市場快訊

新板、副都心、重陽北縣三大黃金重劃區

報導：MyGoNews林承志｜日期：2010-09-09

在新北市這個房市明星股中，人口逾20萬人的一級都市，又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持，為人口增加最速的三大「黃金都市」。

【MyGoNews 林承志/台北報導】隨著年底五都選舉逼近「合併升格」就是年底之前國內房地產最熱門的利多題材。而其中被視為最具漲相的升格概念股「新北市」，更是當下全台民眾趨之若鶩的房市焦點!根據永慶房仲集團所作的購屋調查，年底五都升格改制後，有6成2的民眾看好新北市的的房價增值潛力，大幅超越台北市的17%，連最新出爐的內政部人口統計也顯示，自從2007年5月新北市被宣布成為「準直轄市」以來，短短3年來，新北市人口一共增加11萬2548人，不但為全台之冠，也等於3年來就增加一個澎湖縣的人口，相較於首善之區台北市人口減少21875人，磁吸力道更是驚人，稱「全台磁吸效應最強的都市」絕不誇張。

而在新北市這個房市明星股中，人口逾20萬人的一級都市，又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持，據內政部資料統計，2007年5月(新北市被宣布成為準直轄市)至2010年7月，板橋市一共增加6546人，三重市和新莊市則分別新增6402人和5406人，為人口增加最速的三大「黃金都市」。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，入住三大黃金都市已成為新北市甚至全台民眾夢昩以求的事，惟3年來此3區房價已水漲船高，甚至還帶動周邊行中古屋房市行情，特別是新板特區、新莊副都心及重陽重劃區，更被視為新北市三大熱漲區。不過由於目前該3大重劃區週邊仍有每坪價位1、20萬元；平均總價在600-800萬元的超值中古屋，他建議，有意入住「黃金區」的消費者，應及早卡位進場，否則未來恐怕將難以在此3大熱門特區中，見到千萬以下好宅。

隨著新北市即將升格，中央陸續投入大量建設，包括「台北港」、「捷運機場線」、「捷運環狀線」、「快速道路」等，耗資將超過5000億新台幣，形同五路財神拱出新北市未來發展，終結長期「縣不如市」的窘境。他進一步分析，5000億的建設相當於帛琉共和國10年的GDP，資源之龐大，令人咋舌。以已經通車的台64線快速道路來說，即是政府耗資429億元的重大交通建設。這比台北市南港捷運線加南港站BOT案近400億還高，而這若比起未來捷運新莊線台北縣區段505億(台北市段約300億)、機場捷運1200億、以及橫跨新北市的捷運環狀線3000億台幣都算小case。於是，「因勢利導」下，「台北市打拼，新北市安居」已成為熱門話題。

李建興建議有意入住新北市的民眾，可堅守﹁逐公務而居、逐交通而居﹂等兩大原則挑房。其中，逐公務而居，指的是，具有公務行政概念的區域，將湧進移民，房市具有潛力；而逐交通而居，則因為新北市升格後，預算變多，多起交通建設將從紙上談兵進入實質開發階段，重要交通路線週遭區域將「雞犬升天」。根據上述兩大原則，最受矚目的將是未來新北環狀捷運線與現有放射狀捷運線交會之處就會發展出新的都心，即「新店」、「雙和」、「板橋」、「三蘆」與「新五（即新莊、五股）」。

李建興分析，由於新北市升格為直轄市後，公務員人數將新增15000多人，由於就業往往帶進居住、消費等需求，再加上公務人員具有收入穩定、素質佳的特性，因此這增加3倍的就業人口，將是啟動房價的先遣部隊，而這也就是板橋、新莊等行政概念區將是首波反應升格效應的區域。

至於和板橋、新莊相鄰的三重市，也受惠於新北市一連串的交通建設，以往道路狹小又容易塞車的窘況，將獲得極大改善。特別是即將通車的捷運蘆洲線，不只帶動蘆洲發展，線上站數最多的三重市更是錦上添花，與台北市區距離大大拉進。其中與台北市僅有重陽橋一橋之隔的三重重陽橋下的重陽重劃區，鄰近淡水河畔，以河岸景觀的優質住宅打響名號，擁有北縣「新大直」的美稱。具有河岸景觀、河濱公園、棋盤式道路、管線地下化、家樂福賣場進駐、捷運通車在即的機能優勢，並鄰近萬頃的河濱公園及自行車道，成為想提升生活品質的換屋族最佳選擇。

不過值得注意的是，目前包括新板特區、新莊副都心和重陽重劃區房價皆已飆高，對於想要搶升格前搶進黃金區域最後一班列車的民眾，李建興建議，若買不起新板特區的高價豪宅，還可以在江子翠、新埔、府中站周邊，尋找「新板下一站，負擔少一點、漲幅多更多」的物件。至於新莊，包括頭前重劃區與新莊副都心周邊，10年以上中公寓大樓每坪成交價也悄悄漲了2萬多元，目前落在17-20萬間，卡位區內30坪中古屋的成本，約在600萬元上下，等未來開發雛型初具時，預估至少還有1成的漲幅，則十分值得期待。

而每坪單價挺上力30至40萬元的重陽重劃區，面河的建案單價更飆上45萬元以上。李建興說，如果預算不夠擁有「水岸景觀第一排」，其實周邊住宅走幾步路也能同樣享受「親水生活」。以生活機能為首要考量的購屋族，可選擇靠近家樂福附近的房屋；如果考量的是學區可以選五華街附近房屋，五華街、碧華街可接往三重舊社區當地的生活圈。如果不選擇富貴段的新成屋，這區域旁邊的公寓屋齡在20至30年，每戶約25至35坪，一坪售價約20萬元；10年屋齡的電梯產品每坪單價約20至25萬元，亦是6、700萬元可及的親民價格。

新北市三大黃金區房價行情

黃金區域	預售屋	新成屋	週遭中古公寓大樓
新板特區	55-65萬	37-45萬	22-35萬
新莊副都心	40-50萬	32-38萬	17-20萬
重陽重劃區	45萬	30-40萬河景42-45萬	10-25萬