新聞摘要
- 高力國際董事總經理劉學龍指出，不畏新冠肺炎衝擊，台灣首季土地交易額突破歷史新高
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】受到新冠肺炎衝擊，2020年第1季商用不動產交易市場觀望心態濃厚，促使買氣較2019年大跌，第1季交易額為129億元，約為2019年同期的6成。但土地買賣市場則相對熱絡，首季因有世貿三館地上權挹注，單季交易額一舉衝破800億元，再創歷史新高。
依高力國際研究部統計，2020年第一季商用不動產交易達129億元，交易類型仍以工業地產為主力，首季交易額為103.9億元，佔首季比重逾80％；其次則是辦公室、交易額約13.4億元，不過各類型商用不動產中僅零售店面本季7.9億元，相較2019年同期增加，其餘類型均呈現衰退格局。本季商用不動產最大推力仍是自用目的為主的製造業，出手金額約65億元，佔整體比重約50％；金融保險也出手11.2億元，為第三大買家。
疫情嚴重衝擊亞太區商用不動產 首季交易額萎縮逾5成
高力國際資本市場執行董事黃正忠認為，新冠肺炎疫情對於亞太地區商用不動產市場衝擊明顯，導致首季投資停滯、交易量大幅萎縮。根據高力國際引述Real Capital Analysis機構調查資料顯示，2019年亞太區的商用不動產投資達到最高點，光是2019年第1季便有2,818億美元的跨境交易量，但2020年受到疫情衝擊，首季僅有1,293億美元，萎縮幅度逾5成。
而本次新冠肺炎疫情對於東亞地區各類商用不動產的影響，高力國際認為辦公室方面最直接的影響為企業普遍放緩擴編與增租計畫，以洽談續約為主。進一步觀察幾個主要城市，東京與台北因2020年度新增供給有限，空置率及租金衝擊相對較小；但反觀中國大陸及香港因一連串美中貿易、反送中抗爭及龐大新增供給影響，空置率將上升而租金將下滑。
零售部分則因減少外出消費與集會接觸，大幅衝擊實體零售、餐飲與會展產業，至於民生必需品的搶購則反向提高量販及超市營業額。旅館營運則因國際旅遊及入境限令、國際洽商暫緩，各國旅遊人次大幅下滑，中小型旅館營運恐將面臨資金周轉不易，導致營運品牌重新洗牌。
近一個月隨著各國旅遊禁令的實施，及全球快速蔓延的疫情，台灣桃園機場出入境人次大幅減少，2020年3月份以來運量再創新低，平均每日入境人次僅2,000-3,000人，不足2019年同期的10％。民眾減少外出消費及接觸，更明顯反應在台灣2月份的零售營業額，百貨業營業額大減36％、餐飲業則減少30％；電子購物反而成為主要消費管道，營業額小幅成長0.4％。此外，高力國際也發現，與消費、運輸、觀光旅遊業相關等128家台灣上市櫃公司，2月份營收同樣大幅下降，平均跌幅約3成。
首季土地買氣仍熱 世貿三館加持使交易額創歷史新高點
雖然商用不動產投資動能受到疫情衝擊，但土地買氣仍相對強勁，高力國際研究部統計2020年第1季成交總額因有世貿三館的挹注，單季土地成交額高達842億元，為調查以來歷史新高。高力國際研究部董事梁儀盈分析，土地為建商及廠商生產長期必備原料，較不受短期衝擊，因此土地交易依然熱絡，尤其六都土地交易更貢獻了全台96％的交易量，顯見各方人馬持續布局六都的企圖心，尤其精華地段更是如此。
而信義區指標大案世貿三館地上權吸引四家金融壽險業進場，最後由南山人壽以312.76億元順利得標，換算每坪地上權單價約644萬元/坪，這也是南山人壽繼南山廣場，以及2019年信義行政中心後，再次搶進信義計畫區；合計南山人壽已斥資741.45億元的購地成本於信義區獵地。高力國際董事總經理劉學龍認為土地為長期儲備的操作策略，尤其世貿三館又是台北市信義計畫區內稀有的地段，加以基地方整商業開發可塑性高，本次順利吸引四封標單，仍代表投資人及開發商對於長遠的商業開發仍具信心，而未受到短期疫情紛擾的影響。
