新聞摘要
- 在資金行情推升下，不少地區房地價行情高漲，導致中產階級面臨龐大購屋壓力
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【MyGoNews林承志/台北報導】戴德梁行發布2012年9月亞洲主要城市物業市場動態，在資金行情推升下，不少地區房地價行情高漲，導致中產階級面臨龐大購屋壓力，而各地政府也紛紛推出「平價住宅」政策，希望能夠平息民怨。至於，商用不動產部份則仍有大型投資案陸續登場。
曼谷
曼谷樓市競爭激烈，發展商現轉戰其他省份，準備於下半年推出多個住宅項目。Sansiri將於考艾推出投資12億泰銖的23 Estate；NC Housing亦將於北芭提雅推出總值7.5億泰銖的獨立屋項目，SC Asset Corporation計劃於下半年於華欣推出第二個住宅項目，投資額接近20億泰銖；Supalai則計劃於清邁、春武里、布吉及素叻推出新住宅項目，LPN Development亦準備於芭提雅推出新公寓項目。
泰國新房村承建協會（HBA）指出，2012年首7個月曼谷地區推出的新建住宅單位數量為51,892個，只比去年同期微升1%，但當中68%為公寓單位，較去年大增46%。低層房屋（包括獨立屋及數層高的聯排房屋）數量則按年跌40%至16,142個單位，佔整體只有32%。這是自1997年以來公寓單位首次佔了曼谷地區新建住宅的接近7成，反映民眾在防範水災的意識下，對高層房屋較為青睞。
胡志明市
最近越南的借貸年利率下降，冀幫助置業者獲得更多銀行貸款，然而房地產業界人士認為利率下降並不足以大幅推動物業銷情，或吸引更多人投資於房地產。不少地產發展商於第3季度推出多個中價樓盤，市面較上半年熱鬧，而為了促銷，發展商亦多與銀行合作，向置業者提供12%的優惠借貸年利率，不少銀行亦放寬借貸寨批。不過，優惠借貸利率只會在按揭的首年適用，隨後的年利率將跟從市場利率而定。
越南政府早已批准興建多個廉價房屋項目的計劃，但這些項目一直未見實際的進展。據越南媒體報導，政府的房屋政策及房地產市場指導委員會已原則上批准6個發展商或投資者的廉價房屋項目，全部落成後可提供大約8,760個住宅單位，以滿足31,000人的住房需要。
然而6個項目中，除了平政縣的Hanh Phuc Residential Area已開始動工，其餘項目皆未有實質進展，而開始動工的項目亦因為財政問題以致施工進度緩慢。分析指出，廉價房屋項目利潤較小，難以吸引發展商參與。
香港
曾經流標的荃灣西站五區灣畔項目，於8月8日截收標書，結果項目以96.31億港元批出。項目地段面積約42,870平方米，住宅樓面面積及商業樓面面積分別為16.71萬平方米（逾179萬平方呎）及40,550平方米，當中包括一所不少於550平方米的幼稚園。項目將提供不少於2,384個住宅單位，當中約52%單位的實用面積將不多於50平方米（約537平方呎）。項目中每個單位均有海景，料總投資額超過200億港元，每呎成本超過7,000港元。
差餉物業估價署於8月6日公布，2012年上半年，香港私人住宅樓價升幅顯著，樓價指數由1月份的179.8點持續攀升，至6月份樓價指數衝破200點，報200.2點，屬有紀錄以來新高水平。鑑於該署同時把5月份樓價臨時指數修訂，由198.4點上調至200.2點，所以6月份臨時數字與5月份經修訂數字一樣，攀上歷史高峰，拋離97年10月份高位15.8%。同時，住宅租金指數首度破頂，報140.5點，亦打破97年高位紀錄。
北京
