新聞摘要
- 正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，造成通膨的原因有很多，大致可分為六大類型，分別為：需求拉動型、成本推動型、輸入型、結構性、預期心理以及停滯性通膨。
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通膨對於不動產市場影響層面甚廣
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】後疫情時代經濟再度發生轉折，全球正面臨嚴竣的通膨壓力，一般而言，消費者物價指數(CPI)年增率介於2％~3％為合理範圍，溫和的通膨有利於經濟成長，但當CPI年增率達到3％以上則視為通貨膨脹，10％以上屬惡性通膨；端看我國最新公布的7月消費者物價指數為107.79，較上月略微下降，CPI年增率高達3.36％，雖已不再創新高，但連續12個月超過通膨警戒線，顯示出通膨壓力仍處高點！
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，造成通膨的原因有很多，大致可分為六大類型，分別為：需求拉動型、成本推動型、輸入型、結構性、預期心理以及停滯性通膨。
消費者物價指數(CPI)年增率走勢圖
(1)需求拉動型通貨膨脹：因社會上總需求不斷擴張，使總需求大於總供給，造成「過多的貨幣追逐太少的財貨與勞務」之現象，導致物價上漲的產生。例如：俄烏戰爭使全球供應鏈產生問題，帶動能源和糧食價格上漲，其所產生的連鎖效應，也推升其他商品的生產成本及替代限制，導致大宗商品價格廣泛上漲。
(2)成本推動型通貨膨脹：因生產成本增加，使總供給減少而引起物價膨脹，像是石油、金屬等原物料上漲及企業壟斷等，都是從供給面推動物價上揚。以台灣房地產而言，自疫情開始以來，營造成本因供應鏈瓶頸而致價格飆漲，鋼鐵材料即為其一；房市量能增加，再加上擴廠需求，造成搶工潮，工資亦翻了好幾倍。
(3)結構性通貨膨脹：由於一國經濟結構發生變化，各產業發展速度不同，而引起物價上漲。例如：新興產業擴張快速，由於需求增加而使該產業工資率上漲、產品價格相對上漲；反觀傳統產業需求減少，但工資卻不易調降，往往出現工資率與物價水準持續上漲的情況。疫情後半導體人才吃緊問題更甚，大廠持續擴增產能與投資，需要大量半導體人才， 由於人才供需缺口擴大，近日已將徵才觸角延伸到海外、或從就學時期開始綁定人才，甚至向文科生招手，平均月薪持續往上。
(4)預期心理通貨膨脹：當民眾預期物價會上漲，就會引起搶購、囤積的情況，需求增加促使物價上漲更加劇烈；廠商也因預期物價上漲，產生囤積貨物的心態，刻意讓市場上的供給減少，藉以拉抬價格上揚，形成「物以稀為貴」之現象。例如：網傳國際紙漿因疫情即將缺貨，不日便會無紙可用，讓民眾開始瘋狂搶購衛生紙，即為著名的衛生紙之亂。
(5)停滯性通貨膨脹：指高物價上漲率與高失業率同時存在的經濟現象。停滯性通膨恐會帶來高失業率、低消費者支出、成本增加及企業獲利降低等困境。最著名的案例為1970年代爆發的石油危機，雖然各國政府為抑制通膨而採取緊縮政策，但成效不彰，各國通膨率升至二戰後新高，全球經濟重挫、失業率大幅提高，景氣停滯而物價飆漲。
美國現正處於高通膨、低經濟成長狀態，雖然美國有邁向停滯性通膨的跡象，但疫情後其失業率卻持續下降，並不構成停滯性通膨的條件。