以全台來看，台北市因有指標大案的加持，穩居第一季土地交易王，總交易金額達466億元，除了世貿三館之外，北投與南港等新興發展區也持續吸引建商目光。其次為台中市的164億元，光是七期的交易總額便達134億元，佔全台中市比重約82％，其中以興富發斥資85.76億元標得台中市惠國段土地為刷新台中市土地成交新紀錄。至於買進土地用途，其中非住宅區土地交易額達598億元，占整體超過7成。
降息塑造最低率環境，助於穩定市場，待疫情和緩後，市場可望反彈
整體而言，黃正忠認為本次新冠肺炎疫情使得投資人觀望期較長，影響決策速度；在市場持續盤整下，商用不動產可望有較大的議價空間。各研究機構紛紛下調全球暨台灣2020年的經濟成長預測，各國央行也紛採寬鬆貨幣及財政政策，以刺激市場；台灣央行同樣將重貼現率降至1.125％，為2008年以來最低利環境，高力國際認為此舉也是穩定市場，信心喊話的表現。
投資策略上，劉學龍也建議台北市辦公室相對供需穩定，仍為短期穩健保守投資，以及企業自用置產首選；近年電子購物也成為民眾消費主要管道之一，2019年營業額更突破2,000億元大關，平均年成長率高達8％，如此快速的成長更推升倉儲需求，可望帶動帶動冷鏈物流、智能物流新商機；而因應雲端運算、居家辦公與遠端會議的需求增加，以及5G時代快速發展，data center可望成為新投資契機。此外，各地製造業因疫情面臨關廠危機，廠商調整全球產能分配的策略將持續，以預防供應鏈中斷，台灣可望持續吸引高階製程設廠，持續增加對於工業不動產需求。
反觀觀光休閒及實體店面因消費活動大幅縮減，因旅館及零售業營運壓力加大，已有業者實施營運時間調整及無薪假，預期將再有一波旅館及店面出售潮，建議投資人在低利環境下，宜提早佈局。
依高力國際研究部統計，2020年第一季商用不動產交易達129億元，交易類型仍以工業地產為主力，首季交易額為103.9億元，佔首季比重逾80％；其次則是辦公室、交易額約13.4億元，不過各類型商用不動產中僅零售店面本季7.9億元，相較2019年同期增加，其餘類型均呈現衰退格局。本季商用不動產最大推力仍是自用目的為主的製造業，出手金額約65億元，佔整體比重約50％；金融保險也出手11.2億元，為第三大買家。
疫情嚴重衝擊亞太區商用不動產 首季交易額萎縮逾5成
高力國際資本市場執行董事黃正忠認為，新冠肺炎疫情對於亞太地區商用不動產市場衝擊明顯，導致首季投資停滯、交易量大幅萎縮。根據高力國際引述Real Capital Analysis機構調查資料顯示，2019年亞太區的商用不動產投資達到最高點，光是2019年第1季便有2,818億美元的跨境交易量，但2020年受到疫情衝擊，首季僅有1,293億美元，萎縮幅度逾5成。
而本次新冠肺炎疫情對於東亞地區各類商用不動產的影響，高力國際認為辦公室方面最直接的影響為企業普遍放緩擴編與增租計畫，以洽談續約為主。進一步觀察幾個主要城市，東京與台北因2020年度新增供給有限，空置率及租金衝擊相對較小；但反觀中國大陸及香港因一連串美中貿易、反送中抗爭及龐大新增供給影響，空置率將上升而租金將下滑。
零售部分則因減少外出消費與集會接觸，大幅衝擊實體零售、餐飲與會展產業，至於民生必需品的搶購則反向提高量販及超市營業額。旅館營運則因國際旅遊及入境限令、國際洽商暫緩，各國旅遊人次大幅下滑，中小型旅館營運恐將面臨資金周轉不易，導致營運品牌重新洗牌。
