【MyGoNews蕭又安/綜合報導】全球獨立不動產專業顧問公司萊坊(Knight Frank)2022年8月16日公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告，調查統計範圍為亞太地區，包含：東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個主要城市頂級辦公室租金、空置、供需現況。
 
根據調查研究，儘管面對40年以來最猛烈的通膨壓力，以及各國積極升息，但亞太地區頂級辦公室，繼上季租金季漲0.8％之後，第二季租金續漲1.0％，築底反彈、撬動疫情期間重跌7％的租金趨勢線向上，半數以上的市場已經恢復到疫情前的租金水準。連三季復甦之後，預期全年租金漲幅將超過2％。
 
空置率部分，在科技業的推動下，第二季空置率下降1.9％，只有少數因疫情而封城的地區，不降反升，其餘城市則復甦力道強勁，其中以首爾的空置率1.6％、台北市2.43％的表現最佳。
 
萊坊的全球租賃策略及解決方案部門主管提姆．阿姆斯壯推斷，隨著重返辦公室的比率繼續上升，預期下半年的空置率還會下降。雖然許多企業持續採取混合式辦公模式 (Hybrid Working)，但亞洲大多數承租人還是以傳統辦公室為主，頂級辦公室租金向上的趨勢明確，惟租客在辦公品質升級的同時，對於空間的使用效率更加謹慎。
 
根據調查研究，23個亞太城市中，金邊的空置率45％、吉隆坡28％、雅加達27％、孟買20％、馬尼拉19％，中國大陸大部分的一線城市也高居雙位數，因此65％的城市屬於有利於承租方議價的「租客市場」。相對來說，只有首爾、台北、胡志明三地因為供不應求，屬於少數的「房東市場」。
 
新上任且業務實績橫跨中、港、台三地的瑞普萊坊商業不動產服務部資深總監盧佳青表示，台灣在第二季雖然受到本土疫情升溫、升息、金融市場波動的三重挑戰，有部分科技、加密貨幣產業縮編或撤出市場的狀況，但整體商業環境穩定，並未影響商辦租賃需求。信義計畫區的頂級商辦供給量約16萬坪，空置率上季的從3.54％下降到第二季的2.43％，平均租金從每坪每月3,847元漲至4,039元，空置面積更從5,700坪降到4,000坪以下，供給有限及穩定去化，將持續推升租金的漲勢。頂級商辦供不應求，信義計畫區頂級辦公室儼然已成為國內外知名企業首選，租賃市場十分活躍。
 
盧佳青認為，即便整體經濟有修正之虞，但下半年，甚至未來三年辦公室租賃市場將呈現穩定、平緩的成長，主要有5大利多因素支撐：
 
(1)台灣經歷三輪的疫情壓力測試，商辦市場在亞洲仍能維持低空置、抗通膨的租金回報的獨特地位。在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下，將推進過去兩年許多處於觀望的外商重啟佈局決策。
 
(2)疫情、通膨、升息帶動機構法人資產處分、購併，以及調整自用及收益不動產部位，除了強化買賣市場的交易量能鞏固，也間接形成量體釋出以及各類以租代買或招租需求，再次催動了市場的供給量能。
 
(3)疫情加速產業鏈重組的需求結構。舉例來說，越來越多跨境電商、軟體、金融、物流的產業投資，放大對台灣的商辦租用需求。另外，在ESG的要求下，目前對於物件探詢已經延伸到內湖、南港，甚至北士科未來新大樓，綠色溢價(Green Premium)將反映到個案條件及租金表現。
 
(4)原本預計在2023年加入市場的新供給，以及預期透過都更改建的舊大樓，紛紛因為工料成本雙漲，而出現延遲完工或暫停重建的現象，淡化過去推估因大量供給而導致租金下滑及租客觀望的狀況。
 
(5)值得注意的是，A辦大房東也順應混合式分流辦公的趨勢，導入co-working元素，用最好的地點、最新的空間規劃、更靈活的營運模式，有效提高辦公空間使用及招租效率，讓租賃市場更多元更有彈性。舉例來說，民生敦北商圈、屋齡30年的宏泰世界大樓開啟商務中心的新經營模式，未來也將複製此商業模式到其他大樓，優化空間競爭力。預期商辦活化的策略，無論透過整修或改建，都有利於刺激租客回籠、吸引新創公司跨入，將成為各大房東發展朝向更多元經營的模式。