新聞摘要
- 2022房市政策續發年！估上半年交易量年增0.5％至2％之間，升息+打炒房效應！看漲房價比例降至62％，54％認為「預售禁止換約轉售」不影響購買預售屋意願。
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永慶房屋2022第二季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的71％降至62％
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據永慶房屋2022第二季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的71％降至62％(圖一)，較上季減少9個百分點，看漲比例大幅減少，約回到2021Q4水準。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，在升息壓力增溫、政府持續祭出打炒房政策環境下，讓消費者對房價的預期開始出現變化，雖仍有超過半數消費者認為未來一季房市仍上漲，但比例已大幅縮減，看漲比例為連三季成長後首次下降。
若觀察七大都會區對未來一季房價的看法，陳賜傑說明，則可發現七大都會區普遍出現看漲情緒降溫，七都中有六都較上季下降，其中，台北、桃園、高雄已減逾10個百分點，看漲比例下滑最多，反觀台南則是持續看漲，看漲比例小幅增加。
房價高漲、全民有感！31％消費者認為想購屋地區過去一年上漲10％以上
高雄對房價上漲最有感！44％消費者認為漲幅在10％以上
本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，全台有75％消費者認為過去一年房價已上漲5％以上(圖二)，其中，甚至有31％消費者認為上漲10％以上。若觀察七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法，新竹、台中、台南認為上漲10％以上占比逾三成，高雄甚至高達44％，顯示高雄消費者對於房價漲幅最有感。陳賜傑表示，不論是七大都會區或全台的數據均顯示，消費者對於自己想購屋地區的房價漲幅感受度相當明顯，全民有感。
73％消費者認為2022年國內啟動升息循環！77％認為全年升息1碼
消費者對升息敏感度增！80％消費者能承受升息上限僅3碼
陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨，升息態度逐步轉鷹，再加上俄烏衝突影響，全球物價飆漲，升息箭在弦上，不得不發，而2022年2月至3月初，市場就預期FED於3月就會升息1碼。本次調查也針對國內升息的議題進行調查，本次調查期間正好落在市場大致已確定FED升息1碼以及俄烏戰爭爆發後，可以觀察消費者對於國內升息的預期。
那麼，消費者如何看待國內的升息步調呢？陳賜傑指出，根據調查結果(圖三)發現，73％消費者認為2022年會升息，較上季大幅增加20個百分點，顯示消費者明顯感受到美國聯準會升息態度轉鷹，而國內也勢必會跟進。至於開始升息的時間點，81％認為升息時間點會落在2022年第二、三季之間(圖四)，至於升息幅度，77％消費者認為2022年會升息1碼內(圖五)。
陳賜傑補充，美國聯準會於3月16日宣布升息1碼，符合市場預期，而國內央行於隔日舉行理監事會議，決議跟進FED，國內也升息1碼，是睽違十年後首次升息，出乎市場預料之外，也與消費者認知的升息時程更提早了一至二季，且升息1碼已與大多數消費者對於全年度的幅度相當，顯示國內物價上漲壓力不容小覷。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，在升息壓力增溫、政府持續祭出打炒房政策環境下，讓消費者對房價的預期開始出現變化，看漲比例為連三季成長後首次下降。
那麼，消費者對於升息的壓力承受度是幾碼呢？調查結果顯示，80％消費者對於升息壓力的承受度在3碼內，陳賜傑表示，隨著通膨升溫、聯準會轉鷹的狀況下，全球升息循環已啟動，美國聯準會甚至還表示今年將再升6次，而台灣目前已升息1碼，對於有購屋需求的消費者而言，每月增加的房貸負擔還在可接受範圍，但升息1碼後若仍然無法抑制通膨，升息恐怕會是持續性的進行，那麼，在房價高漲、房貸負擔持續增加的狀況下，升息超過3碼，消費者購屋意願的確可能會受到衝擊。
「預售禁止換約轉售」衝擊購買預售屋意願？54％認為沒影響
不會降低購買意願主因：自住需求、資金壓力小、屋況全新
