【MyGoNews廖賢龍/台北報導】儘管2013年國內商用不動產的買賣市場能見度相對較佳，但因台北市辦公市場的租賃表現恐未如2012年，且占不動產業大宗的一般住宅市場其景氣相較於2012年恐出現微幅下滑，台灣經濟研究院副研究員劉佩真預測，2013年國內不動產市場景氣將呈現略微轉差的局面。

數字驗證房市景氣有「趨緩」徵兆

劉佩真指出，以住宅市場景氣而言，2011年住宅類核發建築物建造執照宅數年增率顯著由2010年的65.23%趨緩至15.66%，甚至2012年1~8月成長幅度再度減弱至個位數，增幅為4.91%的態勢，在此情況下，預期2013年住宅市場的新增供給雖將延續先前遞增格局，但增幅則可望減緩。

惟2011~2012年國內住宅市場的銷售率普遍下滑將造成其銷售未完的餘屋壓力蔓延至2013年，況且奢侈稅兩年課稅的期限將於2013年5月底到期，不排除先前投資客未能即時於奢侈稅實施前脫手的房屋供給將於2013年6月開始陸續釋出，意謂2013年住宅市場仍須面對庫存去化的問題，而新增供給、餘屋賣壓仍將成為抑制住宅市場行情的因素之一。

房市結構轉由「首購」支撐，追漲力道不足

若以住宅需求面而論，儘管2013年國內經濟成長率將高於2012年，對於民眾購屋需求具正面意義，且大台北地區部分捷運線陸續通車將對區域行情產生支撐效果(如土城延伸頂埔段、松山線、信義線除東門站外的其餘六個站)，在捷運通車後將成為鄰近商圈、住宅市場的有利因素之一。

但由於政府與公股、民營銀行將持續加強不動產貸款風險控管措施，以及房市結構轉為由首購族群支撐，其對於房價追漲力道不足，加上民眾實質購屋能力恐下滑，甚至不動產實價課稅或不動產稅制改革的議題將持續為政策討論的重點，故2013年國內住宅市場的需求面恐顯不佳。

2013交易恐衰退，價格尚可持穩

劉佩真認為，2013年國內整體住宅交易量仍有衰退的壓力，但房價尚可持穩，故住宅市場將為量縮價穩的局面，景氣相較於2012年恐呈現微幅轉差態勢。   

以商用不動產市場景氣而言，預計2013年大台北店面中尤以具有觀光題材、大型百貨聚集及人潮眾多的捷運站等聚客力強及消費力高的一級店面商圈交易表現為佳，如國際連鎖服飾品牌、話題潮牌、國際精品、國際品牌餐飲等鎖定進駐的東區商圈、信義商圈、西門商圈，而未來商圈亦將有持續移往巷內或立體面方向來擴張的現象。

2013年國內商辦的買賣市場仍顯活絡

劉佩真表示，儘管2012年下半年政府著手調高保險業者投資不動產的毛租金資本化率，未來出租率門檻恐提高，甚至政府也將調整保險業者的資本適足率，調高不動產的風險係數；但有鑑於國際會計準則(IFRS)將於2013年開始實施，具租金收益不動產可採市價認列，因而商辦產品對於手上資金雄厚的壽險業與法人企業為最佳投資選擇，且商辦具穩定租金受益而使其成為壽險公司與法人投資首選，加上2012年底即將簽訂的兩岸投保協議將加速陸資業者來台設立據點或營運總部，況且擁有龐大資金的壽險公司尚需投資管道進行去化。

因而可預期商辦不動產依舊為保險業者資金進駐的主要投資標的之一，除國壽、新壽、富邦人壽仍持續密集尋找商用不動產標的外，包括南山、三商美邦、中壽、台壽、中信人壽等也皆取得董事會授權額度，並公開表示將投資不動產，故2013年國內商辦的買賣市場仍顯活絡。

2013辦公市場租金恐下跌

惟2013年台北市辦公市場的租賃空置率與租金水準表現恐不若2012年，主要是由於2013年部分供給將陸續完工釋出，其中至少有六棟以上的A級辦公大樓完工釋出，初估總供給量約在10.5萬建坪左右，如合庫長安東路八德路口的總部大樓、遠雄人壽信義計畫區A3、宏泰人壽和宏盛建設南京東路捷4、潤泰創新南港松山車站BOT、華南金控信義計畫區總部大樓，故預估2013年台北市辦公大樓的空置率將再度上揚，而租金恐出現小幅下跌。

劉佩真認為，不動產開發業者仍將積極跨入商辦市場來分散其投資風險並增加現金流，而包括太子、皇翔、宏普、日勝生、遠雄、華固、鄉林、長虹等投入商辦市場的不動產開發商將可受惠商機。