【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2018年1月3日舉行2018年房地產市場展望，報告顯示2017年第4季全市A級辦公大樓空置率為9.5％，較上季空置率僅下降0.2個百分點，整體需求呈現穩定態勢。各區相較於上一季空置率，以南京松江區下降8.9個百分點最多，主要係因鄰近捷運車站之聯開辦公大樓獲得有效去化。累計全年A級辦公大樓胃納量達30,000坪。主要係受惠於合庫新總行大樓自用24,100坪，其次分別以信義區及南京松江區各累計去化3,440坪及3,240坪最多。
 
2017年第4季全市平均租金每月每坪2,480元，維持上季水準，租賃市場整體表現穩定。由於信義計畫區新辦公大樓去化狀況良好，可出租空間減少，觀察本季在租賃配套優惠及議價空間均已明顯減少。信義計畫區向來是國際精品進駐商場一級戰區外，連帶地品牌辦公室也就近設置在本區，繼愛馬仕、路威酩軒鐘錶珠寶之後，寶格麗、路易威登、迪奧、芬迪本季也陸續在信義區啟用新辦公室。
 
預估2018年A級辦公大樓新供給包含信義區南山廣場、聯合報忠孝大樓、及敦北民生區國泰民生建國大樓等，總量約計52,000坪。其中國泰民生建國大樓受惠於區域有多棟大樓面臨都更規劃，搬遷租戶詢問度頗高。而信義區計畫區由於可開發地塊漸少，除了2018年第一季即將完工的南山廣場以外，未來將作為辦公大樓的開發案，僅餘預計於2021年供給之富邦A25；在無其他新供給釋出下，信義計畫區辦公大樓租金將呈現逐步攀升的態勢，而敦北民生區也將在未來10年以台塑大樓為首的都市更新再造開發。
 
本季內湖科技園區無新供給，西湖段有較明顯去化，2017年第二季新供給「長虹新世紀」大樓受惠於強勁需求，全棟進駐率已逾90％，使西湖段空置率僅歷經兩季攀高後隨即下降至1.8％，文德段延續前數季去化持穩趨勢，雖有部分大樓有大面積空置釋出，但在酒品貿易商及零售業進駐兩相抵銷之下，空置面積變動不大，本季空置率微幅下降至11.1％。舊宗段租賃去化仍相對冷清，以小面積租賃居多，空置率微幅上升至25.0％。本季各區租金水準皆呈持穩，西湖段租金維持在每月每坪約1,280元、文德段每月每坪租金則微幅下降1％，來到980元、舊宗段每月每坪租金則約930元。
 
展望2018年，預計三區段僅有2,400坪新供給進入市場，主要是位於西湖段基湖路10巷之廠辦大樓。而西湖段有大量供給釋出也要等三年後的內科之心BOT案，因此該區段受惠於穩定之租賃需求，在供給相當有限下，預估未來租金仍具上揚的動能。
 
本季台北市主要商圈沿街店面空置率，並無明顯變動，由於西門商圈商息熱度持穩，本季空置率由上一季之1.7％上升至本季1.8％，應僅係換約期間之過渡期。另一方面，隨著忠孝商圈房東對於租金要求鬆動，空置率由前一季之4.2％下降至本季3.7％，下降0.5個百分點，如將特賣會視為空置店面，空置率約為7.9％，與前一季相比亦下降0.5個百分點，店面空置情況已見改善。
 
近年西門商圈為國際觀光客旅遊熱點，從早期大陸籍旅客到現在的日韓旅客，絡繹不絕的人潮帶動商圈發展，亦隨之帶動租金調漲，在此情況下，部份傳統店面無力負擔高漲的租金而被淘汰，取而代之的是美妝店、運動用品、快時尚品牌及伴手禮店等，導致業種同質性越來越高，考驗消費者對於商圈型態調整的接受程度。
 
2017年第四季買賣交易量為新台幣166.8億元，占全年25％，最大宗交易金額即占全年交易量近10％，係中華郵政以新台幣64.2億元取得台北市內湖科技園區長虹新世紀企業總部。另成熟園區廠辦及工業產品最受買家青睞，占本季交易量八成。和運租車以新台幣13.8億元取得新北市五股廠房供自用；另台灣金聯向皇鼎建設以新台幣12.15億元，購置新北市汐止區廠辦大樓預售房地。
 
傳統產業多元布局收益型不動產，成為投資新動能。宜進實業本季陸續買進投資及自用型不動產，以新台幣6.1億元取得約1,140坪南港軟體園區廠辦，以5億元購入536坪大安區太平洋商業大樓；二筆交易均帶租約、有現成收益。另並以19.7億元購置台北市南港區工業區土地約1,640坪，擬打造企業總部，兼具自用及日後收租效益。
 
2017年投資市場動能不足，全年無破百億的大額交易，主要由企業自用剛性需求支撐買盤，新台幣392億元的自用交易量，佔全年交易量的58％。全年交易量(不含土地)較2016增長6.9％，達新台幣670.9億元，終止自2011年連續五年量縮趨勢，惟仍低於五年均線新台幣773.2憶元，遠低於10 年均線新台幣920億元。統計全年前十大交易金額為新台幣330億元，約佔全年交易量的49％。壽險資金投入金額跌入百億以內，僅見五宗投資交易，約新台幣90.5億元，創近五年來新低。
 
買家進入市場的動能在於對租金回報率的期待，惟業主惜售心態濃厚，加上2018年年底縣市長選舉將憑添政策不確定性，均不利於投資人資金回流不動產市場，預期2018年交易量仍於低檔盤旋，以企業多元轉型及本業擴產的自用需求為主力動能。
 
揮別2016空頭罩頂的慘澹，2017年土地市場如願繳出差強人意的成績，交易量一舉越過1200億元，突破十年均線，也等於宣告建商投資信心已恢復，只等2018年房市築底。
 
戴德梁行分析，2017年土地交易量為1,238億，其中所有權交易為1,203億，正式站上1,197億的十年均量，距離1,244億的五年均量亦已不遠。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，十年均量與五年均量的貼近代表著房地產市場已經軟著陸，政策干預已達到效果，預期未來幾年的房地產政策將由打壓轉為溫和調控。開發商重新調整步伐，一方面瞄準全台市地重劃及區段徵收的完整土地，另一方面則著手端出讓利策略出脫餘屋，平均大致有10至15％之讓利。展望2018年，已低迷三年的房地產市場可望觸底放量。
 
有別於2016年工業地場當道的局面，商業區土地在2017年十大土地交易中搏得過半的版面，包括潤泰、慶隆、興富發等建商、本業紡織的儒鴻、以及唯一進榜的壽險業國泰人壽，都將商業區開發列為2018年的重頭戲。
 
楊長達分析表示，2017年1至11月建物買賣移轉棟數相較於去年同期成長逾10％，目前已達到24.1萬棟，相當於2016一整年的量，若以過去幾年12月當月平均交易量近3萬棟的趨勢預測，2017年之建物買賣移轉棟數可望突破27萬棟。此外，2017年1至10月核發建照之總樓地板面積較去年同期成長約10.8％，而第四季使照核准總樓地板面積相對於第三季則有加快趨勢，種種跡象皆顯示建商對未來房市的信心，及亟欲在2018年與購屋人達成交易共識的積極性，預估2018交易量將明顯放大。