【MyGoNews蕭又安/綜合報導】大約30年前，東區的商圈取代了早期老舊的西門町，而東區的精華則分布在頂好廣場、SOGO、及統領、明曜二家百貨，很長一段時間人潮喜歡往孝忠孝敦化商圈聚集，只要口頭說要去「東區」，彷彿就是時尚、流行的代名詞。但近十幾年來，新開立的百貨公司、購物中心遍地開花，使得統領百貨難敵競爭早已歇業關閉，明曜也是慘澹經營多年。東區的第二次熱潮始於平價時尚品牌ZARA、UNIQLO、FOREVER 21等及韓系品牌SPAO進駐的先後進駐，也帶動國際品牌、及想跨足國際的本土企業搶進設立旗艦店的風氣，加上2008年起觀光客每年增加百萬人次，這一波正是把忠孝東路店租、售價拉到最高峰的時機。
 
而最近一、二年來，隨著租金過高、營業額大幅下降，導致已有多家品牌遷出，空置率已偏高，光環不似以往。雖然有些業者認為東區店面的轉弱與大陸觀光客減少有關，但宏大國際資產總經理陳益盛則認為除了景氣因素，忠孝敦化商圈的式微，主因有內憂、外患形成「四不一沒有」：
 
■商品不便宜、商店及服務不夠精緻--東區的零售商店租金高，使得消費也高，但卻無感受到高品質的消費環境，街邊店常有店內擺攤位的現象，無法滿足高消費的期待。
 
■不夠具特色、創新--除了近年ZARA等幾家國際平價時尚品牌之外，並無其他明顯的新意與升級，而以上連鎖品牌雖然也曾吸引大批人潮聚集，但隨著在其他商圈也陸續開店，已較無當時的聚客力。
 
■商品不夠多元、規模不足--忠孝東路一望所及，多數為服飾店、小型餐飲，而影視、娛樂及美食等營業項目、規模都較不足，也使得吸引人潮的磁力不夠強，停留時間不夠久。
 
■不敵信義計畫區--信義區的發展崛起強力吸引東區重疊的客源，台北101吸引國際旅客，周邊街道空間較寬廣舒適，建築新穎、設計佳，不同主題商場、百貨、影城，假日街頭藝人表演，不同節慶業者會布置營造氣氛，是約會、逛街、飲食、購物的首選。
 
■外在的不利因素是「沒有冬天」--忠孝敦化商圈服飾業比重偏高，適逢暖冬讓消費者換季需求大幅降低，也減少在此消費的人次、頻率，而服飾類也正是網路消費比重極高的商品，更加劇東區人潮的流失，恩此首先歇業的多為服飾業者，次為中小型餐飲。
 
至於台灣接下來的經濟景氣、觀光客增減等疑慮是否會影響零售店面後勢，以宏大國際資產的觀察統計，陳益盛認為，零售業2016年的營業額至10月為止仍是創歷年歷史新高，較2015年同期增加603億元，加上來台自由行旅客仍屬穩定成長，而台北市中心仍是觀光客必到之處，因此仍偏樂觀看待，除了「人」型核心商圈南西新光、西門町、台北站前、永康商圈+信義計畫區外，東區也應有逐步回溫的契機，但前提是房東必須先調低租售期望值，才能讓業者敢進駐、留預算、玩創意、增加人力，提供更佳的消費環境與品質，創造特色吸引消費者上門，進而人潮才會回流、空屋率才能降低。

長期而言，東區的復甦還是有待周邊的建設帶動，包括延宕已久的大巨蛋盡速完工定案，將可連結松菸、乃至信義區，讓遊客享有多樣性的娛樂消費，如此將有機會再創台北的「表參道」盛況。至於租金及價格將來的變動，陳益盛認為北市除了「人」字型三核心商圈外，其他商圈的租、售行情大致仍屬持續下修走勢，從2016年前三季億元店面的交易量已達2015年全年的量來看，零售店面的買盤已經陸續浮現。