新聞摘要
- 除少部份地區經濟活動較為旺盛外，亞洲主要城市不動產市場略顯蕭條。
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【MyGoNews林承志/台北報導】戴德梁行發布2012年10月亞洲主要城市不動產物業市場動態，受到美國QE3影響，不少政府皆預估不動產價格將受到波動，市場也預估將有新的緊縮政策推出，導致不動產市場觀望氣氛濃厚，除少部份地區經濟活動較為旺盛外，亞洲主要城市不動產市場略顯蕭條。
曼谷
多家泰國發展商準備年內於華欣推出住宅新盤，增加當地置業選擇。其中Sansiri 將一口氣推出三個公寓項目，總值26 億泰銖；Baan Ratchaprasong Co 繼去年Energy Hua Hin 第一期售罄後，9 月份推出佔地2.4 公頃的第二期；LPN Development 亦進軍華欣市場，於第4 季度推出近20 億泰銖的公寓項目；SC Asset Corporation 於2012年上半年已在華欣推出首個公寓項目The Crest Santora Hua Hin，該公司如期於下半年推出第二個公寓項目，價值約20 億泰銖。
泰國商務部官員最近表示，雖然環球經濟發展不明朗，但泰國的經濟狀況較理想，本土增長仍見勢頭，故仍能吸引不少新公司開業，預計本年最後一季新註冊公司數目將會有顯著增幅，達到60,000 家，令泰國營運中的公司數目超越54 萬家。8 月份泰國新註冊公司數目按月升11%至5,014 家，當月新公司總投資額為289.9 億泰銖，較7 月份高出10%，但按年則下跌了36%。
北京
北京市政府於9 月17 日印發《北京市主體功能區規劃》（簡稱《規劃》），將全市國土空間確定為四類功能區域和禁止開發區域。四類功能區域為首都功能核心區、城市功能拓展區、城市發展新區及生態涵養發展新區；至於禁止開發區域則有63 處，可分為世界自然文化遺產、自然保護區、風景名勝區、森林公園、地質公園和重要水源保護區等六大類。
北京土地市場9 月迎來供應高潮，累計土地出讓金達到人民幣257 億元，成為第二單月新高。當中有兩宗備受關注的優質地塊招標，兩宗皆位於西城區月壇南，並同時由金融街控股標得，其中月壇地塊三的標價超過人民幣34 億元，樓面價為每平方米30,429 元每平米，創年內北京總價地王；27 日招標的月壇地塊二則以接近底價的29.5 億元標出。月壇地塊三面積為16,200 平方米，鄰近金融街，樓面面積約11.2 萬平方米，料作商業發展，並附體育設施。
胡志明市
胡志明市東南面的巴地頭頓省原訂有154 個旅遊項目動工，總投資額為40 萬億越南盾，唯過去兩年越南經濟不景，加上政策變動等因素，這批項目中只有3成如期施工。巴省文化、運動及旅遊部官員最近稱，經過政府多次檢視項目進度，以及撤銷延期嚴重項目的牌照後，部分投資者已承諾盡快重新啟動項目，預料有100 個項目可於2013年施工。
越南樓市市況呆滯，但國內兩大城市河內及胡志明市的發展商競爭卻趨於激烈，紛紛割價傾銷其住宅項目，務求令資金盡快回籠。可是民眾置業需求疲軟，加上二線發展商的樓盤以更具競爭性的價格銷售，令不少傳統發展商陷於苦戰。其中一家發展商Dat Lanh Real Estate Company 的副總經理更指出，過去兩三年下來，不少發展商都已經元氣大傷，如果樓市不景氣持續，相信很快會有發展商支持不住而要破產。
香港
為回應居民置業安居的需要，香港政府於9 月6 日宣布落實「港人港地」政策，在兩幅位於九龍啟德發展區的住宅用地展開先導計劃，2013年首季賣地時，在賣地章程加入「港人港地」的條款。在土地上建成的房屋單位，首次出售的對象和之後30 年的轉售對象，買方必須為香港永久性居民，不可以公司名義購買。兩幅地面積合共1.6 公頃，若參考大型屋苑如太古城或海怡半島單位的大小組合來推算，約可建成1,100 多個住宅單位。