內政部於2021年12月通過「預售屋買賣契約禁止換約轉售」修正草案，目前送行政院審查中，預期將於本會期送進立法院審議，那麼，這份修正草案若通過，是否會降低消費者購買預售屋意願(圖六)？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，54％消費者不會因為預售屋禁止換約轉售而降低購買預售屋的意願，而消費者不會降低購買預售屋意願的原因有那些呢(圖七)？其中54％消費者購屋目的是自住，修法不會造成影響，其次則是有37％消費者認為低自備款，資金壓力小，還有32％消費者認為屋況全新，不用擔心建材、管線老舊問題。陳賜傑補充，消費者不會降低購買預售屋主因除了自住需求外，其餘兩項也正是預售屋的優點，前期資金壓力小、屋況新，仍舊吸引資金相對緊絀的首購族群，而本次修法禁止換約轉售也僅是阻斷短期投機客的管道，對於一般想購買預售屋的自住客完全不受影響。
2022永慶前瞻
預售屋交易大解密！2021年全台預售屋總銷突破1.2兆元、交易量達9.4萬件
2021年預售交易遍地開花！交易熱區遍布七都、尤以台中交易最為熱絡
「實價登錄2.0」自2021年7月上路後，除了成屋實價揭露至門牌外，預售屋成交價格也即時揭露，讓預售屋價量更公開透明，大家能夠揭開預售屋交易的神秘面紗。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：根據預售屋實價登錄資料統計(圖八)，近三年全台預售屋交易由2019年的3.9萬件逐年遞增，2020年為7.0萬件，至2021年已達9.4萬件，與2020年相比，年增幅34.9％，而總銷金額於2021年更突破1.2兆元，年增49.1％，成長將近五成。葉凌棋說明，在資金潮、低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異、出口暢旺等基本面佳的狀況下，讓房市交易增溫，也推升民眾看好房市後市的預期，預售屋交易也受到激勵，交易轉趨熱絡，同時也讓投機炒作死灰復燃，這也是政府近兩年積極打炒房的主因。
若觀察七大都會區的預售屋交易市況，葉凌棋指出，新北、桃園與台中交易件數突破1.5萬件，而總銷金額也高達2000億以上，預售屋交易量體與金額堪稱全台之最。那麼，2021年全台預售屋交易的熱區在哪呢？根據2021預售屋交易量統計，將全台各縣市行政區預售屋交易量做排序可以發現，桃園龜山以4701件登上全台交易冠軍，其次則是台中北屯的4136件位居第二，桃園中壢則以3738件位居第三。
葉凌棋補充，2021年預售屋交易達2000件以上的行政區高達7個，相當於每月交易165件以上，熱絡程度可見一斑，稱之為「爆量區」不為過。而全年交易1000件以上的預售屋「火熱區」也高達22個行政區，交易500件以上的「溫感區」也有19的行政區入榜，七大都會區中，以台中入榜11個行政區最多，其次則是新北與高雄的9個行政區，桃園入榜8個位居第三，不過，整體而言，七大都會區都有至少3個以上行政區入榜，顯示2021年一整年全台預售屋交易可謂是遍地開花。
地緣政治、通膨、貨幣緊縮、房市政策是影響2022年房市的四大變數！
葉凌棋表示：2022年全球經濟成長正常化，但俄烏衝突目前仍持續中，地緣政治風險高，全球通膨壓力遽增，將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度，目前美國聯準會宣布升息1碼，台灣也跟進，當全球資金退潮將讓金融市場有大幅震盪風險，也連帶衝擊2022年的房市表現。
而國內在房市交易熱絡、房價走高的狀況下，中央、地方政府持續齊力打炒房，2021年12月內政部五大打炒房措施修法中，預估本會期將送進立法院進行審議，以及各地方政府配合中央政策，對於調高囤房稅上限已有共識，將於各縣市議會通過後實施，中央、地方為了抑制投機炒作而努力，效果可望逐步顯現，未來是否再祭出更進一步的健全房市政策，將左右2022年房市交易量表現，有待持續觀察。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：地緣政治、通膨、貨幣緊縮、房市政策是影響2022年房市的四大變數！
2022房市預估
房市政策續發年！2022上半年交易量估17.6-17.9萬棟之間、年增0.5％至2％
葉凌棋說明，2021年實價登錄2.0 、房地合一2.0上路後，加以四波選擇性信用管制陸續推出，以及內政部提出五大措施打炒房、金管會調高不動產放款風險權數等，都抑制短期投機風氣，但自住、置產需求仍旺盛，買氣仍穩，預估上半年交易量與2021年同期相當，預估2022上半年房市交易量在17.6-17.9萬棟左右，與2021年相比成長0.5％至2％之間。
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員與官網點入。調查時間2022/2/16~2022/3/3。回收有效問卷數為2440份。
