【MyGoNews蕭又安/綜合報導】全國商總理事長賴正鎰在2020年12月23日的商總不動產委員會年度記者會表示，房地產2020年Q2與Q3表現亮麗，但疫情導致航運費調漲，鐵砂鋼筋建材原物料齊揚；政府祭出新措施打炒房，意在逼退投資客，但應有配套措施與至少給半年緩衝期。目前游資旺盛無處投資，股匯市與房地產仍是剛需與投資首選。他建議政府加速擴大公共建設與內需投資方案，有效運用回流資金，讓台灣經濟提速復甦。
 
賴正鎰首先指出，歐、美、日、韓等國，因疫情採舉債資金紓困或採擴張性財政政策，像歐盟7500億歐元振興紓困基金與高達1.35兆歐元「大流行病緊急資產購買計畫」(QE貨幣政策)；美國約2.3兆美元紓困方案，日本有108兆日圓(約1.03兆美元)緊急經濟對策預算；韓國為310兆韓元(約2830億美元)紓困；台灣則有台幣1.05兆元紓困與振興，大陸紓困人民幣1.7兆元，但僅佔全年GDP的4.7％，是各主要大國比例最低(台灣為5.5％)。
 
這麼多資金在市場流通，無限資金追求有限資產，尤其是利率下降與工資上漲情況下，房市與股市自然上漲。國內景氣5月後迅速回溫，到11月更創下外銷訂單連九紅的優異表現，美國想減少貿易逆差，預估台幣續升2021年初破28元，朝27元走勢。而中經院看好台灣經濟表現，上調全年成長率預測從1.76％升為2.38％，2021年從3.42％上調至3.72％。
 
賴正鎰認為，美國新總統拜登2021年上任後，中美貿易戰仍會持續多年，加上全球版肥咖條款的《共同申報準則》(CRS)持續發酵，預計海外的台資回台趨勢不變，全球熱錢更不斷湧到台灣，兩岸關係若未能趕緊改善，將來不但區域全面經濟夥伴協定(RCEP)加入不了，想要加入跨太平洋夥伴全面進步協定(CPTPP)更是不容易，屆時恐影響台灣出口貿易。
 
各國預計2021年初全面施打疫苗，疫情可望2021年七月慢慢回復，後年初全面恢復正常生活，台商因疫情至少還要受困台灣一年，而台灣景氣才剛要回穩，他不懂政府為何又急打炒房？雖賞屋人數馬上就少了兩成，但他認為這只是短暫觀望現象，剛性需求市場仍在。
 
他不認同政府對房地產永遠只有一個政策「漲就打，跌就拉」，如今持續接連祭出土地和餘屋限貸令、實價登錄修法納入預售屋與紅單管理，修訂房地合一稅，將閉鎖期從2年拉長為5年等打炒房政策，恐不利房市發展，連帶景氣復甦也受拖累，建議政府應有健全房市的全盤策略，也呼籲業者與地主自律，維持透明公平的市場。他也擔心打房導致2021年實體經濟泡沫而出現通膨，他提醒政府要注意通膨骨牌效應及新台幣急升而影響出口。
 
他說，這波房價上漲實因建材成本與原物料上漲，缺工造成工資成本拉高，獲利最大的應該是地主，因為地主哄抬地價才造成房價上揚，但政府對建商購地貸款從80％下修到55％，預期土地熱度將會下降，推案速度也會受阻，恐不利於景氣復甦，盼政府不要搞錯方向。
 
賴正鎰接著指出，他曾預測2020年總推案量會破10萬戶，結果是突破11萬戶，總銷達1.65兆元，年增16％，繼2016年後，連4年正成長(附圖一、二)，推案戶數也年增20％。前10個月建物移轉棟數就達26萬棟，預估全年有機會站上32萬棟，創2015年以來6年新高，是「價量齊揚」的局勢，但政府若開始打炒房，2021年預料將會是「價穩量縮」的格局，推案戶數會減少10％左右，總銷減為1.48兆元，連續4年的漲勢將先劃下休止符。
 
賴正鎰分析2020年全台房地產市場指出，前11個月持續出現「五高一低」現象，其中預售案戶數高達近11.5萬戶，總銷超過1.65兆元，雙雙創近10年新高。買賣轉移戶數破32萬；前三季房貸總額達到7.8兆元歷史新高；商用不動產加土地交易逾4千億元創歷年新高；房貸利率1.32％則是創歷年新低。
 
