【MyGoNews林湘慈/綜合報導】淡海新市鎮出現「建商利空、住戶利多」新轉折！2013年7月8日淡海新市鎮第二期開發的環評大會上，儘管營建署縮減第二期第二區513公頃開發面積，僅保留二期一區範圍，讓開發案面積驟減4成，希望藉此減少未來淡海新市鎮衝擊人口，換取免進入二階環評機會。然而，最後的結果，環評委員仍要求須辦理二階環評，等於將此案打回原點，開發進度恐陷入膠著。營建署表示，會再做更嚴格的環評報告予環保署，二期開發案開發時程將延長，全案沒有開發時間表。

二期開發時程往後延展，等同淡海新市鎮一期可被開發的土地將會面臨「賣一塊、少一塊」，土地供給量沒有增加，建商未來購買土地價格將越來越貴，對於區域內房地產生態將產生影響。
 
由於環保署做出的決議，讓淡海新市鎮二期開發破滅，市場人士表示，淡海新市鎮土地剩下一期可開發，雖然可開發面積還是很大，但是2013年7月2日股票上市公司宏普建設總金額10.12億元，購入淡水區淡海段135、136及137地號建地1653.99坪，換算每坪是以61.2萬元的價格購入。「這個成交單價讓整個淡海新市鎮的地主大為振奮，土地價格也計畫跟進。」淡水地區一位土地掮客這麼表示。
 
宏普建設購入該筆建地使用分區為「住五」，容積率為320％，換算法定容積單價為每坪19.12萬元；但依容積利用率來計算的每坪容積單價估計約為13.65萬元，以營造成本每坪約11萬元計價，這塊建地未來興建住宅的粗估每坪樓地板面積成本約為24.65萬元，若再加入管銷成本，以及預期獲利，每坪的售價恐怕必須要站上「3字頭」了。
 
目前淡海新市鎮最重要的「家樂福+行政中心+新市國小」生活圈附近的銷售新建案，據悉實際成交價格已經站上每坪25-29萬元，高樓層部分經市場人士確認，也出現「3字頭」成交價(尚未登載於實價登錄)。而宏普新購入的這塊基地位置在新市二路一段，距離行政中心商圈，還有一段距離，未來一旦推出建案單價若真的站上「3字頭」，可以預見「家樂福+行政中心+新市國小」生活圈房價，將會出現「向上比價效應」。目前這個區域內可購買的新建案已經不多，一旦新市國小開始招生、淡水區公所完工、淡水運動中心啟用，這裡將成為淡海新市鎮的發展中心。
 
宏普淡水區高價買地受益的股票掛牌建商則是宏盛建設，宏盛建設原在新北市淡水已持有4.3萬坪建地，扣除2013上半年推出的「宏盛新世界」第一期及預計於2013年7月中旬公開總銷售金額約100億元的「宏盛新世界」第二期建案，宏盛建設在淡水仍持有3.4萬坪建地可供推案。據了解，宏盛建設在淡水當地持有的建地，每坪均價約在17萬元，面對宏普61.2萬元的購地成交價，宏盛建設成為淡海新市鎮持有土地的最大贏家。

證券市場人士表示：「宏盛持有土地地點，比宏普買的那塊地還要好，但是價格卻便宜好幾倍，換句話說，一旦宏盛陸續在淡海新市鎮以市場價格推出建案銷售，可以想見投資報酬率會有多高。」至於這是否意味著宏盛股票具有投資價值？則須待後續觀察！