【MyGoNews林湘慈/綜合報導】中油板橋地上權，及廣慈商業區地上權都在2014年7月24日開標，不過前者以12.809億元、溢價率1.66％被新光人壽標下，後者則以流標收場。同樣是50年設定地上權開發案，廣慈案和中油板橋案，分別位於雙北市精華區塊、也有捷運題材加持，卻是不同結果？
 
入手價格優，就贏在起跑點
 
信義全球資產管理公司經理王維宏觀察，中油板橋地上權案基地，位於板橋區中心地帶，附近商業機能行為活絡，而板橋捷運站更是三鐵共構的交通樞紐，因此本案周邊就已有支撐力道，新壽以12.809億元標下，入手成本相對低廉，業者因此預估租金收益報酬率能達4％。
 
而廣慈案雖是難得的大面積商三土地，卻並非位在信義區中心精華區域，周邊市容、住宅老舊，商業機能不足，未來除捷運信義線東延段外，並無其他支撐題材共同拉抬此區塊；若照原都市計畫開發想法，除旅館或商場外，周邊另做社福設施及公營出租住宅，對本區開發並無加分作用。
 
此外，底價100億總價過高，也極可能為廣慈案流標因素。王維宏指出，一般來說，除權利金之外，得標者另得投入相當程度的開發成本，基於風險控管因素，除非是在一線精華區域如信義計畫區，才有破百億的身價，否則多是有行無市，而廣慈地上權土地100億權利金相對高昂，這也許是業者裹足不前的重要關鍵。
 
壽險雙雄，搶做地上權大買家
 
信義全球資產管理公司觀察近期地上權標售案發現，地上權產品仍以壽險業買家為主，2014年全台已有10筆地上權案標脫、總計金額超過300億元為壽險業者所有。除此之外，儘管新光人壽動作頻頻，加上7月24日入手的中油板橋地上權外，共已取得4筆地上權土地，但超級大買家仍是才剛取得信義計畫區A25案、為地上權土地已砸下近265億元的富邦人壽。
 
信義全球資產管理公司指出，以富邦人壽計畫在長春段地上權土地興建複合式商用大樓，而信義區A25基地周邊則可能規劃飯店或商場來看，不難發現其開發策略為適地適性做開發；而新光人壽則是積極配合自家企業發展做策略規劃－從新光預計將新取得的地上權土地用做員工訓練宿舍，並規劃開發養身村，以延伸集團長期關注的長照、銀髮養護事業來看，就可發現端倪。