全台2020年房市整體來看由中台灣領軍，台中推案成長幅度超過3成，其次為新北及桃園(見附表)。台中房產夯的原因是中部為台商大本營，加上中科年產值持續擴大到8500億元，以及重大建設陸續到位，湧入科技移民，近2年增3萬人達到281.8萬人，僅次於新北市402萬人，拉高中部消費力與房產剛性需求，交通機能升級優化也磁吸衛星縣市移居，所以水湳經貿園區、北屯洲際棒球場、捷運總站特區及烏日高鐵特區三處地段是推案熱區，甚至外溢，讓彰投地區推案量也激增。
 
而人口紅利居全台第一的桃園市，地處中壢的「過嶺重劃區」，是除了「青埔高鐵特區」外，推案量最大的區塊。賴正鎰極度看好新北市發展，除了新板橋特定區，新闢建的三重第二行政園區，泰山塭仔圳重劃區。高雄和台南2020年推案戶數雖增加不多，但房價明顯上漲。高雄仁武產業園區百家廠商進駐，推升首購大樓與透天市場。而受惠「高鐵延伸題材」屏東縣的預售開工申報案量年增2成。
 
他說，土地價格飆漲加上國際原物料廢鋼和鐵礦砂等料源短缺、價格一再調高，再遇上台灣營建工人斷層很嚴重，泥水工和鋼筯工、電焊鐵工大家在搶，工資翻倍，整體產業狀況並不如外界想像有炒作房價空間」，過去每個建案毛利率約13％，平均每案進行3年，平均僅4％利潤，現在毛利率更降至8％左右，平均不到3％，建商微利時代來臨。
 
根據行政院主計處所作「營建工程物價指數」，光從2019年11月到2020年11月的最近一年間，水泥及其製品類指數從115.73提高到124.37；而營建工資類指數則從103.3增加到107.9，綜合營建成本在2020年上揚了約12％。模板工人日薪漲破3000元，油漆工2800元，木工3200元，專業電焊工更喊到7000元，營建工人平均月薪可賺7、8萬元，但工作粗重、辛苦，年輕人不耐吃苦，僅剩中老年人，導致缺工斷層嚴重，工程進度落後，業界怕2021年恐有延後交屋的合約糾紛，積極爭取加速開放營建外勞。
 
展望2021年，賴正鎰預估2021年房市五大現象，分別是： (一)房價短期內受壓抑，但建商不會有降價行動，呈現平盤局面。(二)投資買家縮手，首購族再度撐盤，小宅續旺。(三)土地價格逐年上揚，危老及合建為建商主戰場。(四)地上權標售案受信用管制影響，標脫率下降。(五) 限貸令限縮購地貸款成數，土地需求降溫，推案量減少。
 
商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會理事長謝坤成表示，國內超低利環境，2021年更適合自住者進場購屋，他從事代銷業多年，深感紅單買賣會危害真正想買房子的消費者權益，不少看房的首購族都怕搶不到房子，也會擔心為何自己買到的房子會不會比較貴，他認為，現在投資客縮手，價格平穩下來，絕對是最佳買點。
 
謝坤成指出，在軌道經濟帶動下，雙北及桃園，台中市等地推案年增率都在2成以上。新北環線通車，沿線雙捷共構站周邊都是新焦點。中捷綠線雖通車延宕，但影響不大，水湳經貿園區、洲際棒球場、捷運總站特區及高鐵特區，可望成為未來推案熱區。
 
賴正鎰建議政府減少用政策干預房市，應回復市場供需機制，並提出四大建議：
1、擴大公共建設與內需投資方案有效運用回流台資
過去一年多來資金回流申請資金破兆元，但已經匯回的2800億元，實質投資僅有32％，比例偏低，游資到處找尋投資標的，政府應該要趕緊擴大公共建設與內需投資方案，有效運用回流台資。
 
2、加速工業用地釋出，以滿足台商回游需求
美中貿易戰引發台商回台投資熱潮，但合法之工業用地卻明顯不足，新北市政府將從2021年起推動「工業區立體化2.0」，透過新增投資、能源管理與設立營運總部3方案，給予投資者5％到15％不等容積獎勵。建議中央到地方政府應全面加速檢討土地使用現況、儘速盤點並釋出可立即使用的工業用地，以滿足眾多回流台商的用地需求。
 
3、放寬並降低營建業申請營建外勞的門檻
營建署有意爭取開放住宅、商辦大樓建案可進外籍移工，設定基地5千平方公尺以上或樓地板面積在2萬平方公尺以上，工期1年半以上工程適用。多數中小型建案都不符合高門檻，盼放寬降為基地面積300坪或建築樓地板面積在2000坪以上。
 
4、限貸令應有配套措施並給予半年緩衝期
央行對土地、餘屋貸款倉促祭出限貸令，恐會影響後面數十萬營建相關的從業勞工生計，盼政府三思，給予至少半年緩衝期，並檢討相關配套措施。