近一個月隨著各國旅遊禁令的實施，及全球快速蔓延的疫情，台灣桃園機場出入境人次大幅減少，2020年3月份以來運量再創新低，平均每日入境人次僅2,000-3,000人，不足2019年同期的10％。民眾減少外出消費及接觸，更明顯反應在台灣2月份的零售營業額，百貨業營業額大減36％、餐飲業則減少30％；電子購物反而成為主要消費管道，營業額小幅成長0.4％。此外，高力國際也發現，與消費、運輸、觀光旅遊業相關等128家台灣上市櫃公司，2月份營收同樣大幅下降，平均跌幅約3成。
首季土地買氣仍熱 世貿三館加持使交易額創歷史新高點
雖然商用不動產投資動能受到疫情衝擊，但土地買氣仍相對強勁，高力國際研究部統計2020年第1季成交總額因有世貿三館的挹注，單季土地成交額高達842億元，為調查以來歷史新高。高力國際研究部董事梁儀盈分析，土地為建商及廠商生產長期必備原料，較不受短期衝擊，因此土地交易依然熱絡，尤其六都土地交易更貢獻了全台96％的交易量，顯見各方人馬持續布局六都的企圖心，尤其精華地段更是如此。
而信義區指標大案世貿三館地上權吸引四家金融壽險業進場，最後由南山人壽以312.76億元順利得標，換算每坪地上權單價約644萬元/坪，這也是南山人壽繼南山廣場，以及2019年信義行政中心後，再次搶進信義計畫區；合計南山人壽已斥資741.45億元的購地成本於信義區獵地。高力國際董事總經理劉學龍認為土地為長期儲備的操作策略，尤其世貿三館又是台北市信義計畫區內稀有的地段，加以基地方整商業開發可塑性高，本次順利吸引四封標單，仍代表投資人及開發商對於長遠的商業開發仍具信心，而未受到短期疫情紛擾的影響。
以全台來看，台北市因有指標大案的加持，穩居第一季土地交易王，總交易金額達466億元，除了世貿三館之外，北投與南港等新興發展區也持續吸引建商目光。其次為台中市的164億元，光是七期的交易總額便達134億元，佔全台中市比重約82％，其中以興富發斥資85.76億元標得台中市惠國段土地為刷新台中市土地成交新紀錄。至於買進土地用途，其中非住宅區土地交易額達598億元，占整體超過7成。
降息塑造最低率環境，助於穩定市場，待疫情和緩後，市場可望反彈
整體而言，黃正忠認為本次新冠肺炎疫情使得投資人觀望期較長，影響決策速度；在市場持續盤整下，商用不動產可望有較大的議價空間。各研究機構紛紛下調全球暨台灣2020年的經濟成長預測，各國央行也紛採寬鬆貨幣及財政政策，以刺激市場；台灣央行同樣將重貼現率降至1.125％，為2008年以來最低利環境，高力國際認為此舉也是穩定市場，信心喊話的表現。
投資策略上，劉學龍也建議台北市辦公室相對供需穩定，仍為短期穩健保守投資，以及企業自用置產首選；近年電子購物也成為民眾消費主要管道之一，2019年營業額更突破2,000億元大關，平均年成長率高達8％，如此快速的成長更推升倉儲需求，可望帶動帶動冷鏈物流、智能物流新商機；而因應雲端運算、居家辦公與遠端會議的需求增加，以及5G時代快速發展，data center可望成為新投資契機。此外，各地製造業因疫情面臨關廠危機，廠商調整全球產能分配的策略將持續，以預防供應鏈中斷，台灣可望持續吸引高階製程設廠，持續增加對於工業不動產需求。
反觀觀光休閒及實體店面因消費活動大幅縮減，因旅館及零售業營運壓力加大，已有業者實施營運時間調整及無薪假，預期將再有一波旅館及店面出售潮，建議投資人在低利環境下，宜提早佈局。
