【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2021年Q3大台中房市分析季報，就台中市2021年Q3不動產交易量體及價格進行專業分析。在建物買賣移轉登記數量部分，2021年Q3建物買賣登記棟數為9,598棟，季減25.7％、年減26.5％；第一次登記棟數為4,922棟，季增66.9％、年減17.1％。
 
而以最新單月表現來看，2021年11月的建物買賣登記棟數為4,762棟，相較於上月增加8.8％，比2020年同月減少8.3％。11月建物買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(1,001棟)、西屯區(487棟)及烏日區(443棟)。
 
2021年累計至11月為止，建物買賣移轉登記棟數共計44,285棟，較2020年同期領先955棟，年增2.2％。雖然目前暫結表現仍優於2020年，但領先幅度已逐漸被拉近，受疫情干擾的交易量能否於第四季傳統購屋旺季積極追回，並突破前高，將有待觀察。

 
建照、使照量部分，2021年Q3建照量為5,452(戶)，與2020年同期相比大幅落後3,906(戶)，年減41.7％；使照量為4,860(戶)，較2020年同期落後1,838戶，年減27.4％；2021年前三季建照合計22,325(戶)、年減10.1％，使照合計9,590(戶)、年減24.4％。
 
最新公布2021年10月建照為2,008(戶)，月增83.5％、年減19.8％，其中以南區核發量最高；而使照為3,166(戶)，月增78.1％，年增65.3％，本月於北屯區(勝麗方程市-435戶)、北區(微笑之心-598戶); 清水區(富宇中央公園-345戶)、南屯區(博克萊-442戶)均有單一社區超過300戶，因而一舉突破3千戶大關，創下單月歷史新高。
 
依實價登錄資料分析，2021年Q3成交金額為1,864億，季減14.1％、年減24.5％；成交量為11,160件，季減1.3％、年減25.3％。本季房屋與土地的成交數量佔比分別為80％、20％，成交總金額貢獻度分別為63％、37％。

在土地成交價格部分，2021年Q3都內土地各類均價表現與上季相比，僅商業區有大漲情形，其餘類型土地價格均下修超過1萬/坪；都外土地均價與上季相比，丙建與農牧用地價穩，甲建略跌0.8萬/坪，乙建下修3.6萬/坪，丁建略漲0.7萬/坪，其他則上揚1萬/坪。
 
2021年Q3商業區土地均價約60.1萬/坪；住宅區土地均價約31.2萬/坪；工業區土地均價約14.5萬/坪；農業區土地均價約7.6萬/坪。商業區土地價格連三季上漲，並一舉突破60萬/坪，主要係於烏日高鐵站、單元八、北屯機廠站之交易拉升所致；住宅區下修1.6萬/坪；工業區下跌2.8萬/坪；農業區連兩季下滑，再下探至8萬/坪以下行情。
 
近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約24萬/坪，大樓單價約21.3萬/坪，華廈單價約16.2萬/坪，公寓單價約14.9萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2021年Q3各類產品單價表現：公寓及透天厝漲幅均超過1.5萬/坪，大樓略漲0.9萬/坪，僅華廈價跌1.7萬/坪。
 
依據2021年Q3實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為57％與22％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔42.9％。
 
進一步就2021年Q3各類型建物之主力總價帶分析，結果如下：
2021年Q3各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)，以西屯區單價較高，而交易量則集中在太平區、烏日區及西屯區。太平區適逢櫻花櫻雄榜群雄會與櫻花大櫻國整批交屋，成交價分別為16.1~20.3萬/坪、16.8~21.4萬/坪，僅底標持平，其餘區位跌幅均超過1萬/坪；烏日區低價位區主要反映和築青春LOVE個案行情而下跌逾4萬/坪，該案成交價為10.6~24.9萬/坪；西屯區高價位區因有寶輝City Park(成交價42.1~52.3萬/坪)挹注而大幅拉升，其餘區位則反映精銳Fun未來交易行情(成交價30~42.2萬/坪)，亦有上漲情形。
 
