【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2021年8月份大台中房市分析，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2021年7月、建/使照數量統計至2021年6月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2021年5月。
 
在建物買賣移轉登記數量部分，2021年7月的買賣登記棟數為2,657棟，與上月相比大減44.1％，比2020年同月減少34.5％。本月前三大交易熱區依序為西屯區(370棟)、北屯區(263棟)及太平區(220棟)。
 
建照、使照量部分，2021年6月建照為2,351(戶)，月增27.4％，年減41.2％；使照為876(戶)，月增25.5％，年減41.9％。6月新核發建照以西屯區量最多，並集中於文商段，包含鉅恆建設(文商段28地號共112戶)、鉅本建設(文商段40地號共190戶)、陳相國(文商段30地號共90戶)、探索私旅(文商段12、55地號各195戶、212戶)；而使照量仍處於低檔，僅於烏日區(高鐵之星-299戶)有量體超過百戶之個案。 
依據2021年5月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為53.1％與24.4％，金額比例分別為48.1％、38.3％。2021年5月建物交易總金額為約452.1億元。
 
屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在南屯區、烏日區與北屯區。南屯區本月適逢雙橡園1812交屋潮，成交價為30.2~43.9萬/坪，影響底標價格拉升並突破3字頭房價；烏日區超過九成交易屬登陽硯12，成交價為22~26.9萬/坪；北屯區有數案餘量交易，整體表現呈價揚，其中以高價位區漲幅最多(達3萬/坪以上)。
 
屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在北屯區、潭子區與大雅區。北屯區主力購買總價為1,436~3,636萬元間，本月僅均標轉跌；潭子區主力購買總價為1,685~2,500萬元間，僅頂標持平，其餘區位漲幅均達佰萬以上；大雅區主力購買總價為1,320~1,970萬元間，均標~頂標價揚逾350萬，惟底標下滑超過250萬。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，台灣在五月中旬爆發本土疫情，長達兩個月的時間台灣內需市場進入封閉型態，但疫情屬國際性連動事件，對於我國的影響層面及程度正擴大發酵，以不動產市場而言，其中興建所需的材料有須仰賴進口的部分，亦深受輸出國的停工或政策干擾，外籍移工可投入興建的勞動力亦暫緩執行，觀察近期的房市動態，可歸結出以下重點：
 
1.剛性需求有支撐力道，惟完工去化率效能顯而不足：
端看近十餘年來台中建照、使照及開工戶數表現，在金融海嘯過後，台中建照量高點落在2014年之際，而後雖然歷經貿易萎縮、房地合一稅新制上路等利空因素干擾，但台中房市迅速站穩腳步，不論是建照、使照或是開工戶數，走向趨勢一致，均呈同步上揚，且2020年三項指標皆創下近年新高，與2018年相比，分別成長53.3％、37.0％及51.5％，顯示出市場繁榮盛景。
 
而統計台中市2021年上半年表現，建照量為17,479戶，年增12.4％；使照量為4,850戶，年減19.4％；開工量為17,474戶，年增20.3％；其中，核發使照量呈大幅落後狀態，反映出興建中工程案量無法有效去化，而銷售率佳的個案申報開工又再投入興建市場中，造成待建戶數量增情形。
 
2.新屋開工率與樓地板面積成長，工程需求量增加，市場排擠狀況顯現：
在2016年以前，台中住宅市場開工率大多處於70％以下水位，且申報開工之樓地板面積亦不超過300萬平方公尺；隨著房市進入反轉期，出現強勢復甦格局，開工率爆增四成一舉突破100％，後續長達四年的時間興建水位一直維持在90％以上高檔區；除此之外，申報開工的樓地板面積亦屢創新高，直至2020年底為止，已有逾460萬平方公尺的興建規模，而2021年上半年的核發面積較2020年同期增加20.3％，開工率已達100％滿水位狀態。
 
值得一提的是，目前市場上不僅只有住宅市場量能爆棚，另外還有因美中貿易、台商回台投資等政策因素加持下，工業、倉儲類的需求亦同步上揚，造成營造工程上的排擠效果，營造工程人員備載量吃緊，工班調度問題備受考驗，加價搶工的現象已成常態。
 
依據營造工程物價指數(CCI)計算平台資料顯示，自疫情發生迄今，營造工資各類指數均走高，泥水工漲幅7.6％、鋼筋工漲幅11.8％、模板工漲幅8.9％、水電安裝工漲幅6.0％，短時間內營造工資漲幅似乎看不到天花板，造成發包困難，也出現延遲完工情形；此外，加價請人但同時又要追趕工期，急做下易有施工瑕疵，將不利於後續驗屋及交屋事宜。
 
3.營建採購成本全面攀升，房價反映成本而上揚，經濟與政策面產生脫節：
新冠肺炎疫情打亂了原物料的生產線及運輸量，再加上生產國家執行限縮政策及課徵出口關稅，造成供給下降，使得原物料及其相關製品價格不斷攀升，以營造工程中常見的項目來看，不論是水泥類(預拌混凝土、水泥…等)、金屬類(鋼筋、型鋼、輕鋼架、鋁門窗…等)、木材類、機電設備類…等，出現了市場少見的「全面性價揚」，因疫情而遞延的需求，反而導致了報復性的價格追漲情形，即便政府出手打擊投機性的炒房行為，仍無法改變反映超額需求而須調價的事實。
 
陳孟筠認為，若營建成本漲價情形無法妥善解決，不論是公共工程抑或是民間工程，均會使工程施作窒礙難行，恐將面臨難產、中止甚至是破局的局面。以台中市北屯區「市31」BOT開發案為例，得標廠商環球購物中心因營造成本大增而決定棄標，此舉為即時止血作為，以避免後續成本再擴增而無力承擔之窘境，但對於當地區域來說，也使建設發展轉為停滯。
 
因應營建物價劇烈變動情形，中央機關針對已訂約施工中工程訂有物價調整補貼原則，藉以降低廠商的成本壓力、助以順利興建竣工，面對此波漲勢，就連大型營造廠達欣工也須藉由與業主進行溝通或依政府物價標準，來爭取增加營造費用，可見價漲的嚴重程度超乎過往經驗，難以自行吸收成本。此次營建成本爆漲並非蓄意抬價，疫情干擾屬不可抗力因素，再加上營建人才缺口及技術斷層問題遲未能獲得有效解決，不論是公共或民間工程，皆因營建物價及工資持續走高而背負著極大的成本壓力，建議建設產業鏈相關業主與廠商應攜手共體時艱，若能協商互為補貼費用或工期來共渡難關，將有助於工程順利推動及提高施工品質；反之，當漲幅超出廠商負擔能力範圍時，也只能被迫先停工止損，待協商後再重啟執行，如此一來，受波及的層面將會放大，不利於整體經濟發展。