北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃委員會於8月16日聯合發布《北京市公共租賃住房標準設計圖集（一）》。《圖集》由建築面積30平方米至60平方米，共有11種標準戶型，互相組合可形成21種標準戶型組，在公租房規劃地塊的選擇、配套設施指標、戶型設計及全裝修方案等方面都給予了全面指導，使優質公租房能大量快速複製，以適應當前公租房建設和供應的要求。
北京市國土資源局於8月底啟動了《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》編制工作，從明年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃，保證養老院的用地供應。按照此前市規劃委發佈的《北京市養老設施專項規劃》，到2020年，北京市機構養老床位將新增近11萬張達到16萬張以上，每個社區都將配置托老所。
印度
印度中部的馬哈拉施特拉邦最近頒布新稅收措施，所有於2006年至2010年間在該省購入物業的人士均須繳納增值稅。據稱這項新措施將可為當地政府帶來50億至150億印度盧比的收益。雖然該稅項收由發展商支付，但預料成本將轉嫁至物業買家。據印度房地產發展者協會聯盟估計，買家將要分擔約5%的稅項。
雅加達
雖然印尼央行最近規定住宅按揭最高只能提供房價7成的借貸，少於之前的8成，但全國十大按揭提供銀行之一的印尼國家儲蓄銀行（Bank BTN）則預期其按揭業務仍會保持活躍。目前住宅按揭佔了該行各類借貸的85%業務，在上半年來自按揭的純利達到6,920萬美元，較去年同期上升四成。上半年間，印尼國家儲蓄銀行共批出了72萬億印尼盾（約75億美元），較去年增加27%。
印尼央行最近一如市場所料維持息率不變，仍屬歷史低位的5.75%，以免影響外國投資者對印尼資產包括印尼盾的信心。印尼出口受到環球經濟不景而減少，但內需增加卻令進口上升，令印尼連續3個月出現貿易逆差，並連續兩季錄得經常帳赤字。央行表示會盡力穩定印尼盾匯率以改善赤字情況，並會與政府合作控制內需。
吉隆坡
馬來西亞政府官員最近表示，中產階層佔了大馬4成人口，政府必須正視該階層的房屋需求，故他們希望去年公布的馬來西亞發展有限公司旗下房屋計劃Prima可以加快發展。Prima為限價房屋項目，最廉宜單位最高售價為42,000令吉（約13,586美元），而屬中價的「經濟房屋」則介乎85,000至30萬令吉（約27,500至97,040美元）。最近「經濟房屋」議題在馬來西亞漸受關注，主要城市如吉隆坡、檳城以至近年移民增多的新山等，都有要求增加經濟房屋的聲音。大馬房屋部將收集工作小組就中產階層住屋需求提出的意見及建議，並提交政府寨批。
將於2013年動工的西海岸高速公路，將帶動大馬西部霹靂及雪蘭莪地區的主要工業發展，包括房地產業、旅遊業及多項工業。西海岸高速公路是優樂家集團（KEuro）及怡保工程（IJM Corp）的合資項目，以「興建、營運、轉讓」（BOT）形式興建和營運，合約期為60年。該項工程已進入最後談判階段，預料明年第2季度開始動工，約5年後建成。
首爾
汝矣島的IFC商場於8月30日正式開幕，該物業由AIG Global Real Estate Development與首爾市政府共同發展，並與IFC相連，附近上班族人數接近25萬，為商場帶來良好的人流。除了商場外，整個首爾IFC項目還包括三幢寫字樓及一家38層高的Conrad Seoul酒店，整個項目將提升首爾金融城市的形象。
韓國政府於8月22日發表全國地價數據顯示，首爾平均地價於7月份出現21個月以來的首次下滑，較6月微跌0.03%，主要由於房地產市道不景所影響。全國平均地價水平則相對穩定，自6月至7月僅上升0.07%。與2008年10月韓國地價高峰時期相比，目前價格下跌了0.38%。至於新成立的新行政首都世宗市（忠清南道燕岐郡與公州市交界），其7月地價按月升0.68%，連續五個月錄得全國最高的按月升幅。
