【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近幾年來住宅市場在一片不景氣的氣氛下渡過，房價持續下探，也還沒有人敢打包票這波下跌潮還要多久，但至少只要屋主或建商讓利其交易量就會出來。反觀商辦市場，與住宅市場的變化與走勢似乎不太相同。近三年台北市中心商辦市場交易，依據宏大不動產企研室統計調查，商辦交易價格及數量的變化，價格變動呈微幅下修，數量亦有些微的起伏變化。商仲業者表示有三項指標，並參考台北市公司登記家數近年的成長，可以提供企業在購置自用辦公室，或投資置產的策略上作為參考。
 
宏大國際資產統計中型規模以上面積之辦公室交易，約略看出2015年~2017年的五大行政區平均交易單價分別為77.2萬、76.18萬、71.66萬，價格呈微幅的下修，交易數量則由2015年的195件，下滑至2016年的158件，到了2017年交易量則反而提高為167件，可謂價跌量增，這點與住宅市場類似，只是跌幅相對較少分別為1.3％、5.9％，而到了2018年2018年4月截止，整體價格反而微幅上升至每坪72.82萬，增幅約1.6％。
 
至於內湖、南港的市場交易，其價格與量的變化則較不明顯，2015年~2017年間大致有每坪1萬~2萬元的起伏，其中內湖區交易量以科技園區為大宗，又以西湖段最佳，南港則是以南港軟體園區及周邊為主，園區內因規畫較完善交易價格較高。
 
宏大國際資產陳益盛總經理指出，有三項指標顯示商辦市場已擺脫市場不景氣，買方陸續回籠看屋：
 
一、商辦交易價、量變化。依據統計實價登錄，2017年2017年交易量已超越前年105年，而交易單價2018年已超越2017年。而實際上的買賣，陳益盛表示目前幫數十家企業代尋優質商辦，可謂買方量多過可出售的物件。
 
二、台北市新增商辦供給無幾，甚至近年有數萬坪大樓已從原先的辦公用途變更為旅館，或重建為高級住宅，即使買方需求略微減少，但市場買賣供給量幾乎呈現負成長。因此商辦買賣的選擇不似住宅那麼多，單價百萬級的優質商辦於市場上仍一戶難求，有錢也買不到。
 
三、商辦投報率遠高於銀行定存利率，亦優於住宅。以台北市中心五大行政區商辦平均毛投報率約2.3％~2.5％，內湖區的毛投報率約可達2.6％~2.8％，但內湖區空置招租期可能較市中心來得長。換句話說持有商辦的屋主，除非有資金運用計畫，否則沒有所謂賣壓，更不會拋售，尤其位居雙捷運站周邊物件其降價彈性相對有限。
 
此外，據台北市政府商業處的統計，北市公司登記家數近年仍持續成長，2015年12月時北市公司登記家數為172,436家，2016為175,544家，到2018年6月為179,930家，近三年來公司登記仍逐年增加累積約7494家，對於商辦的租、買需求自然持續成長。
 
陳益盛表示，就統計所得到的交易資料，只能概略判斷對各區或整體商辦市場的交易氛圍，實際仍須視特定個案或路段的前、後期交易的價格變化。陳益盛建議有投資、置產需求的企業或投資人，仍應視個案條件來做合理的出價，初步評估建議投資人可從標的的實際租金或合理租金，以台北市B辦的平均租金，主要落在每坪1400元~1800元之間，以市中心平均商辦毛投報率2.3％~2.5％來回推合理的市場價格，如此較不易落入低估買不到，或高估買貴的可能。A辦租金則從入門的2200元~3500為主。
 
宏大國際資產陳益盛總經理指出，以長期對北市商辦市場的經營與觀察，本土企業在選擇辦公室時主要有三大要點，包括企業形象考量、實用性如大眾交通、用餐便利等，最後評估業種的特性來做考量，以下三個步驟可供有意購買商辦的企業做參考：
 
1.首重的條件是交通便利，而又以近雙捷運為首選，因此成熟的捷運辦公商圈較受老闆、員工喜愛，一般多選擇捷運站距離500公尺內為優先。
 
2.其次為商業活動及生活機能良好，最簡單評估方式就是是以多家金融機構林立為佳，近郵局，餐廳密集員工飲食方便。
 
3.再來則是建築物規劃與管理，從外觀、建材到大樓維護等，因此大樓具備一定的門面為佳，如樓下為銀行更為理想，而大樓的管理與設備維護也是最後的關鍵因素。
 
此外，陳益盛表示，如要同時考量投資增值價值或潛力，亦可從標的物是否具都更改建可能性著眼，包括標的位居主幹道，基地面積300坪以上，戶數單純，同時具改建住宅的可能性等等。
只要能滿足企業以上三加一等幾項原則，投資人就比較能安全下庄，找到符合自身企業需求，或者滿足投資價值的商辦標的，如能找到一位兼具專業與熱忱的商仲經紀人，將會更事半功倍，建議消費者可多問多比較。