差餉物業估價署最近公布數字指出，2012年8 月份香港住宅租金及售價雙雙破頂，樓價按月升幅擴大至2.2%，報210.6點，屬歷史新高水平。差餉物業估價署的全港私人住宅價格指數，從1 月份的179.8 點升至8 月份的210.6 點，首8個月累積上升17.1%。若按住宅類別劃分，以中小型單位升幅最強，面積低於431 平方呎，以及431 至752 平方呎的單位按月升幅均約2.4%，領先其他面積的住宅單位。同時，8 月份住宅租金亦按月上升1.2%，而2012年首8 個月的租金升幅已近10%，以面積1,076 至1,721 平方呎的單位租金錄最高的按月升幅，達2.4%。
印度
為提供便捷而安全的交通工具，並解決堵車及空氣污染問題，印度政府最近決定把地下鐵路系統從目前的7 個城市擴展至總共19 個城市。這些城市的人口都達到200 萬以上，對大型運輸系統的需求十分迫切。按照印度政府計劃，下一個興建地鐵系統的將會是南部海濱城市科欽，鐵路長度為25公里，其建設工程的費用預料達到100億印度盧比。
雅加達
印尼央行於9 月中舉行理事會會議後，決定維持基準利率於5.75%。央行指在這個利率下，印尼政府仍有把握令2012年的年度通脹率控制在4.5%的水平。央行指8 月份通脹升至0.95%，高於預期的0.8%，但仍屬政府能控制的水平。
印尼央行預料美國推出新一輪量化寬鬆方案（QE3），將令美元幣值受壓，印尼盾匯率則相對有上升空間。據央行於9 月14 日的匯價，每1 美元兌9,573 印尼盾。該國貨幣的幣值自2012年以來已累計下跌了超過5%，是亞洲最流通的11 種貨幣中表現最差，但印尼財金官員認為QE3 有助加強印尼盾的幣值。截至8 月底，印尼外匯儲備已微升至1,090億美元，但仍低於2011年8 月的1,246 億美元水平，主要原因是印尼央行多次向市場注入美元，以保護印尼盾的幣值。
吉隆坡
馬來西亞部分地區如檳城及沙撈越等，近年都吸引到不少資金在該國投資，其中不少都投入到吉隆坡國際金融區旗下的敦拉薩國際貿易中心，以及柔佛的依士干達特區。其中依士干達特區因靠近新加坡邊境，吸引到鄰近亞洲國家以至外國投資者的垂青，近年投資額有大幅增長。目前新加坡政府正提供優惠，鼓勵國內企業於依士干達特區開設生產線。馬來西亞亦預期敦拉薩國際貿易中心及依士干達特區可提高該國的競爭力。
馬來西亞房屋及地方政府部長曹智雄最近表示，馬國政府將會在主要城市興建更多較經濟的房屋單位，以協助月入介乎3,000 至6,000 令吉的人士置業。政府計劃在吉隆坡及檳城興建30 萬令吉以下的單位，因兩地正正欠缺這個價錢的房屋。馬國政府計劃明年於吉隆坡的房屋供應量為最少50,000 個單位，並希望兩大建設商──國家房屋發展有限公司及馬來西亞發展有限公司──可參與建設。
首爾
據韓國國土海洋部於9 月26 日的公布，截至2012年6 月底，外國人購置的韓國土地面積達到224.71 平方公里，較本年第1 季的面積增加0.9%，佔全國土地總面積的0.2%。外國人購置韓國房地產單位亦有上升趨勢，第2 季外國人購入的房地產單位共有82,729 個，按季升2%，總值33.5 萬億韓圓。
雖然韓國經濟仍然疲弱，但首爾的寫字樓市場近月空置率開始下降，在熱門寫字樓區如中央商務區及江南商務區，由於租賃較多，寫字樓樓面吸納較快，空置率降幅亦多於其他寫字樓區。例如韓亞大投證券公司，剛剛簽約承租中央商務區的101 Pine Avenue B-building 共8,800 平方米樓面，令該幢大樓的空置樓面從原有的34,800 平方米驟跌至26,000 平方米；江南商務區亦有兩幢寫字樓──Platinum Tower 及Dongil Tower──分別租出3,600 平方米及1,700 平方米的樓面。除了中央商務區及江南區外，其他首爾市的寫字樓區亦呈現空置率下降的趨勢。
上海
9 月中旬，上海臨港地區迎來重大發展機遇。面積約300 平方公里的上海臨港地區將獲得上海市8 項特別機制和24項特殊政策的支持，未來3 年投入將超過人民幣1,000 億元以進行建設。臨港地區將打造五大產業集群，其中高端裝備製造業、戰略性新興產業及先進海洋經濟產業屬主導產業群，而生產型服務業及城市生活服務業為兩個配套產業群。規劃目標是到了2020 年，臨港地區將建設成「兩城兩基地」格局，即包含先進製造業和現代服務業的「智造城」、宜居宜商的海濱新城，以及可作為戰略新興產業、海洋經濟發展，以及環保工業的示範基地。