上海
上海市政府網站於8月2日發佈《上海虹橋商務區“十二五”規劃》，涉及上海西部的長寧、閔行、嘉定、青浦四個區。開發規模地上建築面積約為500萬平方米，地下建築面積約為260萬平方米，地均投資額每平方公里人民幣380億元，地區生產總值預期達到370億元。預計2015年核心區建設基本完成。戴德梁行的《虹橋商務區》報告指出，預計到2015年，「虹橋商務區」核心區將擁有78.9萬坪甲級辦公大樓，相當於該年度上海甲級辦公大樓總存量的兩成，成為浦東以外上海另一寫字樓重鎮。
新加坡
新加坡貿易及工業部於8月初公布第2季度經濟數據，按季經濟收縮0.7%，少於預期的1.1%。第2季度經濟衰退幅度較小，主要由於製藥業的強勁增長抵銷了部分跌幅。按年比較，第2季度經濟則增長2%，主要由製藥及交通工桯等行業帶動，但電子業則繼續受到環球經濟放緩所影響。貿易及工業部預期本年全年增長介乎1.5%至2.5%，少於原先預測的1%至3%。
新加坡產業發展商公會（REDAS）和新加坡國立大學（NUS）公布的7月份房地產行情指數為4.7，較6月份的4.6微升0.1，反映地產市道有所改善，但國民置業心態仍然由於歐債危機而維持寨慎。指數在5以上表示市況及置業信心改善，低於5則表示市道較差。各類房地產中，酒店獲最多（33%）業界人士看好其市況。
東京
日本房地產信託投資基金ORIX JREIT Inc最近宣布出售埼玉縣越谷市的「越谷物流中心」，作價38.3億日圓，購買方為三井不動產旗下的房地產信託投資基金。物業於2006年1月落成，建築面積為19,161.31平方米，目前租予單一租戶。
日本房地產信託投資基金Japan Logistics Fund, Inc於8月27日宣布，將動用90億日圓購買東京江東區的「辰巳物流中心」，該幢物業為新落成之倉庫，總建築面積為39,394.56平方米，地上共有5個樓層。物業鄰近東京都港口、羽田機場及連接的公路，擁有物流運輸的優勢。買方已跟Nakano Shokai Co Ltd簽訂10年的租約，租予該公司作為其高級成衣的運輸中心。
曼谷
曼谷樓市競爭激烈，發展商現轉戰其他省份，準備於下半年推出多個住宅項目。Sansiri將於考艾推出投資12億泰銖的23 Estate；NC Housing亦將於北芭提雅推出總值7.5億泰銖的獨立屋項目，SC Asset Corporation計劃於下半年於華欣推出第二個住宅項目，投資額接近20億泰銖；Supalai則計劃於清邁、春武里、布吉及素叻推出新住宅項目，LPN Development亦準備於芭提雅推出新公寓項目。
泰國新房村承建協會（HBA）指出，2012年首7個月曼谷地區推出的新建住宅單位數量為51,892個，只比去年同期微升1%，但當中68%為公寓單位，較去年大增46%。低層房屋（包括獨立屋及數層高的聯排房屋）數量則按年跌40%至16,142個單位，佔整體只有32%。這是自1997年以來公寓單位首次佔了曼谷地區新建住宅的接近7成，反映民眾在防範水災的意識下，對高層房屋較為青睞。
胡志明市
最近越南的借貸年利率下降，冀幫助置業者獲得更多銀行貸款，然而房地產業界人士認為利率下降並不足以大幅推動物業銷情，或吸引更多人投資於房地產。不少地產發展商於第3季度推出多個中價樓盤，市面較上半年熱鬧，而為了促銷，發展商亦多與銀行合作，向置業者提供12%的優惠借貸年利率，不少銀行亦放寬借貸寨批。不過，優惠借貸利率只會在按揭的首年適用，隨後的年利率將跟從市場利率而定。
越南政府早已批准興建多個廉價房屋項目的計劃，但這些項目一直未見實際的進展。據越南媒體報導，政府的房屋政策及房地產市場指導委員會已原則上批准6個發展商或投資者的廉價房屋項目，全部落成後可提供大約8,760個住宅單位，以滿足31,000人的住房需要。
