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- 謝哲耀：2018高雄房市恆溫，3重點+3區域！雙效應+雙買家！1提醒
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【MyGoNews蕭又安/專題報導】2017年台灣房地產的模式維持「北冷南溫」狀態，延續到2018年的房地產情勢，這個狀況是否會有變化？MyGoNews專訪高雄市不動產代銷公會常務監事、景銳國際謝哲耀副總經理，由他說明2018年高雄房地產發展方向，綜合採訪歸納出4結論：(1)高雄2018年房地產3大重點，會讓景氣持續維持「恆溫」、(2)熱銷區域鳳山、楠梓、三民，但聚焦三民區、(3)「雙效應」牽動三民區，「雙買家」產品受歡迎、(4)首購、首換產品別期待讓利。
3大重點！成就高雄房地產「恆溫」狀態
高雄市不動產代銷公會常務監事謝哲耀表示，2017年房地產「北冷南溫」現象的確存在，以高雄這兩年新成屋銷售速度來說，「比前兩年都還要快。」這其中有3重點，(1)建設公司在產品規劃格局迅速調整，(2)價格部分進入平實親民行情，(3)產品打造「物超所值」條件。這3重點，吸引高雄自住客層(剛性需求)進場買房，他說：「高雄一直都是自住市場，本來就沒有很多投資客，當建商調整產品力符合剛性買盤需求的時候，買氣自然就出現，所以，這兩年景氣修正調整，高雄影響有限。」
公會掌舵！完整資訊提供，建商充分掌握
謝哲耀解釋，以前市場喜歡做「大產品」，格局、坪數、氣勢都要「高大尚」(高端、大器、時尚)，近兩年氛圍轉變，大坪數銷售速度變慢，包含鼎宇、皇苑、京城、全誠這些過去以規劃大坪數為主的建商，現在都在修正坪數，大概60坪左右就算很大的格局規劃，「高雄不動產業界很團結，高雄市五大不動產公會及協會每個月定期提供房地產市場資訊資料，會員建商、代銷公司都有在看，瞭解市場狀況、同步調整產品規劃及銷售策略，這也是讓高雄房地產維持恆溫的主要原因。」
3區發展！鳳山、楠梓、三民，尤其注意三民區
在高雄房地產區域發展部分，謝哲耀指出：「比較熱銷的區域是鳳山、楠梓、三民區。」楠梓、鳳山都有科學(產業)園區，有很大的就業機會，帶動人口聚集。三民區比較特別，根據代銷公會調查料顯示，三民區生活機能成熟、人口多，但近年新推建案很少，首購、換屋的市場需求大。加上高雄市長陳菊2018年卸任前，期盼看到6大公共建設中，有3項位於三民區，在「需求大於供給，且公共建設持續推動」情況下，只要有建案推出，銷售就會比較快，2017年三民區推出兩個案子，大概6個月就賣完了，2018年市場推出的新建案，更會受到市場注意。
雙效應！往上翻轉+比價效應，三民區成長力強
謝哲耀進一步指出，三民區域內還有個特色，就是「房價比左營、鼓山親民！」他舉例，以興富發在左營區博愛路建案一坪要賣35萬元，車程5分鐘到三民區一坪只要25萬元，三民區未來會有大型百貨商場，鐵路地下化後火車站就沒有前後站區之分，加上高雄火車站新轉運站開發計畫，原本前後站區一坪約5萬元的價差，也會慢慢弭平，對三民區來說，是長期利多。捷運黃線連接鳳山、三民區，最主要貫穿三民區，未來有捷運後，也會出現房地產「捷運發財三部曲」(規劃、興建、通車)的上漲效應，將三民區房地產價值整個往上帶。「我覺得三民區未來10年有2個關注焦點，(1)往上翻轉、(2)比價效應，公共建設匯聚三民區，將可帶動區域翻轉，再從鄰近前金、新興、左營、鼓山比價效應來看，三民區整個價格會衝上來。」謝哲耀舉例指出，三民區重大建設之一的十全滯洪池旁邊規劃出公園綠地，連接同盟路的一號公園，甚至連接到科工館，這整個綠帶打通，就會創出房地產新價值。
