【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據戴德梁行統計，2021年第4季台北市A級辦公大樓空置率為4.1％，較上季微幅上升0.5個百分點，主要係因新光人壽及渣打銀行等金融集團辦公搬遷，致釋出大面積辦公空間。其中以西區上升3.6個百分點為最多，敦北民生區上升2.3個百分點次之。各區空置互有消長下，整體空置率仍處低點，全年胃納量逾17,000坪，租賃市場持穩。
 
空置率仍處低點  市場供需趨於平衡
 
企業因應疫情，縮編與擴編互有消長下，需求持穩，租金漲幅收窄。本季租金較上季微幅上漲0.2％，全市平均租金每月每坪新台幣2,620元。以信義區每月每坪新台幣3,210元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。其中，信義區台北101大樓於本季再次揭露數筆高樓層每月每坪突破新台幣4,000元之租賃成交紀錄。
 
展望2022年，辦公新供給僅有8,700坪玉山敦北第二總部投入市場，作為自用。在核心區可供出租面積稀少下，外圍新興辦公商圈南港區，提供高素質辦公空間及具租金競爭力的租金，吸引租戶的目光。核心區辦公大樓市場供需趨於平衡，預期租金漲幅趨緩。
 
電子科技業領軍租賃交易
 
第4季西湖段空置率下降0.7個百分點至3.3％，主要租賃個案為健康管理業承租「宏匯瑞光廣場」約750坪；文德段空置率下降0.1個百分點至7.5％，主要為科技業、餐飲業承租「華盛頓科技中心」約350坪；舊宗段下降2.3個百分點，空置率為17.2％，主要是建設公司承租「聯虹科技大樓」約670坪及電子業承租「飛天科技大樓」約1,100坪。
 
三區段租金均持平，西湖段每月每坪新台幣1,510元，文德段每月每坪新台幣1,070元，舊宗段每月每坪新台幣990元。買賣市場方面，內湖科技園區億元以上交易個案為，和潤企業以5.4億元購入「長虹NASDAK」10樓約670坪，每坪均價約73萬元。
 
西湖段租金因空置率低，預期租金仍有微幅上揚的空間。文德段因部分企業因應疫情而居家辦公，雖有小面積釋出，然接手性不弱。舊宗段新供給入市，近期將陸續進駐，加上企業可能由西湖段轉向選擇租金較低的文德段及舊宗段。整體而言，內科廠辦大樓需求持續，租金仍有微幅上揚空間。
 
零售商圈租金下探 商家趁勢回歸
 
受惠於台灣疫情控制得宜，加上週年慶與購物節接力刺激民眾消費，帶動零售消費穩定成長。統計至2021年11月，綜合商品零售業營業額年增0.3％；但百貨公司因上半年疫情重創業績，營業額年減4.8％，然與民生消費相關之量販店營業額則年增6.8％ ；超級市場因展店及促銷活動，營業額年增8.2％。
 
商圈租金下探，部分業者趁勢回歸。西門商圈因觀光客流失重創商圈發展，然部分連鎖餐飲業者則把握機會，趁租金低點進場，空置率微幅上升至22.3％。忠孝商圈租金表現持平，「歐舒丹忠孝概念店」遷移到曝光度較高之忠孝東路四段北側，空置率微幅降至15.0％。中山南西商圈人潮逐漸回復，南京西路一帶店面去化快速，然中山北路服飾店面陸續退租，空置率增加0.6個百分點，上升至7.2％。
 
在疫情控制得宜及國人疫苗施打覆蓋率提高的狀況之下，展望來年零售消費力將持續增溫，也將帶動租賃活動回籠，商圈空置問題得以緩解。在餐飲業回補人力需求成長下，餐飲業布局展店進入復甦。在此同時，量販店與便利商店展店策略多元化，除了搶進精華地段，同時也朝向社區化發展，迎合消費者不同需求。
 
