【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心進行「2015年新推個案市場回顧」研究調查報告，該報告指出，2015年全國新推個案市場全年呈現「價跌量縮」的「盤整格局」。上半年為「價量俱增」，下半年轉為「價量俱跌」，且建商推案趨於保守。

展望2016年市場趨勢，政治變化已經確定，但是，國內總體經濟持續低迷，以及市場累積過多餘屋的壓力下，將是影響國內房市發展的重大因素。若無其他重大事件衝擊，市場價量短期趨勢將由價跌量縮格局出發，且買方觀望氣氛濃厚。而整體政經環境所充斥的不確定因素，仍可能對後續市況產生強烈的影響。
 
展望2016年市場趨勢，面對總統與國會改選之政治不穩定，以及國內總體經濟持續低迷的情況，以及市場累積過多餘屋的壓力下，若無其他重大事件衝擊，市場價量短期趨勢將由「價跌量縮」格局出發，同時脫離過去北冷南熱的架構，且買方觀望氣氛濃厚。而整體政經環境所充斥的不確定因素，仍可能對後續市況產生強烈的影響。
 
該研究調查報告針對2015年各地區市場發展狀況指出，在全國市場部分，下半年銷售率與成交量明顯下滑、推案金額明顯減少，從2015年國泰房地產指數趨勢觀察，全國新推個案市場全年由上半年的價量俱增，下半年轉為價量俱跌，全年呈現價跌量縮的盤整格局。第一季面對新地方首長上任後，原定重大建設開發案發生變數，以及大量興辦社會住宅的低迷氣氛。第二季市場受到房地合一稅定案之影響，市場趁新稅上制前，擴大推案尋求成交量增加，使得本季成交量指數高於其他各季。第三季則是受到國內總體經濟發展遲滯、國外經濟不穩定，以及房地合一稅的預期心態影響，市場觀望氣氛持續加重，且北冷南溫結構結束。第四季市場持續悲觀，雖有央行放寬房貸管制、調降利率，以及財政部提高優惠購屋貸款額度等利多，但對房地合一稅的疑慮、國內經濟成長持續低迷、總統與國會改選，以及國際股市大幅下跌等利空因素影響，第四季市場價格跌幅增大，各地區銷售率與成交量表現不理想。
 
2015年全國新推個案成交價格全年跌幅為2.60％，平均每坪減少0.76萬元，每坪開價則增加0.06萬元，議價空間擴大2.35個百分點。此外，2015年總推案金額為8,509億元，較2014年減少5,104億元，30天銷售率則降為10.62％；全年成交量指數則減少50.05％。(參見表一)
 
(一)台北市部分：市場交易持續萎縮，低總價產品表現較佳
 
2015年台北市新推個案市場，與去年相較為價跌量縮，下半年期待透過擴大議價空間與謹慎推案方式，突破市場低迷狀態，但成交量呈持續處於相當低的規模。
本年度台北市成交價格年跌幅為6.39％，平均每坪減少5.26萬元，議價空間增為16.44％。2015年總推案金額1,245億元，較2014年減少833億元，全年30天銷售率降減至13.05％，較2014年減少11.41個百分點，全年30天成交量指數較2014年減少67.29％。從推案地區觀察，本年度推案地區以萬華、大安、中山、內湖、中正等行政區為主。(參見表二)
 
整體而言，2015年台北市持續處於景氣低迷格局，受到房屋稅調高，以及房地合一稅與公告地價調高之預期心態影響，使得市場上高單價豪宅個案銷售不佳，推案以低總價產品為主力。
 
(二)新北市：價格向下調整，成交量明顯萎縮
 
2015年新北市新推個案市場上下半年有明顯差異，上半年為價量俱穩，下半年交易量呈現萎縮，與去年相較為價跌量縮格局，推案金額大幅減少，銷售率與成交量指數明顯衰退，加上市場餘屋持續累積問題相對嚴重，後市發展面臨不小危機。本年度新北市成交價格全年下跌2.67％，每坪減少1.1萬元，議價空間較2014年增加3.19個百分點。本年度總推案金額2,348億元，較2014年減少2,226億元，30天銷售率較2014年減少1.92個百分點，全年30天成交量指數較去年大減56.12％。從推案地區觀察，本年度推案地區仍持續以林口、板橋、新莊為主。(參見表三)
 
整體而言，2015年新北市市場維持盤整格局，與台北市的比價效應逐漸減弱。近兩年累積超過六千億元的推案量，對上交易量的萎縮，對後續市場發展形成相當壓力。
 
(三)桃園新竹地區：價格相對穩定，成交量明顯萎縮
 
2015年桃竹地區新推個案市場，與去年相較為價穩量縮結構，屬於低檔穩定，雖試圖以擴大議價空間方式促進成交，但銷售率仍未明顯改善，餘屋賣壓問題仍是後市發展的主要困境。
 
本年度桃竹地區成交價格全年下跌1.3％，每坪減少0.28萬元，議價空間為16.75％，較去年增加3.41個百分點。總推案金額為1,247億元，較去年減少1,184億元，全年30天銷售率跌至10.95％，全年成交量規模較2014年減少66.18％。主要推案地區為新竹市、竹北市、中壢區與桃園區。(參見表四)
 