輸入型通貨膨脹是因進口原物料或產品的價格上漲，導致國內物價持續上漲。輸入型物價膨脹可視為成本推動型物價膨脹。由於我國生產所需之原物料大多仰賴進口，因原油、糧食、家電、鐵礦砂、廢鋼等成本攀升，加上天候不佳影響蔬果產量，帶動食物類、油料費、耐久性消費品及營建成本等價格上漲。
我國通膨屬性以輸入型及成本推動型為主
陳孟筠經理分析，我國通膨屬性以輸入型及成本推動型為主，以輸入型通膨舉例，我國原油幾乎仰賴進口，受俄烏戰爭影響，恐慌情緒刺激油價攀升，能源價格波動極大，油價一度攀升至臨近金融海嘯發生時的高點，帶動我國油料費支出走升；而全球有約10％至13％的肥料產自俄羅斯，也導致肥料供應受到衝擊，目前糧食生產依賴肥料比重極高，若肥料供應受阻，則會進一步影響糧食產出量，突顯出糧食危機，帶動食物類支出費用攀升。
此外，疫情打亂了全球供應鏈的運作，人力分流排班或停工會造成產量減少，缺櫃或封港也讓運輸時間拉長造成交貨時程遞延，在種種成本的堆加之下，商品售價為反映成本也勢必調漲，構成了成本推動型通膨。住宅市場也面臨同樣的問題，疫情助長了各式成本的推升，包含：材料、勞務工資、購地成本…等，為避免延誤工程進度，只能用高價訂購材料及加價搶人，資金行情大好也讓開發業者用高於市場行情的價碼購地，位在需求端的購屋民眾也只能以更高的房價入手；而近期的升息政策，讓購屋民眾負擔變重，若是房屋轉作出租之用，也可能將利息成本轉嫁到租金上，帶動房租上漲。
惡性通膨對於生活、經濟及房市等面向均會帶來負面影響，然適度的通膨可反映經濟動態，對整體市場是正向的
陳孟筠經理表示，通膨對於不動產市場影響層面甚廣，分述如下：
(1)預售屋市場：為因應缺工及物價上漲情形來調整定價策略，將採逐批分售或先建後售。
(2)成屋市場：當發生通膨時，不少人會選擇購置保值性資產來避險，不動產即為其一選擇，此外，也因目前預售屋興建期拉長，再加上房價不再親民，促使購屋目標轉往成本可控性較高的中古屋市場，讓中古屋詢問度變高、議價空間變小。
(3)商用不動產：通膨加劇，若無法有效控制物價上漲，在物價漲但薪資不漲的情形下，恐降低民眾消費意願，會衝擊產業營收，商家無力負擔高額租金而有閉店潮，店面租金與房價一落千丈；此外，因房價高漲，無法負擔高房價的民眾只能繼續租屋，租屋需求增加，促使投資人產生想將旅館改為共居公寓的想法。
(4)工業不動產：美中貿易戰的轉單效應，加上台商回流與在台投資計畫，使得疫情期間國際電子訂單旺盛，帶動工業不動產需求大增；惟通膨問題未解，景氣出現疲軟跡象，高庫存風險急升，恐衝擊產業營收，並減少擴廠意願。
(5)住宅土地市場：因通膨採取的貨幣緊縮與升息政策，迫使資金行情退場，不動產開發業者放慢獵地速度，地價漲幅趨緩。
正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長進一步表示，惡性通膨對於生活、經濟及房市等面向均會帶來負面影響，然適度的通膨可反映經濟動態，對整體市場是正向的，倘消費者物價指數(CPI)年增率超過3％，則須留意是否朝惡性通膨的發展階段。依主計總處最新公布的受僱員工薪資調查結果及考量消費者物價指數後，2022年上半年的實質經常性薪資是六年來同期首見的負成長，實質薪資呈現倒退，顯示出薪資成長跟不上物價通膨的速度，尤其帶動房價飆漲，讓許多受薪階級更是苦不堪言，若需求端消費能力銳減，則整體經濟會受到抑制，走向停滯性通膨現象，將不利於經濟發展，這也是央行之所以在2022年連續兩季升息的最大考量。
