幅減少，成交量增係由推案量所帶動，應留意後續去化狀況。
4.國泰新竹縣市房地產指數，相較上一季為價漲量縮，相較2021年同季為價漲量穩。新竹地區因竹科科技業強勁購屋需求，供不應求市況造成房價持續飆漲。本季新竹房價持續大漲，加上股災、升息等負面因素，出現觀望氛圍，銷售率大幅下滑，成交量減少近三成。整體而言，與2021年同季相比，價漲量穩，房市表現偏熱；惟相較上一季，新推個案房價屢創新高，隨著總價衝高，買氣急速下滑，本季呈現價量背離，未來發展待觀察。
5.國泰台中市房地產指數，相較上一季價漲量穩，相較2021年同季價漲量縮。上半年在打房政策、建照塞車、疫情升溫等負面因素影響下，建商推案保守，本季受疫情影響的遞延推案陸續推出，惟因房價陡升過快，造成買方觀望、成交量縮，買盤外溢至太平、梧棲等外圍區域。整體而言，與2021年同季相比，價漲量縮，房市表現待觀察。
6.國泰台南市房地產指數，相較上一季與2021年同季皆為價量俱漲。2021年受缺工缺料影響，同期推案金額僅有168億元，本季東區有超大型個案推出，推案量大幅增加、創近一年新高。台南地區近年由於交通建設、南科供應產業鏈及新興重劃區發展，加上低基期房價讓外地消費者對當地房市接受度較高，房價漲幅更為明顯，需求以自住剛性購屋為主，銷售率表現尚稱平穩。整體而言，與2021年同季相比，價量俱漲，房市表現熱絡。
7.國泰高雄市房地產指數，相較上一季為價量俱漲，相較2021年同季為價漲量縮。受台積電設廠效應弱化、房價上漲和疫情影響，購屋心態轉向保守觀望，銷售率較2021年同季減少一成多，成交量減少近三成。整體而言，與2021年同季相比，價漲量縮，房市表現待觀察。
8.本季雙北、桃園、台中地區大廈模型價與整體模型價接近，新竹地區大廈模型價高於整體模型價，南高地區大廈模型價則低於整體模型價(高雄2022Q1～Q3除外)。從近四年資料分析，雙北推案幾乎均為大廈類型，由於房地價雙漲效應，近年桃園、台中推案亦以大廈類型為主，致大廈模型價與整體模型價接近。新竹地區透天推案產品多位於外圍區域，故大廈價高於整體模型價。台南、高雄地區近年大廈類型推案增加，大廈模型價平均低於整體模型價，但差距已縮小。從趨勢圖來看，視透天推案區位與品質差異，偶爾出現整體模型價高於或低於大廈模型價之情形。
四、國泰辦公室租金指數
1.開價及議價率部分，各地區均維持穩定；空置率部分，內科及新北辦微幅下降，其他地區維持穩定
開價部分，相較上一季，各地區均維持穩定；議價率部分，相較上一季，各地區均維持穩定；空置率部分，相較上一季，內湖科技園區及新北市分別微幅下降1.10、1.06個百分點，其他地區維持穩定。
2.台北市A辦租金開價，南京松江路段及忠孝襄陽路段微幅上漲，其餘各路段維持穩定；議價率部分，忠孝襄陽路段微幅擴大，其餘各路段維持穩定；空置率部分，敦北民生路段及忠孝襄陽路段微幅上升，其餘各路段維持穩定
台北市 A級辦公室租金開價部份，相較上一季，南京松江路段及忠孝襄陽路段分別微幅上漲1.22％及1.34％，其餘各路段維持穩定；議價率部分，相較上一季，忠孝襄陽路段微幅擴大1.18個百分點，其餘各路段維持穩定；空置率部分，相較上一季，敦北民生路段及忠孝襄陽路段分別微幅上升1.57及1.25個百分點，其餘各路段維持穩定。
