新聞摘要
- 逾放比、逾放金額攀升 雙北市、桃園需高度警戒，升息是2018年房市最大變數！買賣雙方升息承受上限僅3碼
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據永慶房屋2018第三季網路會員調查，全台看跌2018年第三季房市比例，由上季的44％減少三個百分點至41％(圖一)，連續8季呈現收斂趨勢，而維持不變的比例則連續11季呈現上揚趨勢，本季占比為38％。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析：房價在歷經3年多的修正後，已擺脫急跌期，房價趨勢由緩跌格局轉為平盤橫向整理，維持不變的持平盤整趨勢漸增，看跌趨勢收斂，但整體而言仍看跌，讓利仍是促進成交量能擴大的關鍵。
41％消費者看跌2018第三季房市，連8季收斂，房價由緩跌轉向平盤整理格局
若以七大都會區對於2018Q3房價趨勢看法(圖二)來看，謝志傑補充，新竹、台中看跌比例最低，持平盤整至看漲占比超過六成，是全台房市最樂觀的都會區；至於雙北市則仍有半數看跌，顯示雙北市消費者對於房價有感讓利仍有高度期待。
房價滿足點最低！桃園、新竹、台南高達六成消費者降價15％內就願意購屋
台北期待房價再下修！與高點相比降價15％-20％才真正進入成交共識區
與高點相比，台北2018Q3房價較高點跌13.1％，高雄跌幅12.5％，新北也有11.6％，桃園以南四大都會區則跌幅都在一成以內，本次也針對與房價高點相比下修幅度，民眾才有意願進場購屋進行調查，謝志傑說明，根據市場經驗與專業統計分析來說，超過五成消費者接受的價格，就是該時期市場成交共識價格，根據本次調查結果顯示(圖三)，新北以南六大都會區有過半消費者可接受降價幅度15％，就有意願進場購屋，其中，對於房市最樂觀的是桃園、新竹與台南，對於房價修正的滿足點最低，只要比高點降價15％內，就有六成消費者願意進場，進入成交價格共識區。而七都中期待價格修正比15％更多的都會區是台北市，期待降價15％-20％的比例高達22％，顯示北市房價還需要多讓利5％，讓降幅達到15％-20％之間，才能真正進入成交共識區，成交機會增加。
購屋偏好低屋齡！桃園、新竹與台南偏好10年內成屋
老年化與少子化社會來臨！七大都會區逾七成消費者以電梯大樓為購屋首選
本次也針對消費者未來購屋偏好進行調查，首先是屋齡方面(圖四)，謝志傑表示，七都整體而言，屋齡5至20年的成屋是消費者購屋首選，高達81％，其中，購屋選擇最年輕、最想買新屋的的都會區是桃園、新竹與台南，偏好屋齡10年內成屋，占比都在七成左右，同時也觀察到，屋齡20年以上的老屋在雙北、台中與高雄接受度仍高，都有一成左右的消費者願意購屋，台北市更是高達15％，顯示北市在高房價的影響下，老屋需求仍夯。
若以建築型態(圖五)來看，謝志傑說明，因應老年化與少子化社會來臨，七都消費者普遍偏好有電梯的住宅大樓或華廈，比例高達71％，顯示電梯住宅是目前市場主力。其中，最喜愛電梯住宅的是雙北市，占比均超過七成五，電梯住宅需求相當大；同時也發現有天有地的透天厝市場需求也不小，愈往南走需求愈大，在台南、高雄受到高度青睞，占比分別為44％與47％。謝志傑補充，至於公寓產品市場需求最大的是是雙北市，占比都在一成以上，其他都會區幾乎沒有市場。
升息是2018年房市最大變數！82％購屋者、73％售屋者能承受的升息上限僅3碼
美國聯準會6月14日宣布升息1碼，同時公開表示2018年全年升4碼的機率提升，市場嚴陣以待。本次也針對買賣方對於升息的壓力承受度進行調查， 73％屋主對於升息壓力的承受度在3碼內，且占比有2018Q1的67％提升至2018Q3的73％，而買方感受升息壓力明顯高於屋主，82％消費者對升息壓力承受度只有3碼，謝志傑說明，2017年升息議題只有美國獨行，消費者仍感受不到壓力，認為央行啟動升息時間點仍遙不可及，敏感度不高，但2018年以來聯準會由鴿轉鷹後，買賣雙方也高度關注升息議題，對於升息的敏感度持續增加。
實價登錄2.0！門牌全都露 近七成消費者表示支持
移轉登記一併實登、預售契約30天內實登，消費者支持率逾八成