然而6個項目中，除了平政縣的Hanh Phuc Residential Area已開始動工，其餘項目皆未有實質進展，而開始動工的項目亦因為財政問題以致施工進度緩慢。分析指出，廉價房屋項目利潤較小，難以吸引發展商參與。
香港
曾經流標的荃灣西站五區灣畔項目，於8月8日截收標書，結果項目以96.31億港元批出。項目地段面積約42,870平方米，住宅樓面面積及商業樓面面積分別為16.71萬平方米（逾179萬平方呎）及40,550平方米，當中包括一所不少於550平方米的幼稚園。項目將提供不少於2,384個住宅單位，當中約52%單位的實用面積將不多於50平方米（約537平方呎）。項目中每個單位均有海景，料總投資額超過200億港元，每呎成本超過7,000港元。
差餉物業估價署於8月6日公布，2012年上半年，香港私人住宅樓價升幅顯著，樓價指數由1月份的179.8點持續攀升，至6月份樓價指數衝破200點，報200.2點，屬有紀錄以來新高水平。鑑於該署同時把5月份樓價臨時指數修訂，由198.4點上調至200.2點，所以6月份臨時數字與5月份經修訂數字一樣，攀上歷史高峰，拋離97年10月份高位15.8%。同時，住宅租金指數首度破頂，報140.5點，亦打破97年高位紀錄。
北京
北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃委員會於8月16日聯合發布《北京市公共租賃住房標準設計圖集（一）》。《圖集》由建築面積30平方米至60平方米，共有11種標準戶型，互相組合可形成21種標準戶型組，在公租房規劃地塊的選擇、配套設施指標、戶型設計及全裝修方案等方面都給予了全面指導，使優質公租房能大量快速複製，以適應當前公租房建設和供應的要求。
北京市國土資源局於8月底啟動了《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》編制工作，從明年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃，保證養老院的用地供應。按照此前市規劃委發佈的《北京市養老設施專項規劃》，到2020年，北京市機構養老床位將新增近11萬張達到16萬張以上，每個社區都將配置托老所。
印度
印度中部的馬哈拉施特拉邦最近頒布新稅收措施，所有於2006年至2010年間在該省購入物業的人士均須繳納增值稅。據稱這項新措施將可為當地政府帶來50億至150億印度盧比的收益。雖然該稅項收由發展商支付，但預料成本將轉嫁至物業買家。據印度房地產發展者協會聯盟估計，買家將要分擔約5%的稅項。
雅加達
雖然印尼央行最近規定住宅按揭最高只能提供房價7成的借貸，少於之前的8成，但全國十大按揭提供銀行之一的印尼國家儲蓄銀行（Bank BTN）則預期其按揭業務仍會保持活躍。目前住宅按揭佔了該行各類借貸的85%業務，在上半年來自按揭的純利達到6,920萬美元，較去年同期上升四成。上半年間，印尼國家儲蓄銀行共批出了72萬億印尼盾（約75億美元），較去年增加27%。
印尼央行最近一如市場所料維持息率不變，仍屬歷史低位的5.75%，以免影響外國投資者對印尼資產包括印尼盾的信心。印尼出口受到環球經濟不景而減少，但內需增加卻令進口上升，令印尼連續3個月出現貿易逆差，並連續兩季錄得經常帳赤字。央行表示會盡力穩定印尼盾匯率以改善赤字情況，並會與政府合作控制內需。
吉隆坡