無錫中央車站西側的無錫世茂國際廣場項目於9 月27 日正式動工建設。該項目的總建築面積為60 萬平方米，總投資額為人民幣50 億元，是目前無錫城區在建的最大綜合項目之一，並將成為無錫市的新地標。其中項目的雙子塔，A 塔樓高308 米，B 塔樓高358 米，建成後B 塔樓將成為無錫第一高樓。雙塔匯聚酒店、寫字樓、SOHO 及服務式公寓四種業態，項目還包括8 層高的商場裙樓，集各類零售、餐飲、影院娛樂等於一體。世茂國際廣場預計於2017年全面竣工。
新加坡
據新加坡《商業時報》於9 月中報導，近期新加坡樓市的話題，要數美國推行第三輪量化寬鬆（QE3）後，大量熱錢或流入新加坡市場，或推動星洲樓市再度熾熱。而新加坡政府為了應對樓市升溫，或會推行新一輪的緊縮政策。QE3 下，美國聯儲局將每月購債400 億美元，《商業時報》認為這可能會鼓勵基金投向亞太區市場以尋找回報較高的投資機會，進而推高物業價格。
世界經濟論壇於9 月5 日公布的2012 年《全球競爭力報告》中，新加坡繼續屈居於瑞士，排名第二位。報告顯示，瑞士以較佳的創新度、具效率的勞動力及公營機構等優點，連續4 年高踞報告榜首。世界經濟論壇向全球144 個國家和地區的15,000 名商業領袖展開有關各地營商環境的調查，並綜合經濟數據進行排名。
東京
麥格理旗下的私人資產集團MGPA 於9 月3 日宣布，其亞洲房地產基金MGPA Asien Spezialfonds 剛向三家德國機構投資者完成首輪募資，籌得8,500 萬歐元（約1.09 億美元）。該基金由德國的投資法例所監管，是一個追求收益的核心增值基金，主要在亞洲成熟市場如日本、澳洲、香港、新加坡及馬來西亞尋找投資機會。
日本零售物業投資機構Japan Retail Fund 於9 月11 日發出公告，宣布計劃購入日本7個零售物業或其信託受益權，總收購價料達522 億日圓。7個物業的總出租面積超過14.8 萬平方米，當中包括東京世田谷區一個混合用途的商業物業，以及一個位於表參道的舖位，現租予KIDDY LAND 作為旗艦店之用。各物業中以名古屋的Mozo Wonder City商場的規模最大，建築面積達到23.3 萬平方米，出租面積超過86,000 平方米，現有220 家商舖及5,000 個泊車位。
曼谷
多家泰國發展商準備年內於華欣推出住宅新盤，增加當地置業選擇。其中Sansiri 將一口氣推出三個公寓項目，總值26 億泰銖；Baan Ratchaprasong Co 繼去年Energy Hua Hin 第一期售罄後，9 月份推出佔地2.4 公頃的第二期；LPN Development 亦進軍華欣市場，於第4 季度推出近20 億泰銖的公寓項目；SC Asset Corporation 於2012年上半年已在華欣推出首個公寓項目The Crest Santora Hua Hin，該公司如期於下半年推出第二個公寓項目，價值約20 億泰銖。
泰國商務部官員最近表示，雖然環球經濟發展不明朗，但泰國的經濟狀況較理想，本土增長仍見勢頭，故仍能吸引不少新公司開業，預計本年最後一季新註冊公司數目將會有顯著增幅，達到60,000 家，令泰國營運中的公司數目超越54 萬家。8 月份泰國新註冊公司數目按月升11%至5,014 家，當月新公司總投資額為289.9 億泰銖，較7 月份高出10%，但按年則下跌了36%。
北京
北京市政府於9 月17 日印發《北京市主體功能區規劃》（簡稱《規劃》），將全市國土空間確定為四類功能區域和禁止開發區域。四類功能區域為首都功能核心區、城市功能拓展區、城市發展新區及生態涵養發展新區；至於禁止開發區域則有63 處，可分為世界自然文化遺產、自然保護區、風景名勝區、森林公園、地質公園和重要水源保護區等六大類。
北京土地市場9 月迎來供應高潮，累計土地出讓金達到人民幣257 億元，成為第二單月新高。當中有兩宗備受關注的優質地塊招標，兩宗皆位於西城區月壇南，並同時由金融街控股標得，其中月壇地塊三的標價超過人民幣34 億元，樓面價為每平方米30,429 元每平米，創年內北京總價地王；27 日招標的月壇地塊二則以接近底價的29.5 億元標出。月壇地塊三面積為16,200 平方米，鄰近金融街，樓面面積約11.2 萬平方米，料作商業發展，並附體育設施。
