【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2022年7月份大台中房市分析，在建物買賣移轉登記數量部分，2022年6月的買賣登記棟數為4,191棟，與上月相比減少3.4％，比2021年同月減少11.8％。本月前三大交易熱區依序為北屯區(951棟)、西屯區(535棟)及北區(307棟)。暫結2022年上半年表現，較2021年同期小幅領先289戶，年增1.1％。
 
建照、使照量部分，2022年5月建照共2,264(戶)，月減33.5％，年增22.7％，主要於大里區(昆祐幸福大里237戶)、龍井區(茂洋建設-龍目井段水師寮小段118地號203戶)、后里區(展裕丰格244戶)、東區(春曉建設-練武段1011地號242戶)均有單一個案量體逾200戶挹注；而使照為1,641(戶)，月減17.5％，年成長2.35倍，以北屯區核發量最多，本月有國泰Mega+(176戶)、大城樂好事(174戶)、松竹領航竹月館(209戶)、北屯段社會住宅(226戶)等大量體核照。
 
累計2022年1~5月建照量合計為11,278(戶)，與2021年同期相比大減3,244(戶)，年減22.3％；使照量為8,176(戶)，較2021年同期增加4,322戶，年成長2.12倍。2022年在疫情擴散、信用管制、升息政策、通膨壓力、限制預售交易等因素影響之下，建商對於推案態度呈保守作為，同時也因2021年有數件單一個案量體超過千戶之社區核照，致基期較高，使得2022年建照核發量呈現下滑；此外，由於前兩年不動產市場處於高峰期，除了有建商推案以外，還有產業移回台灣的新廠辦動能，過度集中興建的結果，也導致各地搶工問題嚴重，無法有效去化工程，工程進度落後情形屢見不鮮，也同時反映在2021年的使照量上，呈年衰退14.9％，直至2022年才陸續出現完工遞延效應，預計2022年將有大量新屋湧入市場。
 
依據2022年4月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為57.7％與21.4％，金額比例分別為53.3％、35.2％。2022年4月建物交易總金額為約512.4億元。
 
屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、西屯區與清水區。北屯區適逢櫻花巨人及惠宇一方庭交屋潮，成交價分別為20.4~26.3萬/坪、23.1~27萬/坪，該區整體價格表現平穩；西屯區逾七成交易屬親家福星道，成交價為27.5~35.8萬/坪，本區因高單價個案交易量減，而使後標~頂標價格進行下修；清水區高達九成交易屬遠雄之星7，成交價為13.1~15.6萬/坪。
 
屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在南屯區、大里區及太平區。南屯區主力購買總價為3,050~3,800萬元間，適逢日日興建設(益豐西街)及日鑫建設(新富路、龍富路四段)交屋潮，成交總價分別為2,880~3,600萬元間、3,450~5,888萬元間；大里區主力購買總價1,630~1,800萬元間，逾六成交易屬墅墅久，成交總價為1,308~2,220萬元間，本月以總價低於2仟萬之交易佔大宗，故高總價區有顯著下滑；太平區主力購買總價為1,660~2,170萬元間，過半交易屬升豪環河美墅，成交總價為1,366~2,158萬元間，全區轉跌。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，2022年以來央行採取二度升息，房貸的壓力漸增，近日也傳出考慮要取消房貸寬限期以及限縮貸款年限等消息，但政策面的推行不應跟民眾的根本需求脫鉤，為反映現階段購屋民眾的實際房貸負擔能力，特以台中2020年度住宅大樓中位數房價960萬元為例，以相同的貸款成數與利率條件，分別以20年與30年期計算每月貸款負擔率，相關說明說下：
 
(1)以20年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成(672萬元)，利率為1.601％，計算貸款每月攤還額為約NT$32,700元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月貸款負擔率為40.88％。
 
(2)以30年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成(672萬元)，利率為1.601％，計算貸款每月攤還額為約NT$23,500元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月貸款負擔率為29.38％。
 
將上述試算結果比對房價負擔等級後可得知，若以20年貸款年數計，貸款負擔率高達40.88％，呈現房貸負擔能力偏低情形；但若是將貸款年數延長至30年期，貸款負擔率則可降至29.38％，符合可合理負擔區間。由此可見，房貸以30年期設定，較貼近購屋民眾的實際負擔能力。
 
目前政府對於貸款負擔率的計算是以20年期為基準，然而依內政部公告資料指出，我國已連續26季全國房貸平均年限超過20年，突顯出房貸負擔率早期的計算基礎已不符合現今市場常態，若再將所得增長速度慢、房價飆漲速度快兩者間不對等的情形納入考量，20年貸款年數的規定已與現實發生背離，不應過度躁進限縮貸款年限，讓房市硬著陸不是一個好的選擇。
 
另外，也提醒有貸款需求的民眾，雖然將貸款年期延長至30年，每月攤還的金額負擔較輕，以貸款金額672萬元為例、貸款利率1.601％計，每月支出減少約NT$9,200元，但貸款期間所支付出去的總利息，卻相對增加逾60萬元，建議借款人仍須審慎評估自身的財務能力，再加以選擇使用，避免過度槓桿操作。
 
(註)本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2022年6月、建/使照數量統計至2022年5月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2022年4月。