2021房地產投資大放異彩  來年交易量持穩 
 
第四季投資金額較上季大幅成長40.8％，為新台幣463億元。回顧2021全年投資市場收盤締造史上新高記錄，躍升到新台幣1,528億元較去年成長14％，主要貢獻來自於自用型。在產業動能持續驅動下，包括廠辦大樓及廠房交易額高達新台幣1,016億元，占交易總額的66.5％，此兩類型產品也較2020年大幅增長42.1％。全年交易集中於台北至新竹之北部產業廊帶，囊括總交易的85％。
 
受惠於全球供應鏈重組及台灣疫情相對穩定，第四季度除國內資金搶進工業地產外，亦有外國廠商加碼買進廠房，包括台灣微軟營運以新台幣24億元購置南崁工業廠房，台灣美光以新台幣12.9億元取得中科后里園區廠房。此外北投士林科技園區廠辦需求殷切，華固創富中心成交均價來到新台幣65萬元/坪，買家以資訊業及生技業為主。
 
除自用型基本盤外，沉寂多時的REITs及投資常客壽險業於第四季度也順勢布局投放大筆資金於廠辦大樓，包括樂富一號以新台幣44億元投資順達龜山廠辦大樓，及全球人壽以新台幣39億元取得藍天大樓。綜整2021年前十大交易個案金額占比達35％，壽險資金即囊括4筆，但其中有2筆為自用，包括新光人壽及三商美邦分別購入中華開發大樓及華固智富中心。合計壽險投入金額僅有新台幣299億元，較去年減少27.4％，究其原因係市場投資物件缺稀。
 
展望2022年，強勁的產業需求，廠辦大樓及廠房仍是續航力十足，然市場可售物件有限，且供貨量與速度趕不上需求，預期交易量持穩。大台北廠辦大樓向來是產業自用的首選，開發中的北投士林科技園區在地上權標案開出紅盤，及廠辦大樓陸續由企業總部需求領軍下，將成為企業升級、搬遷及整併的科技廊帶新聚落。
 
殘念！土地挑戰連三拉三失利  2022房市量雖縮價難跌 
 
儘管在2021年5月台灣新冠疫情爆發，全台實施了逾兩個月的三級警戒，但疫情衝擊並未澆熄台灣土地交易市場的熱度。根據戴德梁行統計，2021全年土地交易量高達新台幣2,893億元，未能締造連續三個年度衝破新台幣3,000億元的紀錄，但也為2021疫情年度劃下特別的句點。
 
戴德梁行表示，2019年有京華城、2020年有世貿三館等單筆金額逾新台幣300億元的指標交易個案領軍，2021年度最大一宗土地交易為具有都更整合性質的北投振興段土地，交易金額為新台幣113億元，震撼性相對較弱，但此現象亦表示2021年之土地交易規模差異較小。
 
戴德梁行分析，住商工等三大類土地交易佔比已連續三年呈現4/4/2的分布，也就是開發商主力需求的商業、住宅土地交易合計約佔總交易量的8成，交易總金額約在新台幣2,500億元左右，表示開發商購地熱情不減，對未來房市仍充滿信心。以產業自用為主的工業類土地，則連續三年皆維持在新台幣550-600億元之交易量，約佔總交易量兩成，工業土地需求相當穩定。
 
土地交易價格方面，戴德梁行表示，包括桃園機場捷運沿線、台中七期、水湳經貿園區、北屯捷運沿線等區域皆為2021年之交易熱區，地價相較於2020年皆有2至3成之漲幅。儘管營建成本不斷攀高，建商仍將儲存土地資源視為基本戰略。展望2022年，戴德梁行進一步分析，2021全年度建物買賣移轉棟數可望達到34萬棟，與10年均量31萬棟之差距仍在拉大中，顯示投資性買盤已活躍於市場，故央行持續緊縮房地貸款成數並不意外。就上市櫃建商而言，股市持續維持高檔即表示自有資金依舊充沛，緊縮政策對於購地意願之影響有限，對於無法從股市取得資金的中小型建商而言影響則較大，土地資源落入大型建商的趨勢已可預見。土地貸款成數降低、自有資金比例提高將墊高土地成本，加上營建成本居高不下，未來房價難有降價空間，但購屋貸款緊縮則將造成房市交易量縮。