【MyGoNews蕭又安/綜合報導】在建物買賣移轉登記數量部分，2022年Q1建物買賣登記棟數為12,740棟，季減14.2％、年略增0.9％；第一次登記棟數為4,707棟，季減29.9％、年成長31.3％。綜合研判「，2022年下半年房市可能呈現價穩量縮的盤整局面！」。
 
而以最新單月表現來看，2022年5月的建物買賣登記棟數為4,338棟，相較於上月減少5.1％，比2021年同月增加0.8％。5月建物買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(808棟)、西屯區(550棟)及大里區(316棟)。
 
累計2022年1~5月為止，建物買賣移轉登記棟數共計21,648棟，較2021年同期領先851棟，年增4.1％。雖然2022年遇本土疫情大爆發，但受惠於大量體個案交屋挹注，故2022年暫結仍優於109年、2021年同期表現，惟下半年可能受不動產新政策及選舉等因素干擾，宜審慎觀察後續變化。
 
建照、使照量部分，2022年Q1建照量為5,612(戶)，與2021年同期相比大幅落後5,130(戶)，年減47.8％，年衰退幅度大係因2021年1月建照有遠雄之星9(共2,498戶)、總太心之所向(共1,862戶)、浩翰開發(東區泉源段15地號共1,192戶)等均為破千戶數個案，創下單月核發量最高紀錄，因而墊高基期所致；而使照量為4,547(戶)，較2021年同期增加2,068戶，年成長1.83倍，本季主要反映北屯區陸續完工的案量，促使核發量有明顯推升。
 
最新公布2022年4月建照為3,402(戶)，月增30.5％、年增75.8％，其中以烏日區核發量最大，主要受大華建設於新高鐵段31地號推出量體高達1,153戶所致；而使照為1,988(戶)，月增45.4％，年成長2.94倍，本月於北屯區核發量最多，其中總太聚作即貢獻高達947戶，另有登陽溪上月(共144戶)、精銳IN未來(共167戶)等單一社區逾百戶挹注。
 
依實價登錄資料分析，2022年Q1成交金額為2,203億，季減6.3％、年增31.5％；成交量為12,328件，季減15.3％、年增12％。本季房屋與土地的成交數量佔比分別為81％、19％，成交總金額貢獻度分別為69％、31％。
 
在土地成交價格部分，2022年Q1都內土地各類均價表現與上季相比，農業區持平；住宅區成長約6萬/坪；商業區與工業區小漲約1萬/坪；而其他土地則下滑近8萬/坪。都外土地各類均價與上季相比：農牧用地價穩；甲建與丙建小漲約1萬/坪；丁建成長1.6萬/坪；乙建大跌5.7萬/坪；其他則下修約1萬/坪。
 
2022年Q1商業區土地均價約54.8萬/坪；住宅區土地均價約37.6萬/坪；工業區土地均價約17.5萬/坪；農業區土地均價約9.2萬/坪。商業區與工業區土地價格小漲約1萬/坪；住宅區大漲近6萬/坪，主要係因於西屯區、南屯區的新興開發區及危老重建效益等購地致價高；農業區持平。
 
近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約24.7萬/坪，大樓單價約21.7萬/坪，華廈單價約16.5萬/坪，公寓單價約15.3萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2022年Q1各類產品單價表現：全數價揚，華廈略漲0.6萬/坪，公寓及大樓成長約1.5萬/坪，透天厝則拉升近4萬/坪。
 
依據2022年Q1實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為61.1％與20％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔38.3％。
 
2022年Q1各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)，以南屯區單價較高，而交易量則集中在北屯區、南屯區及西屯區。北屯區適逢達麗居山挹注逾400戶，該案成交價為20.6~31.6萬/坪，且另受數案(惠宇開朗、勝麗方程市、大城四月泊樂…等)影響，底標~後標明顯價揚；南屯區近八成交易屬興富發博克萊，成交價為34.7~47.9萬/坪，另有陸府觀森、雙橡園S1特區進場，致全區價格大漲4.2~8.5萬/坪；西屯區略有回跌情形。
 
而分析2022年Q1各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者)，以北屯區之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區為龍井區、沙鹿區及北屯區。龍井區購買主力帶為956~1,150萬元間，全區表現平穩；沙鹿區購買主力帶為898~1,350萬元間，全區下修超過佰萬元；北屯區購買主力帶為2,580~3,880萬元間，均標及頂標下修超過250萬，反觀底標則大漲350萬。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，隨著新冠肺炎疫情走入中後段，各國陸續放寬管制並回歸生活正軌，台灣因這波疫情帶來的經濟效益卻也出現回落情形。從經濟成長率表現來看，在2020年初疫情爆發後曾一度因恐慌而走弱，但後續因我國防疫成效佳，馬上踩穩腳跟呈逐季向上躍升，並在2021年第一季一舉突破9％，為近十年以來最高點；惟端看後面幾季的表現，即使仍處於4％以上水位，但總體方向已出現明顯反轉現象，且最新公布的2022年第一季經濟成長率甚至已跌破4％，來到3.14％，相當於回到疫情前的水平。
 
此外，在景氣對策信號變化上，景氣表現從2020年下半年正式轉向趨於穩定，並接連維持高達九個月的熱絡期，直至2022年在通膨、升息、資金緊縮等因素影響之下，景氣也發生變化正式出現轉折點，觀察2022年以來的表現，已連續四個月下滑，使得近兩年的景氣走向呈現曲狀回跌。
 
另外，由於台灣以製造業為主，其動能表現會連帶影響台灣整體的經濟發展，故台灣製造業採購經理人指數(PMI)對於市場來說具有相當高的指標性。而觀察自疫情以來該指數的變化，僅於2020年第二季出現三個月的緊縮期(低於50％)，之後則逐月上揚，並於2021年4月攀至68.7％的高點，顯示出台灣確實受惠於疫情而助勢製造業，但隨著其他國家恢復正軌，台灣仍進行封閉管制措施之際，後面幾個月的走向已出現緩跌狀態，對台灣經濟為一大警示。
 
陳孟筠認為，從上述三大指標可明顯看出台灣經濟放緩的現象，雖然與全球情勢變化大有關聯，但反映在台灣的內需市場則可能更加嚴峻，此次疫情大大助漲了不動產市場，所以當熱浪退潮時，房市的低迷期也有可能提早報到。目前干擾房市的五隻黒天鵝，包含：疫情蔓延、升息壓力、輸入型通膨、打炒房政策以及信用管制，讓這兩年以來熱絡的房市瞬間降溫，使得5月交易旺季不旺，加上經濟成長率下修、景氣對策信號開始轉折，各項相關指標皆由高點回檔進行向下修正，消費者與不動產開發業者也開始觀望，消費者不再瘋狂搶購預售屋、不動產開發業除大型建商以外，也紛紛停下腳步，不再出高價積極獵地，讓購屋及買地行為回歸到理性面，因此，2022年下半年房市可能呈現價穩量縮的盤整局面！