【MyGoNews廖賢龍/台北報導】第一太平戴維斯2010年8月18日日標售慶豐銀行台北金融中心,最後由龍巖人本以18.2億元得標,北市A級辦公商業大樓市場近期交易開始活絡,價格也隨之漲升。一樁標售案,包括信義房屋、永慶房屋、台灣房屋都不約而同的對這件標案提出他們計算方法,結果,3家仲介計算的單價卻都不一樣,台灣房屋是逐層估算,信義、永慶房屋則是扣除車位後,合併面積計算,計算的基準不同,每坪單價當然就出現差異。結果,這棟建築物的行情到底是多少?大家儘管猜吧!
依台灣房屋不動產研究中心估算,慶豐銀行台北金融中心部分樓層,分布有地下室一樓(346.6坪)、一樓(97.92坪)、二樓(374.19坪)、八樓(329.58坪)、九樓(327.12坪),及地下二樓至四樓共33個坡道平面車位(430.08坪)。台灣房屋估算表示,地下室一樓約每坪40萬元、一樓具有店面廣告效應每坪約270萬、二樓每坪約115萬、八樓每坪130萬、九樓每坪135萬,33個坡道平面車位約1億1550萬元(每個車位350萬),總計約18.2億元。
信義房屋依台北金融中心樓層分散在1樓、2樓、8樓、9樓及地下1樓,面積共1475.4坪,另外還有33個地下室車位,若拆算車位(預估每個300萬元)後,建坪單價每坪約116萬元,也創下松山區辦公大樓新高。
永慶房屋以標售建物的總面積直接推算單價,每坪建物價格95.5萬就已創下松山區敦北商圈的最高價,但若扣除每部車位300萬(停車位共33個,每部車位面積(估計10坪)推算辦公大樓價格,每坪更高達109.2萬。
永慶房屋表示,該棟大樓年初就曾傳出以每坪破百萬成交,但始終未獲證實,18日成交後足以印證其價值非凡,同時也是2010年第三季第9宗破億的商用不動產成交,觀察本季主要投資人以「自用型買家」(31%)及「建設公司」(36%)為主,顯見景氣好轉,企業自用型買家擴辦需求增,持續尋找好地段的商辦大樓。
綜合各家房仲公司資料,該棟大樓的一樓具廣告效益,每坪租金可望開出5000元行情,樓上的每坪租金行情約3000元左右,若以18日標售價格推算的投報率約在3%,顯見未來租金仍有上漲空間,並可望帶動南京復北和敦北辦公商圈的辦公租金跟著上漲。
區域的房地產代銷人士指出,如果這件個案以全新預售個案來看,一樓開出的的單價應該是每坪300萬,二樓單價可以定到每坪150萬,八、九樓的行情可以開在120萬元,地下室每坪估計80萬元,車位一個350萬,用這樣的價格去換算,總價約20.35億元,不過,現階段個案平均議價率約在11.5%,所以,用20.35億元採11.5%議價率計算,全案可成交總價為18億元,這樣價格與龍嚴人本出價18.2億元相比,僅有1%的價差,這樣的價格可以視為區域行情。
2010年第3季程交金額破億商用不動產交易案件一覽
大樓名稱 | 縣市 | 行政區 | 路段 | 買方 | 買賣面積(坪) | 成交總價 (億元) | 分類 | 交易時間 |
萬國商業大樓 | 台北市 | 萬華 | 漢中街 | 亞太置地(APL) | 4,429.80 | 30.50 | 商場 | 990813 |
西寧大樓 | 台北市 | 萬華 | 西寧南路 | 華夏資融 | 1,186.89 | 9.70 | 商場 | 990813 |
力福商業大樓 | 台北市 | 萬華 | 西寧南路 | 新華開發 | 1,285.55 | 2.32 | 辦公 | 990713 |
中正飯店 | 高雄市 | 鹽埕 | 大仁路七路 | 宜陞企業 | 35,417.16 | 3.20 | 飯店 | 990715 |
內湖德安百貨 | 台北市 | 內湖 | 成功路四段 | 興富發建設 | 39,323.29 | 60.00 | 商場 | 990715 |
碧根商旅 | 台中市 | 西屯 | 逢甲路 | 海灣科技 | 2,871.98 | 8.80 | 辦公 | 990719 |
統一國際大樓 | 台北市 | 信義 | 松高路 | 威剛科技 | 781.51 | 9.00 | 辦公 | 990728 |
慶豐銀總行大樓 | 台北市 | 中正 | 南陽街 | 台灣人壽 | 2,417.19 | 25.60 | 辦公 | 990811 |
台北金融中心大樓 | 台北市 | 松山 | 敦化北路 | 龍巖人本 | 1,905.47 | 18.20 | 辦公 | 990818 |