整體而言，本年度桃竹地區市場在比價效應與台北都會區客層轉移下，整體呈現相對繁榮結構，但推案金額、銷售率與成交量明顯萎縮，加上長期累積餘屋問題，後續市場壓力已逐漸形成。
 
(四)台中市：銷售率穩定，成交量減少幅度最小
 
2015年台中市新推個案市場，下半年議價空間擴大，推案量也減少，與去年相較為價漲量縮的盤整結構。但成交量減少幅度為各地區最小，30天銷售率相對其它地區穩定，顯示市場仍有一定買盤支撐。
 
本年度台中市成交價格全年漲幅為1.79％，每坪上漲約0.35萬元，議價空間較去年增加1.35個百分點。總推案金額為1,576億元，較2014年減少651億元。30天銷售率較去年好轉，全年成交量較2014年減少6.06％。主要推案地區仍為北區、南屯區與北屯區。
 
整體而言，本年度台中市由過去兩年復甦結構，出現推案金額與成交量漸少趨勢，加上市場餘屋去化問題，成為後續發展的主要隱憂。(參見表五)
 
(五、)台南市：價格漲幅高於其他地區，銷售率表現不佳
 
2015年台南市新推個案市場呈現價漲量縮，價格漲幅高於各地區，但銷售率僅高於高雄市，低總價個案仍有不錯表現，市場持續在低檔中維持一定溫度。
 
本年度台南市第四季議價空間大幅縮減，導致成交價上漲，全年成交價格較2014年上漲6.32％，每坪上漲0.94萬元，議價空間略微擴大。本年度總推案金額為605億元，較去年減少151億元，30天銷售率較去年大幅減少至9.13％，全年30天成交量較去年減少51.29％，第三季成交量減少最多。主要推案地區仍為為安平區、安南區、中西區。(參見表六)
 
整體而言，本年度台南市房市雖無過去相對繁榮格局，但低總價個案仍有不錯表現，惟長期累積存貨問題仍是後市發展的重大隱憂。
 
(六)高雄市：價格自第二季遞減，成交量第四季大幅減少
 
2015年高雄市新推個案市場呈現高檔盤整的價漲量縮，議價空間與推案量與2014年相近，市況相對穩定。
 
本年度高雄市第四季開價大幅下修，導致成交價大幅下跌，但全年成交價格仍較2014年上漲1.54％，每坪上漲0.3萬元，議價空間率與去年相近。本年度總推案金額為1,489億元，較去年減少57億元，30天銷售率較去年減少3.86個百分點，全年水準值為8.96％，30天成交量減少31.74％。主要推案地區為左營區、鳳山區與楠梓區。(參見表七)
 
整體而言，本年度高雄市新推住宅市場雖相對穩定，但價格自第二季逐季遞減，30天銷售率也維持在9％至10之間，第四季成交量更大幅減少，加上市場餘屋規模不小，成為後市發展隱憂。
 
房價漲勢北降南升，議價空間擴大
 
2015年國泰可能成交價上漲趨勢明顯減緩，累計全國年跌幅為2.6％，各地區呈現北降南升態勢。各地區中，以台北市減少6.39％最多，新北市減少2.67％，桃竹地區減少1.3％。而以台南市上漲6.32％較多，台中市增加1.79％，高雄市增加1.54％。
 
各都會區議價空間率僅高雄市維持穩定，其他地區均為增加。水準值以高雄市18.94％最高，台南市15.91％最低，其餘縣市均在16％至17％之間。整體而言，2015年各縣市房價呈現北降南升，議價空間逐步擴大。
 
下半年推案量明顯萎縮，僅台中市銷售率穩定
 
2015年全國新推個案市場推案量較去年減少37.49％，30天銷售率減少25.52％，致使成交量減少50.05％。特別下半年的銷售率表現不佳，建商推案也更趨保守。各縣市成交量以桃竹地區萎縮近六成七最嚴重，其次為台北市的67.29％，而以台中市成交量減少6.06％最少。
 
各地區30天銷售率較2014年均明顯下滑，以台北市與台南市減少約四成五較高，而各地區僅台中市增加。
 
價量綜合觀察：價跌量縮架構逐步形成
 
2015年在總體經濟數據持續不佳，面對不動產稅制改革、重大建設出現變數，以及國際政治經濟環境諸多危機因素的環伺下，雖有房貸利率調降與房貸鬆綁等利多消息，但銷售率與成交量持續萎縮。市場由過去的北冷南熱趨勢，出現全面反轉趨勢，特別是餘屋量較多的新北市、桃竹地區、台中市與高雄市，面對較大的銷售去化的壓力，市場以低總價的產品表現較佳，建商推案量也趨於保守。
 
展望2016年市場趨勢，政治變化已經確定，但是，國內總體經濟持續低迷，以及市場累積過多餘屋的壓力下，將是影響國內房市發展的重大因素。若無其他重大事件衝擊，市場價量短期趨勢將由價跌量縮格局出發，且買方觀望氣氛濃厚。而整體政經環境所充斥的不確定因素，仍可能對後續市況產生強烈的影響。