雙買家！首購、首換將成為高雄剛性買盤主力
至於市場客層買氣部分，謝哲耀分析，目前市場以「首購」、「首換」兩種族群為主，首購需求坪數約22坪~38坪，首換約40坪~50坪，大坪數產品則去化較慢。根據調查統計，高雄市目前估計約6100戶待售大樓新成屋，其中約45％是70坪以上的產品，換句話說：「高雄整體適合首購、首換的產品，估計約3350戶左右，以高雄市場平均每年可以銷售約5500戶大樓新成屋數量來看，預計2018年高雄首購、首換成屋市場銷售會非常好。」謝哲耀說：「產品對了、價位對了！市場銷售自然就會好，這些條件就是創造成房地產高雄『南溫』的現象。」
1提醒！無須期待「剛性需求」產品讓利銷售
至於市場目前普遍存在的「讓利銷售」現象，謝哲耀認為，「首購、首換類型的產品不太會有讓利狀況，甚至價格還會往上衝。」他根據銷售數據資料說明：「這兩年高雄房地產出現這麼大的實際銷售量，並不是建商讓利創造出來的，而是建商在產品定位上調整得很清楚，引發市場剛性買盤，創造出的銷售成績。」所以謝哲耀對於「首購」、「首換」的客層喊話「這類產品應該不要期待它的讓利，看到好產品就應該下手。」
3大重點！成就高雄房地產「恆溫」狀態
高雄市不動產代銷公會常務監事謝哲耀表示，2017年房地產「北冷南溫」現象的確存在，以高雄這兩年新成屋銷售速度來說，「比前兩年都還要快。」這其中有3重點，(1)建設公司在產品規劃格局迅速調整，(2)價格部分進入平實親民行情，(3)產品打造「物超所值」條件。這3重點，吸引高雄自住客層(剛性需求)進場買房，他說：「高雄一直都是自住市場，本來就沒有很多投資客，當建商調整產品力符合剛性買盤需求的時候，買氣自然就出現，所以，這兩年景氣修正調整，高雄影響有限。」
公會掌舵！完整資訊提供，建商充分掌握
謝哲耀解釋，以前市場喜歡做「大產品」，格局、坪數、氣勢都要「高大尚」(高端、大器、時尚)，近兩年氛圍轉變，大坪數銷售速度變慢，包含鼎宇、皇苑、京城、全誠這些過去以規劃大坪數為主的建商，現在都在修正坪數，大概60坪左右就算很大的格局規劃，「高雄不動產業界很團結，高雄市五大不動產公會及協會每個月定期提供房地產市場資訊資料，會員建商、代銷公司都有在看，瞭解市場狀況、同步調整產品規劃及銷售策略，這也是讓高雄房地產維持恆溫的主要原因。」
3區發展！鳳山、楠梓、三民，尤其注意三民區
高雄市不動產代銷公會常務監事、景銳國際謝哲耀副總經理認為，三民區生活機能成熟、人口多，但近年新推建案很少，首購、換屋的市場需求大。
雙效應！往上翻轉+比價效應，三民區成長力強
捷運黃線連最主要貫穿三民區，會出現房地產「捷運發財三部曲」的上漲效應，將三民區房地產價值整個往上帶。
雙買家！首購、首換將成為高雄剛性買盤主力
目前高雄市場以「首購」、「首換」兩種族群為主，首購需求坪數約22坪~38坪，首換約40坪~50坪
1提醒！無須期待「剛性需求」產品讓利銷售
至於市場目前普遍存在的「讓利銷售」現象，謝哲耀認為，「首購、首換類型的產品不太會有讓利狀況，甚至價格還會往上衝。」他根據銷售數據資料說明：「這兩年高雄房地產出現這麼大的實際銷售量，並不是建商讓利創造出來的，而是建商在產品定位上調整得很清楚，引發市場剛性買盤，創造出的銷售成績。」所以謝哲耀對於「首購」、「首換」的客層喊話「這類產品應該不要期待它的讓利，看到好產品就應該下手。」