實價登錄上路2018年即將邁入第六年，內政部端出「實價登錄2.0版」，規劃門牌去區段化、移轉登記同時做登錄、預售屋也要即時登錄以及申報權利人改為買賣雙方等，以期能提供更即時、更透明、更正確的資訊，謝志傑指出，本次也針對實價登錄的變革進行調查，消費者對於實價登錄將完整揭露門牌地址的接受度相當高，68％消費者表示支持；至於買賣移轉登記時一併做實價登錄、預售契約30天內完成實價登錄這二項變革，消費者支持率均高達八成以上，謝志傑補充，民眾普遍認同這項政策，認為能提供更即時且更準確的實價資訊當作購屋或售屋參考。尤其是目前預售屋交易多在代銷契約屆滿或終止30天內完成登錄，導致實際交易時間與登錄時間有一至二年的落差，價格參考價值低，若能將登陸時間提前，將能更即時、透明的呈現預售價格作為參考依據。
永慶預估
國際情勢、升息為2018年房市最大變數！
2018全年交易量預估在27.5-29萬棟之間 較2017年成長3％-9％左右
永慶房屋業務總經理葉凌棋表示：國內外經濟同步成長，市場資金充沛、台股萬點行情續航，買氣小幅增溫，購屋需求出籠，民眾也開始積極出價，對於價格有一定的支撐，但買方仍期待小幅價跌的狀況下，預期2018年價格拉鋸戰仍會持續。
統計2018年1-4月全台建物買賣移轉量較2017年同期增加7％(圖六)，預期買氣小幅回溫，2018年上半年交易量預估在13.5-14.0萬棟之間，較2017年同期增加5％至8％；以近期交易量推估，2018年全年交易量約落在275-29.0萬棟之間，與2017年同(期)比成長約3％至9％之間。
不過，葉凌棋補充，不過，中美貿易戰未解，且恐有擴大為多邊貿易戰的可能，國際情勢動盪，衝擊台灣經濟發展，下半年不容過度樂觀。此外，加上美國聯準會轉鷹，2018年預計升息4次，台灣跟進升息機率大，恐影響民眾消費意願，連帶影響房市表現，若買賣雙方價格認知差距無法拉近，將壓縮2018年下半年交易量成長的空間，因此，國際情勢、升息是2018年房市最大變數。
房市前瞻
逾放比、逾放金額攀升！台北、新北、桃園 須提高警覺
近期金管會、央行動作頻頻，針對銀行房貸逾放比增加以及寬限期兩大方向提出控管措施，引發金融圈高度關注，市場預期是為了日後升息做準備，避免不動產授信風險攀升，葉凌棋指出：根據內政部統計資料顯示，全台房貸逾放比由2014年房市景氣高峰開始逐年小幅攀升，2017年Q4全國房貸逾放比0.21％，若與2014年平均逾放比相較，成長幅度31％，仍在安全水位，但台北、新北逾放比則明顯大幅走揚，台北較2014年成長92％，增加將近1倍，而新北則較2014年成長1.5倍，須特別留意；至於逾放金額以新北43.66億元最高，台北35.10億元居次，台北、新北、桃園三都逾放金額若與2014Q4相比，都有66％以上的增幅，新北是2014Q4的1.79倍，須高度警戒。
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2018/5/23~2018/6/6。回收有效問卷數為1255份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。
41％消費者看跌2018第三季房市，連8季收斂，房價由緩跌轉向平盤整理格局
房價滿足點最低！桃園、新竹、台南高達六成消費者降價15％內就願意購屋
台北期待房價再下修！與高點相比降價15％-20％才真正進入成交共識區
與高點相比，台北2018Q3房價較高點跌13.1％，高雄跌幅12.5％，新北也有11.6％，桃園以南四大都會區則跌幅都在一成以內，本次也針對與房價高點相比下修幅度，民眾才有意願進場購屋進行調查，謝志傑說明，根據市場經驗與專業統計分析來說，超過五成消費者接受的價格，就是該時期市場成交共識價格，根據本次調查結果顯示(圖三)，新北以南六大都會區有過半消費者可接受降價幅度15％，就有意願進場購屋，其中，對於房市最樂觀的是桃園、新竹與台南，對於房價修正的滿足點最低，只要比高點降價15％內，就有六成消費者願意進場，進入成交價格共識區。而七都中期待價格修正比15％更多的都會區是台北市，期待降價15％-20％的比例高達22％，顯示北市房價還需要多讓利5％，讓降幅達到15％-20％之間，才能真正進入成交共識區，成交機會增加。
購屋偏好低屋齡！桃園、新竹與台南偏好10年內成屋
老年化與少子化社會來臨！七大都會區逾七成消費者以電梯大樓為購屋首選
