【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年第4季商用不動產交易市況上演逆勢攀升，成交億元以上的總額突破500億！根據永慶資產管理統計，2015年第4季億元以上商用不動產交易金額暴增至529.5億，不僅較第三季的90.4億大漲4.9倍，年增率也較2014年的226.3億增加1.3倍。
 
永慶房產集團業管部協理鍾穎麟分析，商用不動產景氣自2012年金八條管制之後，買氣轉冷，尤其壽險業受限最低投報率的限制，只能將部分資金先轉向海外投資，直到2015年前3季的交易動能更陷入谷底，平均單季總銷金額未達百億，跌穿2008年平均單季123億的新低紀錄。所幸，第4季有指標大案順利標售，億級商用不動產成交金額達529.5億，其中富邦人壽以270億元向新光人壽買下信義A8館，為最大亮點，佔第4季總額的51％。
 
不過，鍾穎麟表示，以2015全年統計來看，成交總額僅791億元，為2008年金融海嘯以來新低，整體市場買氣仍是偏向保守看待。2016年房地合一上路，已無其他房市管控疑慮，交易面回歸自用或長期置產的趨勢下，合理行情、至少2.5％以上投報率與穩定收租等條件已成為未來購置房產的關鍵。
 
根據永慶資產管理統計，第4季投資資產類型以商場類最高，交易金額為302.6億元、佔比57.1％，其次為廠辦的118.9億元、佔比22.5％；買方投資人以壽險業為大宗，交易金額為304.4億元、佔比57.5％。鍾穎麟分析，第4季交易金額最高的指標案為信義A8館，關鍵因素在金管會正式公告收益率門檻降為2.555％之後，富邦人壽隨即出手買下A8館。同為富邦人壽資產的A10館與A11館，顯見富邦人壽不僅選擇穩定投報的成熟商用標的，也看好精華區地段的價值性。
 
此外，鍾穎麟說明，廠辦類交易為第4季第二高的產品，指標案為英業達以60億買下宏達電鄰近桃園後火車站的TY5廠辦大樓，因應未來業務擴充需求與提升產品研發能力，購置新廠辦大樓，做研發總部之用。此筆交易是2015年第二高總金額的個案。
 
永慶資產管理調查，2015年第4季台北市中心辦公商圈空置率與租金變化，平均空置率降至5.9％，整體辦公租金維持在2,083元/坪/月，鍾穎麟說明，第4季整體租金變化不大，企業自用需求不減，尤其壽險業與金融業有辦公空間擴增需要，部分自有出租的辦公大樓轉為自用優先，例如：富邦敦南大樓與國泰信義敦南大樓，有部分樓層即是自用。此外，信義計畫區，頂級辦公空置率也呈現下降的趨勢，其中華南金控總部大樓，出租的六個樓層，都已陸續完成出租簽約。
 
近年國際經濟成長力道趨緩，但台灣觀光產業卻一枝獨秀，來台旅客人次從2014年達990萬，2015年12月中旬正式突破千萬人次。鍾穎麟說明，目前統計2015年1-11月來台旅客，最大宗的陸客達386萬人次最多，其次為日本及港澳來台人次超過百萬，韓國旅客也突破50萬人次。交通運輸業、旅宿業、觀光商圈、百貨商場與知名餐飲服務業等，龐大的觀光產業鏈雨露均霑。
 
鍾穎麟表示，台北市工商投資情況穩定成長，商用不動產市場需求仍在，統計北市公司登記家數，截至12月份公司行號登記達22萬8,570家，年增店數為4,542家，年增率2％。根據北市商業處資料顯示，已呈現連續47個月遞增走勢，創下近10年以來的新高。其中，產業分類以「批發及零售業」6萬9,562家(佔30.4％)最多，12月份新設立1,386家，新增類型集中在「批發及零售業」、「專業、科學及技術服務業」、及「金融保險業」，其中又以「批發及零售業」323家最多，佔23.3％。
 
展望2016年，鍾穎麟認為，全球經濟成長仍未明朗，中國經濟動能走緩以及紅色供應鏈影響國內出口產業、區域政局紛擾不定、油價大跌、亞洲貨幣競貶影響股匯動盪，再加上國內房地合一稅上路與總統大選因素，市場投資氣氛變得複雜多變。
 
不過，低利環境維持不變，商用不動產投資仍有利置產型與舊換新、次級地段換精華區等自用型客群，唯買方市場更重視投報效益與價格合理性，增值潛力已非首選，次級商圈新商辦以及市中心區商圈的中古商辦、中低總價等產品，是市場受青睞的主力。