【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】受觀光熱潮影響，近5年北市至少有16棟舊辦公樓改裝成旅館，超過4.5萬坪辦公室供給量退出租賃市場，導致原有承租B辦需求的租戶被迫另覓新的辦公地點。高力國際資深董事黃正忠分析，此波租賃需求遷徙潮其實擴及到內科、南港，甚至是中和一帶，其中又以內科西湖段最搶手，出現辦公室供不應求的現象。
 
近5年因為觀光商機熱潮帶動，許多旅館業者便鎖定北市市中心的B級商辦，尤其是地點好、交通機能便利的辦公室，而這些B辦一旦改裝成旅館，租賃合約至少簽10年，形同直接退出租賃市場。
 
根據高力國際統計，如此B辦改裝成旅館的個案，北市至少有16棟，包括國泰民生通商大樓、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、華航大樓、睦昇大樓、和成大樓、龍巖西華大樓、歌林商業大樓、東鉅大樓、襄陽大樓、松哖仁愛大樓、三陽忠孝大樓及台鳳大樓等，推估逾4.5萬坪的租賃供給瞬間退出租賃市場，因此，目前市區B辦的空置率僅有3.38％。
 
至於，原本有承租B辦需求的企業因租不起北市新建的A級商辦，動輒每月每坪租金開3500元起跳，因此，多數企業選擇往外圍尋覓辦公室，其中內科、南港，甚至是中和都是考量地點。不過，若以同樣考慮交通便利以及生活機能為優先考量重點，多數企業會首選內科西湖段，尤其是捷運可及的區域。
 
黃正忠表示，北市市中心B辦每月每坪租金約1600~200元，反觀設備新穎的西湖段每月每坪平均租金僅約1300元，光是租金支出便是市中心B辦的85折，又具有捷運優勢以及成熟商圈，促使西湖段辦公室供給目前呈現搶手狀態，導致西湖段的空置率比北市B辦還要低，僅2.76％。
 
部分知名大樓租金甚至出現明顯上漲，其中自由廣場大樓每月每坪租金已經站上1800元，與北市B辦租金相當，至於，吉城企業大樓也有1650元的單坪租金水準，預期該區租金未來仍有上漲潛力。
 
黃正忠指出，台北市CBD商圈早已東移至信義計畫區，因此鄰近的內湖科技園區、南港區具備整齊現代化的環境、完善的公共設施，且大多為新穎的辦公大樓，以市中心B辦的租金就可享有相當於A辦的建物規格，這樣的高性價比(CP值Capacity/Price)對租客是很有吸引力。
 
儘管目前不動產市場買賣交易疲軟，但像西湖段這樣受益於辦公需求遷徙潮的區域，其交易行情卻欲小不能，反而逆勢走揚。因業主惜售，近三年西湖段買賣市場少有整棟大樓釋出，市場成交案例大多為分層交易，平均售價已從每坪50萬元上漲到每坪65萬元以上，2015年實價登錄揭露的最新大型交易，扣除車位後拆算之辦公室價格，國瑞集團大樓全棟成交價每坪68萬元、長虹NASDAQ大樓8樓每坪成交價69萬元，顯現西湖段辦公室受整體景氣影響有限，價格呈現逆勢上揚走勢。
 
至於，南港則是未來的商辦潛力區，除捷運板南線、文湖線等雙捷運線優勢，到信義計畫區得車程更不用20分鐘，且為台北市東區門戶計畫的核心，南港高鐵站即將通車啟用，二代會展中心、北部流行音樂中心、國家生技園區等重大建設帶來發展願景，吸引中國信託、HSBC、Intel等知名企業進駐。
 
目前南軟辦公室空置率僅約5％，南港車站辦公大樓更是幾近滿租現象，目前南軟平均租金每月每坪約1300元、南港車站辦公室平均租金每月每坪約1600元，與市中心B辦租金相較，仍存有上漲空間。
 
反觀中和則是北台灣頗具規模的工業區，更是新北市科技業群聚重鎮，在工業轉型同時許多工業區土地變更為住宅開發，包括華隆舊廠、大洋塑膠土地等，工業用地供給緊縮，反而使許多具有地緣性的科技業擴充需求難以找到土地或規格理想的大面積廠辦，預計捷運環狀線預計2018年通車，橋和站、中原站附近的廠辦將大幅受惠於捷運的便利性，以目前中和每月每坪平均租約700元，或許也能吸引部分已節省租金支出為考量的企業。