若以建築型態(圖五)來看，謝志傑說明，因應老年化與少子化社會來臨，七都消費者普遍偏好有電梯的住宅大樓或華廈，比例高達71％，顯示電梯住宅是目前市場主力。其中，最喜愛電梯住宅的是雙北市，占比均超過七成五，電梯住宅需求相當大；同時也發現有天有地的透天厝市場需求也不小，愈往南走需求愈大，在台南、高雄受到高度青睞，占比分別為44％與47％。謝志傑補充，至於公寓產品市場需求最大的是是雙北市，占比都在一成以上，其他都會區幾乎沒有市場。
升息是2018年房市最大變數！82％購屋者、73％售屋者能承受的升息上限僅3碼
美國聯準會6月14日宣布升息1碼，同時公開表示2018年全年升4碼的機率提升，市場嚴陣以待。本次也針對買賣方對於升息的壓力承受度進行調查， 73％屋主對於升息壓力的承受度在3碼內，且占比有2018Q1的67％提升至2018Q3的73％，而買方感受升息壓力明顯高於屋主，82％消費者對升息壓力承受度只有3碼，謝志傑說明，2017年升息議題只有美國獨行，消費者仍感受不到壓力，認為央行啟動升息時間點仍遙不可及，敏感度不高，但2018年以來聯準會由鴿轉鷹後，買賣雙方也高度關注升息議題，對於升息的敏感度持續增加。
實價登錄2.0！門牌全都露 近七成消費者表示支持
移轉登記一併實登、預售契約30天內實登，消費者支持率逾八成
實價登錄上路2018年即將邁入第六年，內政部端出「實價登錄2.0版」，規劃門牌去區段化、移轉登記同時做登錄、預售屋也要即時登錄以及申報權利人改為買賣雙方等，以期能提供更即時、更透明、更正確的資訊，謝志傑指出，本次也針對實價登錄的變革進行調查，消費者對於實價登錄將完整揭露門牌地址的接受度相當高，68％消費者表示支持；至於買賣移轉登記時一併做實價登錄、預售契約30天內完成實價登錄這二項變革，消費者支持率均高達八成以上，謝志傑補充，民眾普遍認同這項政策，認為能提供更即時且更準確的實價資訊當作購屋或售屋參考。尤其是目前預售屋交易多在代銷契約屆滿或終止30天內完成登錄，導致實際交易時間與登錄時間有一至二年的落差，價格參考價值低，若能將登陸時間提前，將能更即時、透明的呈現預售價格作為參考依據。
永慶預估
國際情勢、升息為2018年房市最大變數！
2018全年交易量預估在27.5-29萬棟之間 較2017年成長3％-9％左右
永慶房屋業務總經理葉凌棋表示：國內外經濟同步成長，市場資金充沛、台股萬點行情續航，買氣小幅增溫，購屋需求出籠，民眾也開始積極出價，對於價格有一定的支撐，但買方仍期待小幅價跌的狀況下，預期2018年價格拉鋸戰仍會持續。
統計2018年1-4月全台建物買賣移轉量較2017年同期增加7％(圖六)，預期買氣小幅回溫，2018年上半年交易量預估在13.5-14.0萬棟之間，較2017年同期增加5％至8％；以近期交易量推估，2018年全年交易量約落在275-29.0萬棟之間，與2017年同(期)比成長約3％至9％之間。
不過，葉凌棋補充，不過，中美貿易戰未解，且恐有擴大為多邊貿易戰的可能，國際情勢動盪，衝擊台灣經濟發展，下半年不容過度樂觀。此外，加上美國聯準會轉鷹，2018年預計升息4次，台灣跟進升息機率大，恐影響民眾消費意願，連帶影響房市表現，若買賣雙方價格認知差距無法拉近，將壓縮2018年下半年交易量成長的空間，因此，國際情勢、升息是2018年房市最大變數。
房市前瞻
逾放比、逾放金額攀升！台北、新北、桃園 須提高警覺
近期金管會、央行動作頻頻，針對銀行房貸逾放比增加以及寬限期兩大方向提出控管措施，引發金融圈高度關注，市場預期是為了日後升息做準備，避免不動產授信風險攀升，葉凌棋指出：根據內政部統計資料顯示，全台房貸逾放比由2014年房市景氣高峰開始逐年小幅攀升，2017年Q4全國房貸逾放比0.21％，若與2014年平均逾放比相較，成長幅度31％，仍在安全水位，但台北、新北逾放比則明顯大幅走揚，台北較2014年成長92％，增加將近1倍，而新北則較2014年成長1.5倍，須特別留意；至於逾放金額以新北43.66億元最高，台北35.10億元居次，台北、新北、桃園三都逾放金額若與2014Q4相比，都有66％以上的增幅，新北是2014Q4的1.79倍，須高度警戒。
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2018/5/23~2018/6/6。回收有效問卷數為1255份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。