而分析2021年Q3各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者)，以北屯區之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區為龍井區、沙鹿區及大雅區。龍井區購買主力帶為952~1,150萬元間，全區價穩；沙鹿區購買主力帶為1,216~1,580萬元間，底標回跌至1仟萬元以下，而高總價區有價揚，主要是受凱悅京綻交屋潮影響，該案成交總價為2,000~2,150萬元間；大雅區以中科峇里島11交易佔大宗，成交總價為1,396~1,600萬元間，反映該案行情，底標~均標漲幅較為顯著。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，新冠肺炎疫情在全球蔓延已即將屆滿兩年的時日，期間影響層面甚廣，而對於台灣房地產也造成極大的動盪，當中利弊兼具、喜憂參半，相關說明如下：
 
一、供應鏈重新洗牌，台灣成為商辦及廠辦的移居地之一
 
原先中國具備人力與供應鏈生產優勢，但疫情爆發後，大大突顯出「雞蛋放在同一個籃子裡」的問題，由於生產力過度仰賴中國，各行產業均受供應斷鏈衝擊而停擺。而台灣的優異防疫表現，成為少數可維持正常生活與商業運作的國家之一，也間接使台灣的國際能見度提昇，回台設立總部或設廠的活絡度也呈現正成長。
 
端看近幾年的工業、倉儲類(C類)開工總樓板面積變化，2018年表現最為低迷，而後兩年隨著美中貿易戰誘發轉單契機，再加上政府佈局歡迎台商回台投資行動方案，以及新冠肺炎成為一道強力的催化劑，帶動工業建廠熱潮，推升工業不動產需求，實際開工投入的總樓板面積呈跳躍式成長，工業、倉儲類(C類)108年年增達2.1倍，2020年亦有1.2倍年漲幅，且2020年的表現更創下近十年來開工量體最大紀錄；而商業類(B類)表現亦不落人後，2020年年成長高達4.17倍，同為近十年最佳紀錄。企業的進駐將有利於台灣人口就業及產業發展。

二、市場游資過多，造成不動產交易過熱
 
2020年受新冠肺炎疫情影響，台股一度重挫至8,523點，創105年8月以來新低，不過後續因國內疫情控制穩定，再加上台商回流、外資熱錢湧入，以及台積電拿下英特爾7奈米產品等利多帶動下，台股指數於2020年7月創下30年來新高13,043點，並於2021年再攀高點、突破「萬八」門檻！因利率偏低，國內、外資金投入股市，推升股市動能，平均日交易量創歷史紀錄，2020年全年劇增594億元，投資股市在疫情期間頓時成了全民運動，新開戶人數屢創新高。
 
而在股市中獲利的資金，亦移往相對保值的不動產市場中，在買盤穩固之下，建商推出的新案也順利完銷，甚至出現無房可賣的現象，因而助長了房價的漲勢，亦促使各大建商更加積極獵地，土地成交單價屢創新高！為抑制過熱的市場，央行在分別在2020年12月8日、2021年3月19日及2021年9月24日進行三階段的打炒房措施，但成效有限，因多出來的成本也將會再轉嫁出去，形成惡性循環。
 
三、量化寬鬆(QE)政策扭轉經濟頹勢，但通貨膨脹壓力漸起
 
即便目前疫苗施打率逐漸提升，廠商陸續復工恢復產能，但依舊存有勞動力短缺、供應鏈瓶頸、高成本…等問題，依我國最新公布之10月消費者物價指數(2016年=100)為105.40，本月指數續揚，指數已連續7個月上揚，表示景氣復甦下也伴隨著通膨的壓力，且此次通膨恐非暫時性現象。
 
以民生需求中「住」(房租)的評比項目來看，在疫情發生前平均指數落在100以下，而疫情發生後房租類別指數均落在100以上，僅在2021年五月本土疫情爆發之際有明顯回落的狀況，但在疫情獲得控制後，又迅速回升。倘若明年進行升息動作，那麼手中持有不動產且有向銀行申貸者，須繳納的利息會隨之增加，買不起房轉而租的民眾，恐也將面臨租金調漲的問題。

 
陳孟筠認為，在疫情風暴下，因不動產受益或受害的皆大有人在，但大多數資源仍握在極少數人手上，未來除了面臨買不起房的狀況以外，還要面對租不起房的窘境，即便近日政府正在著手研擬囤房稅，但仍無法即時解決居住問題的急迫性，應更為妥善優化現在的租賃政策，並落實租金合理行情的查核，方能抑制並監督租金的過度漲幅情形。