胡志明市
胡志明市東南面的巴地頭頓省原訂有154 個旅遊項目動工，總投資額為40 萬億越南盾，唯過去兩年越南經濟不景，加上政策變動等因素，這批項目中只有3成如期施工。巴省文化、運動及旅遊部官員最近稱，經過政府多次檢視項目進度，以及撤銷延期嚴重項目的牌照後，部分投資者已承諾盡快重新啟動項目，預料有100 個項目可於2013年施工。
越南樓市市況呆滯，但國內兩大城市河內及胡志明市的發展商競爭卻趨於激烈，紛紛割價傾銷其住宅項目，務求令資金盡快回籠。可是民眾置業需求疲軟，加上二線發展商的樓盤以更具競爭性的價格銷售，令不少傳統發展商陷於苦戰。其中一家發展商Dat Lanh Real Estate Company 的副總經理更指出，過去兩三年下來，不少發展商都已經元氣大傷，如果樓市不景氣持續，相信很快會有發展商支持不住而要破產。
香港
為回應居民置業安居的需要，香港政府於9 月6 日宣布落實「港人港地」政策，在兩幅位於九龍啟德發展區的住宅用地展開先導計劃，2013年首季賣地時，在賣地章程加入「港人港地」的條款。在土地上建成的房屋單位，首次出售的對象和之後30 年的轉售對象，買方必須為香港永久性居民，不可以公司名義購買。兩幅地面積合共1.6 公頃，若參考大型屋苑如太古城或海怡半島單位的大小組合來推算，約可建成1,100 多個住宅單位。
差餉物業估價署最近公布數字指出，2012年8 月份香港住宅租金及售價雙雙破頂，樓價按月升幅擴大至2.2%，報210.6點，屬歷史新高水平。差餉物業估價署的全港私人住宅價格指數，從1 月份的179.8 點升至8 月份的210.6 點，首8個月累積上升17.1%。若按住宅類別劃分，以中小型單位升幅最強，面積低於431 平方呎，以及431 至752 平方呎的單位按月升幅均約2.4%，領先其他面積的住宅單位。同時，8 月份住宅租金亦按月上升1.2%，而2012年首8 個月的租金升幅已近10%，以面積1,076 至1,721 平方呎的單位租金錄最高的按月升幅，達2.4%。
印度
為提供便捷而安全的交通工具，並解決堵車及空氣污染問題，印度政府最近決定把地下鐵路系統從目前的7 個城市擴展至總共19 個城市。這些城市的人口都達到200 萬以上，對大型運輸系統的需求十分迫切。按照印度政府計劃，下一個興建地鐵系統的將會是南部海濱城市科欽，鐵路長度為25公里，其建設工程的費用預料達到100億印度盧比。
雅加達
印尼央行於9 月中舉行理事會會議後，決定維持基準利率於5.75%。央行指在這個利率下，印尼政府仍有把握令2012年的年度通脹率控制在4.5%的水平。央行指8 月份通脹升至0.95%，高於預期的0.8%，但仍屬政府能控制的水平。
印尼央行預料美國推出新一輪量化寬鬆方案（QE3），將令美元幣值受壓，印尼盾匯率則相對有上升空間。據央行於9 月14 日的匯價，每1 美元兌9,573 印尼盾。該國貨幣的幣值自2012年以來已累計下跌了超過5%，是亞洲最流通的11 種貨幣中表現最差，但印尼財金官員認為QE3 有助加強印尼盾的幣值。截至8 月底，印尼外匯儲備已微升至1,090億美元，但仍低於2011年8 月的1,246 億美元水平，主要原因是印尼央行多次向市場注入美元，以保護印尼盾的幣值。
吉隆坡
馬來西亞部分地區如檳城及沙撈越等，近年都吸引到不少資金在該國投資，其中不少都投入到吉隆坡國際金融區旗下的敦拉薩國際貿易中心，以及柔佛的依士干達特區。其中依士干達特區因靠近新加坡邊境，吸引到鄰近亞洲國家以至外國投資者的垂青，近年投資額有大幅增長。目前新加坡政府正提供優惠，鼓勵國內企業於依士干達特區開設生產線。馬來西亞亦預期敦拉薩國際貿易中心及依士干達特區可提高該國的競爭力。
馬來西亞房屋及地方政府部長曹智雄最近表示，馬國政府將會在主要城市興建更多較經濟的房屋單位，以協助月入介乎3,000 至6,000 令吉的人士置業。政府計劃在吉隆坡及檳城興建30 萬令吉以下的單位，因兩地正正欠缺這個價錢的房屋。馬國政府計劃明年於吉隆坡的房屋供應量為最少50,000 個單位，並希望兩大建設商──國家房屋發展有限公司及馬來西亞發展有限公司──可參與建設。
