【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「宅經濟」持續帶動物流倉儲成為商用不動產熱門產品，但以投資角度來說，物流倉儲真是個好主意？世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，從商用不動產收益率來看，物流類不動產表現真的不錯。施甫學指出，保險業投資商用不動產的收益率水準，深受央行利率政策影響──以歷史來看，最高報酬率落在2012年11月的2.875％，後因央行降息逐步降低，最低來到2020年3月的2.095％，2022年央行兩次升息後已來到2.47％；壽險業為取得優質投資標的，僅能以符合最低收益率門檻的價格出手。世邦魏理仕認為，隨著美國未來持續升息，下半年內台灣央行升息機率仍高，目前壽險業評估標的(報酬率)至少需要2.7％。
 
軌道經濟發威 鶯歌後勢看漲
 
施甫學表示，以現況台北市A級辦公室精華地區投資報酬率僅2.1~2.4％水準來看，若短期內租金無法顯著提升，而賣方又期待售價維持既有水準，則A辦產品對壽險業者的吸引力將大幅降低。因此近期投資人目光逐漸轉向報酬率相對較高之非核心地區廠辦、倉儲物流及具開發效益之工業土地等資產，以即時收益角度來說，預期投資報酬率能達3％~3.5％的標的，將成為熱門追逐焦點。此外，隨著國內多家企業宣布在南台灣擴張或設立研發中心，加上政府積極建設南部半導體S廊帶，以及新興工業區和產業園區等開發，都將催化吸引更多資金南下尋找不動產投資機會。因應台灣在工業及物流上的強勁發展趨勢，世邦魏理仕台灣資本市場部於今(2022)年七月，已正式成立「工業及物流服務單位」(ILS)，將以台灣工業及物流交易，為主要核心業務。
 
物流倉儲的熱門，連帶使得工業地覓地難度加高，近幾年熱點城市桃園市的工業地更是供不應求，已出現外溢效應、往西、南移的趨勢，下一個熱點在哪裡? 世邦魏理仕台灣資本市場部看好鶯歌──擁有2022年底前將完成，鶯歌車站旁的三鶯轉運站，還有近日新北市交通局才宣布，預計於明年完工的捷運三鶯線；更藉由人行通廊串聯台鐵、捷運、公車、YouBike等大眾運輸，建構完整的公共運輸轉乘區，真正發揮軌道經濟綜效，再加上政府力挺的「工業區立體化政策」，真正落實以大眾運輸為導向(TOD)的區域前景，後勢看漲!
 
「抗跌保值」特性仍受投資者偏愛
 
世邦魏理仕台灣資本市場部表示，雖然近期無論是機構投資人或是開發商，對於具收益性商用不動產或開發型之土地，多因政府政策明顯緊縮，轉而採取保守態度，評估時間也拉長，導致整體交易量相較2021年同期萎縮，但據第一線市場觀察發現，具有「抗跌保值」特性的土地，仍能在現今市況下，獲得投資者青睞。譬如具有產權完整、無須耗費時間成本整合、可立即開發的重劃區土地；或是擁有軌道經濟優勢、具可延續再開發條件，基期相對較低的土地都是。
 
世邦魏理仕台灣資本市場部獨家受託辦理標售、預計於2022年11月3日開標的新北市鶯歌區永吉段工業土地，基地正臨鶯桃路(20米)及永吉街雙出入口。鄰近鶯歌火車站、距未來捷運三鶯線LB11永吉公園站僅300公尺，更具有緊鄰桃園、龜山、八德等地緣產業優勢。根據世邦魏理仕台灣研究部統計，近三年來鶯歌區大型不動產交易金額共新台幣41億元，雖然交易件數不多，但每筆交易平均面積達三千坪以上，因而吸引建商及自用型買方進場。此次釋出的鶯歌區永吉段土地，面積逾3,300坪，為完整工業地塊，且適用工業區立體化方案，相當具有抗跌保值潛力。