新聞摘要
- 台北市辦公室平均售價保持在86.0萬元，毛租金資本化率維持在2.33％，空置率持續回升至8.26％
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年結束，北市商辦市場售價已凍漲，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，台北市辦公室平均售價與前季相同，價格保持在86.0萬元，毛租金資本化率維持在2.33％，不再收斂。租賃市場方面，辦公室空置率因有華南銀世貿大樓及聯邦育樂大樓兩棟完工釋出，空置率持續回升至8.26％，平均租金也受惠於新大樓訂價普遍提高，平均租金上看2,073元。價格在2014年末已出現鬆動跡象，包括部分標售案件已有降價求售的情形，預估2015年價格可能會向下修正5~10％。
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，2014年國內商用不動產大型交易較2013年下滑約兩成五，交易量來到754億元，不過若加計壽險公司及傳產公司的在海外不動產投資，市場交易量仍有千億元以上的規模，顯示商用不動產市場仍然資金充沛，但受到法令等限制，出現資金往外流出的現象。另一方面，價格在2014年末已出現鬆動跡象，包括部分標售案件已有降價求售的情形，預估2015年價格可能會向下修正5~10％。
2014年第四季辦公室空置率表現兩樣情，像是敦北民生商圈、站前西門商圈、敦南商圈空置率仍持續收斂，顯示自用需求表現不錯，敦北民生商圈來到6.19％、站前西門商圈來到4.67％，南京四五段商圈為4.09％。另一方面，松江南京商圈因為聯邦育樂大樓的完工，使得空置率大幅提升至11.62％。另外同樣有新大樓完工的信義世貿商圈，因華南銀行世貿大樓多數為業主自用，釋出空置面積有限，空置率仍維持在9.92％。
北市整體空置率明顯上升至8.26％，其中A+級辦公空置率上升至16.40％，但A級辦公室空置率維持在4.24％，B級辦公空置下修至4.22％，A級以下辦公市場空置率仍為收斂。2014年A+級辦公大樓樓地板面積增加了4萬2千坪，預估2015年還有合庫金控大樓及國泰置地廣場兩大辦公地標釋出，2015年樓地板面積將再增加5萬坪以上，A+級辦公預估將再現一波搬遷風潮。
租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，2014年第四季辦公平均租金2,073元，2014年租金從年初的1,983元，上漲至年末的2,073元，受到新大樓訂價普遍較高情況下，以及A辦租賃需求增溫，帶動平均租金有較明顯的上調，其中以A+級辦公大樓租金來到2,914元，A級大樓為1,840元，B級大樓為1,460元。各商圈來看，除了松江南京商圈外，則是信義世貿商圈租金上漲動能較強，上升為2,828元。
資本價值方面，平均售價從2014年初的84.4萬，至年底仍停在86.0萬元，維持與前季相同，售價目前進入盤整的階段，部分交易案已觀察到價格有向下修正的現象。因此在租金上升的前提下，毛租金資本化率回升至2.33％，幅度雖然不大，但已連續兩季回升，顯示已有落底反彈的態勢。
內科廠辦方面，整體而言，變化並不大。平均租金落在1,162元，空置率則下修至7.03％，去化情況良好，平均售價維持在53.6萬元，內科廠辦也出現漲幅收斂的情況，租金資本化率維持在2.60％。其中西湖段空置率下降至3.39％，平均租金仍維持在1,242元，文德段空置率下降至12.57％，平均租金下滑至1,041元，文德段需求相對較弱。
展望未來，2015年基本面仍有利於商用不動產，不過政策面則存有諸多變數，預估2015年仍以企業自用的需求為主流，在價格出現修正前提下，可能刺激交易量回穩。至於租賃市場方面，依商業處統計顯示，北市公司家數仍持續成長，但同時市場的新增供給量也來到2004年以來的新高，可能促使空置率陷入盤整格局。
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，2014年國內商用不動產大型交易較2013年下滑約兩成五，交易量來到754億元，不過若加計壽險公司及傳產公司的在海外不動產投資，市場交易量仍有千億元以上的規模，顯示商用不動產市場仍然資金充沛，但受到法令等限制，出現資金往外流出的現象。另一方面，價格在2014年末已出現鬆動跡象，包括部分標售案件已有降價求售的情形，預估2015年價格可能會向下修正5~10％。
北市整體空置率明顯上升至8.26％，其中A+級辦公空置率上升至16.40％，但A級辦公室空置率維持在4.24％，B級辦公空置下修至4.22％，A級以下辦公市場空置率仍為收斂。2014年A+級辦公大樓樓地板面積增加了4萬2千坪，預估2015年還有合庫金控大樓及國泰置地廣場兩大辦公地標釋出，2015年樓地板面積將再增加5萬坪以上，A+級辦公預估將再現一波搬遷風潮。
租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，2014年第四季辦公平均租金2,073元，2014年租金從年初的1,983元，上漲至年末的2,073元，受到新大樓訂價普遍較高情況下，以及A辦租賃需求增溫，帶動平均租金有較明顯的上調，其中以A+級辦公大樓租金來到2,914元，A級大樓為1,840元，B級大樓為1,460元。各商圈來看，除了松江南京商圈外，則是信義世貿商圈租金上漲動能較強，上升為2,828元。
資本價值方面，平均售價從2014年初的84.4萬，至年底仍停在86.0萬元，維持與前季相同，售價目前進入盤整的階段，部分交易案已觀察到價格有向下修正的現象。因此在租金上升的前提下，毛租金資本化率回升至2.33％，幅度雖然不大，但已連續兩季回升，顯示已有落底反彈的態勢。
內科廠辦方面，整體而言，變化並不大。平均租金落在1,162元，空置率則下修至7.03％，去化情況良好，平均售價維持在53.6萬元，內科廠辦也出現漲幅收斂的情況，租金資本化率維持在2.60％。其中西湖段空置率下降至3.39％，平均租金仍維持在1,242元，文德段空置率下降至12.57％，平均租金下滑至1,041元，文德段需求相對較弱。
展望未來，2015年基本面仍有利於商用不動產，不過政策面則存有諸多變數，預估2015年仍以企業自用的需求為主流，在價格出現修正前提下，可能刺激交易量回穩。至於租賃市場方面，依商業處統計顯示，北市公司家數仍持續成長，但同時市場的新增供給量也來到2004年以來的新高，可能促使空置率陷入盤整格局。
