新聞摘要
- 營建成本創新高推升房價，置產抗通膨持續發酵，賴正鎰：消費者存在多方交戰的矛盾購屋心態，喊話立院不需急著禁預售轉手
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商總主席賴正鎰說，上半年房市表現，購地少七成，來客量少五成，購屋觀望可能延遲至少半年才進場。下半年整體仍維持「量縮、價微揚」格局，預估全年總推案量將從2021年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23％。(圖/鄉林不動產)
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2022年前6個月在物價漲不停、政府猛打房，央行續升息抗通膨的情況下，讓購屋者持「若不買又續漲，若買了怕套在高點、又或是等待降價」多方交戰的矛盾購屋心態。商總主席賴正鎰2022年7月15日說，上半年房市表現，購地少七成，來客量少五成，購屋觀望可能延遲至少半年才進場。而疫情Q3趨緩，報復性消費復甦在即，部分擬在上半年的新案遞延到Q3、Q4推案，下半年整體仍維持「量縮、價微揚」格局，預估全年總推案量將從2021年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23％。
對於內政部政次花敬群將在10月推動通過《平均地權條例》修法，禁止預售屋轉賣。賴正鎰說，政府打炒房一年來效果顯著，但房地產業也慘兮兮，所以他向立委們喊話，年底馬上就要縣市長選舉，大家都很忙著輔選，短期內實在沒有必要再急著推動預售屋禁止轉賣的修法，更不需要用打房議題來騙選票，他也建議政府「不急修法管預售、穩控建材與土地買賣、放寬土建融貸款成數」三大政策來穩房市。
他先從國際局勢來分析說，全球各主要國家2022年五、六月的CPI消費者物價指數，紛紛推升到40年來最高點，英、美都已高達9.1，其他歐盟國家，像是法國5.8，德國8.2，義大利6.2。亞洲地區新加坡4.8，泰國5.2，韓國4.6，台灣3.8。日本CPI指數雖僅有2.5，但是日幣大幅貶值到140兌換1美元，仍持續進行寬鬆政策。美國聯準會升息兩波共4碼來救通膨，台灣也隨之升息兩次達1.5碼。
賴正鎰說，台灣房價在2021年的漲幅快速攀升，很多人搶著進場買房置產抗通膨，所以多數建商都賣得很好，但全球汽油與糧食等生活支出，2022年以來大幅上揚，俄烏戰爭3月開打以來，原油與金屬價格漲，鋼，鋁，銅線，玻璃等建材也隨之大漲40％，加上土地成本太高，營建業為如期交屋，須搶工、搶料，每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元，平均漲幅超過45％，原本高興完銷，到最後完工交屋時，卻可能變成要虧錢。
他分析說，台灣通膨率六月雖達到3.39％，但壓力尚不如歐美國家的高，只是全球通膨如影隨形，加上全球股市重挫，更讓消費者堅信「置產抗通膨」，但卻在「物價漲不停、政府猛打房、央行分段升息」三角關係中，消費者在購屋心態上，存有「到底是要不要買房？」、「現在進場會不會是買在高點？」、「現在不買，以後房價恐更高買不起」的矛盾情境。
另根據財政部資料，這兩年持有自住與非自住的住宅房屋者增加，主要是持有1戶及2戶者增加，反映出首購及換屋族群的剛性需求者增加，成為房市支撐力量，而持有3戶以上逐年遞減，代表政府接連打房政策成效顯現。
賴正鎰指出，央行要求銀行承辦開發商土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，否則要降低貸款成數，使得開發商現在都不再買新的土地，加上之前庫存土地已購足，所以全國的2022年上半年的購地總金額較2021年同期減少了七成，市場觀望氣氛濃使得各案場平均來客量短少50％，建商原本在2022年上半年要推的部分新案遞延到Q3、Q4推出、預售屋改為成屋銷售，避免吃掉利潤。
賴正鎰分析上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工，致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關(附表一)。游資陸續轉進房市，置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵，但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮，甚至延遲到明年，這些種種現象，在政府，開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。(附圖一)
六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關
下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮，甚至延遲到明年，這些種種現象，在政府，開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。
開發商反映土地與建築成本的飆漲，六都房市以台中漲幅最高，近四年來的預售屋平均單價從21.1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100％、桃園漲幅70％次之。台南和高雄的平均房價漲幅也逾60％(附表二)。
近四年來的預售屋平均單價從21.1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100％、桃園漲幅70％次之。台南和高雄的平均房價漲幅也逾60％
而雙北市房價基期高，漲幅相對較少，但2022年上半年的新個案補漲空間幅度大，慢慢恢復到上波4、5年前的行情，像新莊副都心區域回到60萬元以上，萬華區也回70、80萬元，加上台北市區現在無地可買，所以開發商只能靠都更危老或合建，來降低推案成本。
他說，疫情Q3可望緩和，邊界逐步開放，台灣6月15日起入境檢疫改為3+4，每周入境從7日起從2.5萬人次，放寬為4萬人次，建議政府持續滾動式調整，從八月起放寬實施0+7入境檢疫措施，將有助於爭取更多外國商務客來台，大陸也可望在20大以後放寬入境限制，兩岸有機會加速恢復正常旅遊與工作往來，屆時報復性旅遊及消費的反彈契機再現。
展望下半年房市，賴正鎰點出3大趨勢，包括(一)台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。(二)隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。(三)因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。