首爾
據韓國國土海洋部於9 月26 日的公布，截至2012年6 月底，外國人購置的韓國土地面積達到224.71 平方公里，較本年第1 季的面積增加0.9%，佔全國土地總面積的0.2%。外國人購置韓國房地產單位亦有上升趨勢，第2 季外國人購入的房地產單位共有82,729 個，按季升2%，總值33.5 萬億韓圓。
雖然韓國經濟仍然疲弱，但首爾的寫字樓市場近月空置率開始下降，在熱門寫字樓區如中央商務區及江南商務區，由於租賃較多，寫字樓樓面吸納較快，空置率降幅亦多於其他寫字樓區。例如韓亞大投證券公司，剛剛簽約承租中央商務區的101 Pine Avenue B-building 共8,800 平方米樓面，令該幢大樓的空置樓面從原有的34,800 平方米驟跌至26,000 平方米；江南商務區亦有兩幢寫字樓──Platinum Tower 及Dongil Tower──分別租出3,600 平方米及1,700 平方米的樓面。除了中央商務區及江南區外，其他首爾市的寫字樓區亦呈現空置率下降的趨勢。
上海
9 月中旬，上海臨港地區迎來重大發展機遇。面積約300 平方公里的上海臨港地區將獲得上海市8 項特別機制和24項特殊政策的支持，未來3 年投入將超過人民幣1,000 億元以進行建設。臨港地區將打造五大產業集群，其中高端裝備製造業、戰略性新興產業及先進海洋經濟產業屬主導產業群，而生產型服務業及城市生活服務業為兩個配套產業群。規劃目標是到了2020 年，臨港地區將建設成「兩城兩基地」格局，即包含先進製造業和現代服務業的「智造城」、宜居宜商的海濱新城，以及可作為戰略新興產業、海洋經濟發展，以及環保工業的示範基地。
無錫中央車站西側的無錫世茂國際廣場項目於9 月27 日正式動工建設。該項目的總建築面積為60 萬平方米，總投資額為人民幣50 億元，是目前無錫城區在建的最大綜合項目之一，並將成為無錫市的新地標。其中項目的雙子塔，A 塔樓高308 米，B 塔樓高358 米，建成後B 塔樓將成為無錫第一高樓。雙塔匯聚酒店、寫字樓、SOHO 及服務式公寓四種業態，項目還包括8 層高的商場裙樓，集各類零售、餐飲、影院娛樂等於一體。世茂國際廣場預計於2017年全面竣工。
新加坡
據新加坡《商業時報》於9 月中報導，近期新加坡樓市的話題，要數美國推行第三輪量化寬鬆（QE3）後，大量熱錢或流入新加坡市場，或推動星洲樓市再度熾熱。而新加坡政府為了應對樓市升溫，或會推行新一輪的緊縮政策。QE3 下，美國聯儲局將每月購債400 億美元，《商業時報》認為這可能會鼓勵基金投向亞太區市場以尋找回報較高的投資機會，進而推高物業價格。
世界經濟論壇於9 月5 日公布的2012 年《全球競爭力報告》中，新加坡繼續屈居於瑞士，排名第二位。報告顯示，瑞士以較佳的創新度、具效率的勞動力及公營機構等優點，連續4 年高踞報告榜首。世界經濟論壇向全球144 個國家和地區的15,000 名商業領袖展開有關各地營商環境的調查，並綜合經濟數據進行排名。
東京
麥格理旗下的私人資產集團MGPA 於9 月3 日宣布，其亞洲房地產基金MGPA Asien Spezialfonds 剛向三家德國機構投資者完成首輪募資，籌得8,500 萬歐元（約1.09 億美元）。該基金由德國的投資法例所監管，是一個追求收益的核心增值基金，主要在亞洲成熟市場如日本、澳洲、香港、新加坡及馬來西亞尋找投資機會。
日本零售物業投資機構Japan Retail Fund 於9 月11 日發出公告，宣布計劃購入日本7個零售物業或其信託受益權，總收購價料達522 億日圓。7個物業的總出租面積超過14.8 萬平方米，當中包括東京世田谷區一個混合用途的商業物業，以及一個位於表參道的舖位，現租予KIDDY LAND 作為旗艦店之用。各物業中以名古屋的Mozo Wonder City商場的規模最大，建築面積達到23.3 萬平方米，出租面積超過86,000 平方米，現有220 家商舖及5,000 個泊車位。