馬來西亞政府官員最近表示，中產階層佔了大馬4成人口，政府必須正視該階層的房屋需求，故他們希望去年公布的馬來西亞發展有限公司旗下房屋計劃Prima可以加快發展。Prima為限價房屋項目，最廉宜單位最高售價為42,000令吉（約13,586美元），而屬中價的「經濟房屋」則介乎85,000至30萬令吉（約27,500至97,040美元）。最近「經濟房屋」議題在馬來西亞漸受關注，主要城市如吉隆坡、檳城以至近年移民增多的新山等，都有要求增加經濟房屋的聲音。大馬房屋部將收集工作小組就中產階層住屋需求提出的意見及建議，並提交政府寨批。
將於2013年動工的西海岸高速公路，將帶動大馬西部霹靂及雪蘭莪地區的主要工業發展，包括房地產業、旅遊業及多項工業。西海岸高速公路是優樂家集團（KEuro）及怡保工程（IJM Corp）的合資項目，以「興建、營運、轉讓」（BOT）形式興建和營運，合約期為60年。該項工程已進入最後談判階段，預料明年第2季度開始動工，約5年後建成。
首爾
汝矣島的IFC商場於8月30日正式開幕，該物業由AIG Global Real Estate Development與首爾市政府共同發展，並與IFC相連，附近上班族人數接近25萬，為商場帶來良好的人流。除了商場外，整個首爾IFC項目還包括三幢寫字樓及一家38層高的Conrad Seoul酒店，整個項目將提升首爾金融城市的形象。
韓國政府於8月22日發表全國地價數據顯示，首爾平均地價於7月份出現21個月以來的首次下滑，較6月微跌0.03%，主要由於房地產市道不景所影響。全國平均地價水平則相對穩定，自6月至7月僅上升0.07%。與2008年10月韓國地價高峰時期相比，目前價格下跌了0.38%。至於新成立的新行政首都世宗市（忠清南道燕岐郡與公州市交界），其7月地價按月升0.68%，連續五個月錄得全國最高的按月升幅。
上海
上海市政府網站於8月2日發佈《上海虹橋商務區“十二五”規劃》，涉及上海西部的長寧、閔行、嘉定、青浦四個區。開發規模地上建築面積約為500萬平方米，地下建築面積約為260萬平方米，地均投資額每平方公里人民幣380億元，地區生產總值預期達到370億元。預計2015年核心區建設基本完成。戴德梁行的《虹橋商務區》報告指出，預計到2015年，「虹橋商務區」核心區將擁有78.9萬坪甲級辦公大樓，相當於該年度上海甲級辦公大樓總存量的兩成，成為浦東以外上海另一寫字樓重鎮。
新加坡
新加坡貿易及工業部於8月初公布第2季度經濟數據，按季經濟收縮0.7%，少於預期的1.1%。第2季度經濟衰退幅度較小，主要由於製藥業的強勁增長抵銷了部分跌幅。按年比較，第2季度經濟則增長2%，主要由製藥及交通工桯等行業帶動，但電子業則繼續受到環球經濟放緩所影響。貿易及工業部預期本年全年增長介乎1.5%至2.5%，少於原先預測的1%至3%。
新加坡產業發展商公會（REDAS）和新加坡國立大學（NUS）公布的7月份房地產行情指數為4.7，較6月份的4.6微升0.1，反映地產市道有所改善，但國民置業心態仍然由於歐債危機而維持寨慎。指數在5以上表示市況及置業信心改善，低於5則表示市道較差。各類房地產中，酒店獲最多（33%）業界人士看好其市況。
東京
日本房地產信託投資基金ORIX JREIT Inc最近宣布出售埼玉縣越谷市的「越谷物流中心」，作價38.3億日圓，購買方為三井不動產旗下的房地產信託投資基金。物業於2006年1月落成，建築面積為19,161.31平方米，目前租予單一租戶。
日本房地產信託投資基金Japan Logistics Fund, Inc於8月27日宣布，將動用90億日圓購買東京江東區的「辰巳物流中心」，該幢物業為新落成之倉庫，總建築面積為39,394.56平方米，地上共有5個樓層。物業鄰近東京都港口、羽田機場及連接的公路，擁有物流運輸的優勢。買方已跟Nakano Shokai Co Ltd簽訂10年的租約，租予該公司作為其高級成衣的運輸中心。
