【MyGoNews林承志/綜合報導】受國外環境複雜及國內消費需求增幅窄小影響，第3季度中國經濟仍處收縮週期：國內生產總值(GDP)同比增長7.4％，創2009年第1季度以來最低。但穩增長政策累積效應已逐步釋放，總體流動性有所改善：M2在第3季度繼續回升，同比增長14.1％；同時，通脹壓力較2011年明顯減輕：居民消費價格指數(CPI)本季同比漲幅為1.9％，為2009年第4季度以來最低；預料來季實體經濟觸底反彈幾率較大，CPI或將因輸入型通脹再度走高及資源性產品與服務價格上升、地價上漲壓力等因素影響，進入新一輪上升週期。
 
雖然9月部分房企踴躍拿地的局面再現，但開發商總體庫存高企及存量資金趨緊現狀仍持續，加之近期市場銷情回落將導致預售款回流縮減，第4季度開發商現金流將備受考驗：2012年9月全國房地產開發企業自籌資金月新增額為人民幣3,398億元，較8月微跌9.5％；而從銀行獲得的新增信貸資金總額約為2,129億元，僅占房地產開發資金月新增量的25％。預料房地產行業整體利潤率繼續走低背景下，市場對房企的經營能力將要求甚高，大中小房企業績分化及行業分佈重整將持續。
 
樓市調控政策從緊及堅持去投資化市場背景下，傳統旺季「金九」遇冷折戟已為定局。根據戴德梁行監測資料顯示，一、二線城市9月總體成交量均呈下滑態勢，分別較8月回落11.7％和1.6％，其中深圳及北京因開發商降價動力削弱，令市場進入「階段性」觀望狀態，成交量分別環比下跌33.6％及20.2％。旺季成交低迷預示新增購房需求再生緩慢，樓市有效購房需求不足將促整體市場逐步呈現低溫局面。
 
價格方面，在剛需產品打折專案數量的驟減及優惠力度收緊的環境下，供應量的走高並未帶動成交的爆發，價格維持穩穩：一線城市成交價格環比微跌0.6％；二線城市則因天津成交結構調整促成小幅回升3.9％。近期調控政策再度趨緊氛圍下，微幅促銷的高性價比項目將繼續成為成交主體。
 
同時，戴德梁行監測第3季度資料顯示，土地市場方面，地方政府加大土地供應助推成交升溫：一線城市住宅用地成交量環比上漲141.3％；預計隨著來季地方政府推地再加大力度及推地策略改變，土地市場有望維持升溫行情。商品住宅市場則相對冷淡：一線城市和二線城市第3季度新房成交量分別環比上升12％和17.9％；價格止漲回跌有序：一線城市微調0.7％，二線城市則小跌1％。預計第4季度房地產活躍度將受制於日漸轉濃的市場觀望氣氛，整體樓市量價將維持相對穩定。
 
從十大樣本城市住宅庫存量上分析，房企「金九」加速供應推高供銷比，令大多數城市庫存呈微增態勢：截至2012年9月末，長沙、武漢及深圳分別需14.6、14.4及9.4個月消耗當前市場存量。預料在來季銷售放緩和調控政策從緊預期下，新增供銷比或將呈現震盪格局，庫存消化週期將再度拉長。
 
戴德梁行跟蹤研究北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010-2012年分月十大熱銷樓盤，發現受供應結構倚重首次置業需求影響，9月中高端及豪宅產品成交占比(以銷售套數計)維持為50％；價格方面，此兩類產品均價因北京高端入市項目定價滑落而有所回檔，較8月下跌6.08％。預計第4季度中高端及豪宅市場將在買房觀望及賣方惜售下繼續停滯盤整格局。