【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】永慶房產趨勢前瞻報告問卷最新調查結果於2016年9月26日公布，這次調查結果顯示7大重點：(1)近七成民眾看跌第四季房市，看跌趨勢再擴大、(2)買賣方共識交集，比「實價行情低15％內」有望加速成交、(3)比「實價行情低10~15％」，3個買方搶1間房子，成交機會多3倍、(4)「養房防老」新潮流！34％民眾選擇「買房地產收租」為退休做準備、(5)讓利成共識，永慶預測Q4全台房市「量平、價小跌」、(6)交易無起色，全年買賣移轉量恐創26年新低，約23至24萬棟間、(7)低利環境影響，屋主無急售壓力，市場呈「低量新常態」。
 
根據永慶房產集團2016年Q4網路會員調查，全台看跌第四季房市比例再擴大，占比66％(圖一)，其中「小幅看跌5％~10％」比例高達五成(占51％)。永慶房產集團業管部協理林泰隆分析：因央行除豪宅外，全面鬆綁信用管制，讓4-5月市場受激勵，買氣回溫；但後續有房屋稅、遺贈稅上調等紛擾，衝擊民眾信心，整體看跌趨勢再擴大，本季看跌比例(66％)較上季(59％)增加7個百分點，看跌趨勢不變。
 
林泰隆表示：在購屋理想價格部分，此次調查發現有53％受訪者認為比「實價登錄成交行情低15％內」就願意進場；而售屋理想價格在「實價登錄成交行情低15％內」的占比也高達62％(圖二)，顯示「實價登錄成交行情15％內」是買賣雙方共識的價格區間，買賣雙方皆有五成以上認同、接受此價格，是加速成交進而擴大交易量能的關鍵。
 
進一步分析本季調查「買、賣方購售屋價格意願」：賣方最高有34％接受價格在「實價登錄成交行情正負5％內」，以比例來看4間房子要賣，只有一個買方願意接受價格，成交機率低；但價格落在「實價登錄成交行情10-15％」時，是3個買方搶1間房子，售出機率比其他價格多出三倍(圖二)。在買方市場確立的狀況下，建議有意售屋的屋主，按照最新實價登錄價格再酌讓5％以上，才有機會與買方有價格共識，加速成交。
 
少子化問題日益嚴重，台灣已邁入高齡化社會，「養房防老」已取代「養兒防老」成為新潮流。根據本季調查：退休養老準備的最佳理財項目，「買房地產收租」以34％(圖三)壓倒性領先，成為退休理財規劃的首選，具備穩定投報率的「啞巴房兒子」，打敗股票、基金、債券及定存，成為資金停泊的好標的。
 
此外，調查中有高達61％民眾有「投資收益型不動產的意願」，其中77％願意進場投資的「最低投報率要2.5％以上」(圖四)。林泰隆說明：目前市場資金豐沛，但全球經濟、金融市場動盪，金融相關商品存在高風險，加上全球負利率盛行，超低利環境恐成常態，定存利率破底，反觀「房地產」具備保本、避險等優點，相對穩健。
 
永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為：目前建商讓利求售已成共識，新屋價是房價先行指標，價跌趨勢已是不可逆的趨勢，讓利才有成交量。觀察六都Q3房價僅持平或微跌，在價格修正不足、買氣轉弱的狀況下，預期第四季房市呈現「量平價小跌」格局。
 
葉凌棋近一步說明：由內政部資料統計發現，2016年1-7月全台買賣移轉交易量僅約13.3萬件，創近18年來新低，較2015年同期衰退17％；六大直轄市買賣移轉量也未見起色，1-8月六大直轄市交易量能持續下滑，雙北1-8月移轉量年衰退幅度近二成，台中減幅更高達24％ (圖五)。
 
雖然3月底鬆綁信用管制後，讓壓抑已久的買氣自4月開始出籠，但之後經歷暑假、房屋稅、遺贈稅擬調漲等議題，買方購屋信心也跟著轉弱。此外，房價修正程度尚無法吸引多數買盤進場購屋，交易量沒有擴量動能。觀察2012-2015年Q4交易量，並未較Q3明顯增加，實際上年底購屋旺季並不旺，預期2016年量縮格局不變，以近期交易量推估，2016年交易量落在23萬至24萬棟間，恐創26年新低。
 
葉凌棋指出，央行連四季降息，低利環境讓屋主急售壓力減少，讓利幅度不如買方期待；買方在建商破盤價搶市後，對於降價期待擴大，買賣雙方價格認知差距無法拉近，房市交易清淡，預期市場將步入「低量新常態」。除交易量能續縮外，葉凌棋進一步說明，觀察2016 Q3(統計至8月底)不含預售屋的成交均價表現，與2016 Q2相比，台北、新北與台中呈現價格下修，其餘四都呈現價格微漲；若與歷史高點相較，北市跌幅已有13％，新北15％，桃園也有8％，接近一成(圖六)。
 
最後，葉凌棋提醒：讓利已成市場主軸，有感讓利的預售案恐產生磁吸效應，中古屋買氣勢必受到衝擊，價格難以支撐，建議有意售屋的屋主適度調整心態，未來以價格取勝可能成為常態，先降先贏，提早展開汰弱留強的資產配置，尤其是多屋族更應妥善規劃，避免資產受稅負增加而減損。
 
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2016/09/01~2016/09/14。回收有效問卷數為1015份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。