新聞摘要
- 台北市主要商業區預計2016年僅有約3.6萬餘坪的新供給進入A級商辦市場
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】仲量聯行2016年4月7日舉行商用不動產第1季季報說明會指出，全球經濟預測顯示當今成長力道疲弱，景氣仍處於低緩狀態，企業預計於預算成本上趨於謹慎保守。知名國際人力機構2016第二季全球就業展望調查中顯示，台灣國內雖有27％的企業仍表示有增聘人力的意願，但相較於上季則減少7％，較2015年同期更減少25％。整體就業需求呈現連續四個季度下滑，來到七年來的最低值。本季租賃市場也逐漸反映此趨勢，部分租戶已著手進行減租。
國內官方預計物聯網、智慧化應用相關及半導體產業可望於2016年持續帶動國內經濟成長，因此預計2016年租賃市場需求仍將來自於高科技、IT及金融產業。此外，來台觀光旅次於2015年已突破千萬人次，出國旅遊人次更成長11％，突破1,300萬人次；預計觀光業的蓬勃成長將持續為旅遊、觀光及零售業者帶來成長動能，進而增加辦公空間需求。2015年全年A級商辦總搬遷量達2萬餘坪，2016年第一季亦達6,000坪。仲量聯行的市場調查亦顯示近幾季航空、旅行及時尚零售業者有新租或增租的需求，並持續有業者詢問前在搬遷標的。短期未來預期將陸續有搬遷的需求。
台北市主要商業區預計2016年僅有約3.6萬餘坪的新供給進入A級商辦市場，主要將集中於非核心商業區，其中逾77％為業主自用，因此在新供給有限的情況下，現有大樓可望持續去化。對於付租能力較高的租戶預計將持續往信義區搬遷，中小型外資企業租戶則將持續鎖定非核心商業區的大樓。
於租金走勢面，因為原本於非核心等區域的租戶往信義或市郊區域搬遷導致空置率上升，在空置率上升及維持現有租戶等壓力，預計2016年未來三季該些區域大樓業主將於租金調整上更為謹慎。此外，多數位於非核心區域的新供給仍有大面積空置的狀況，我們預估2016年A級商辦整體租金將呈現穩定成長的走勢，成長率預 計介於2-3％間。
本季新租約仍多集中於信義區，主要以國內外金融服務及科技業租用中大型辦公單位或增租為主。此外，有部分大型跨國企業由其他商業區A辦搬遷至信義區的頂級大樓，顯見付租能力較高的租戶仍傾向高品質及屋齡較新的標的。因此，信義區空置率較上季下降1.0個百分點來到11.6％，去化量達2,641坪。在空置率持續降低，區域內新釋出供給持續去化及空置率降低的大樓調高租金的帶動下，平均租金較上季成長1.9％，來到每坪每月3,100元，較2015同期成長2.8％，成長率為八季來最高。
敦北商業區本季在國內外企業租戶增租及退租的交互效應下，去化量來到-1,054坪，整體空置率較上季增加1.2個百分點達7.7％。在部份空置率持續下降的大樓業主提高租金的影響下，平均租金較上季成長1.5％，來到每坪每月2,361元。
敦南商業區本季因租戶搬遷至市郊區域及房東釋放原先保留空間所影響，區域空置率上升1.6個百分點來到6.2％。區域去化量呈現負值來到逾1,900坪。因區域租賃活動趨緩並仍有空置空間，多數大樓業主於租金調整上略顯謹慎。第一季平均租金與上季維持平盤為每坪每月2,479元。
本季非核心商業區主要為國內外中小型企業租用中小型坪數空間，在部分租戶搬遷至信義區釋放大面積間的交互效應下，本季空置率微幅下降0.4個百分點來到14.1％。去化量也由上一季的負值來到本季的六百餘坪。平均租金在2015年釋出的新大樓開價較高及近滿租的大樓業主微幅調整租金下，本區平均租金來到每月每坪2,030元，成長率為0.3％。
國內官方預計物聯網、智慧化應用相關及半導體產業可望於2016年持續帶動國內經濟成長，因此預計2016年租賃市場需求仍將來自於高科技、IT及金融產業。此外，來台觀光旅次於2015年已突破千萬人次，出國旅遊人次更成長11％，突破1,300萬人次；預計觀光業的蓬勃成長將持續為旅遊、觀光及零售業者帶來成長動能，進而增加辦公空間需求。2015年全年A級商辦總搬遷量達2萬餘坪，2016年第一季亦達6,000坪。仲量聯行的市場調查亦顯示近幾季航空、旅行及時尚零售業者有新租或增租的需求，並持續有業者詢問前在搬遷標的。短期未來預期將陸續有搬遷的需求。
台北市主要商業區預計2016年僅有約3.6萬餘坪的新供給進入A級商辦市場，主要將集中於非核心商業區，其中逾77％為業主自用，因此在新供給有限的情況下，現有大樓可望持續去化。對於付租能力較高的租戶預計將持續往信義區搬遷，中小型外資企業租戶則將持續鎖定非核心商業區的大樓。
於租金走勢面，因為原本於非核心等區域的租戶往信義或市郊區域搬遷導致空置率上升，在空置率上升及維持現有租戶等壓力，預計2016年未來三季該些區域大樓業主將於租金調整上更為謹慎。此外，多數位於非核心區域的新供給仍有大面積空置的狀況，我們預估2016年A級商辦整體租金將呈現穩定成長的走勢，成長率預 計介於2-3％間。
本季新租約仍多集中於信義區，主要以國內外金融服務及科技業租用中大型辦公單位或增租為主。此外，有部分大型跨國企業由其他商業區A辦搬遷至信義區的頂級大樓，顯見付租能力較高的租戶仍傾向高品質及屋齡較新的標的。因此，信義區空置率較上季下降1.0個百分點來到11.6％，去化量達2,641坪。在空置率持續降低，區域內新釋出供給持續去化及空置率降低的大樓調高租金的帶動下，平均租金較上季成長1.9％，來到每坪每月3,100元，較2015同期成長2.8％，成長率為八季來最高。
敦北商業區本季在國內外企業租戶增租及退租的交互效應下，去化量來到-1,054坪，整體空置率較上季增加1.2個百分點達7.7％。在部份空置率持續下降的大樓業主提高租金的影響下，平均租金較上季成長1.5％，來到每坪每月2,361元。
敦南商業區本季因租戶搬遷至市郊區域及房東釋放原先保留空間所影響，區域空置率上升1.6個百分點來到6.2％。區域去化量呈現負值來到逾1,900坪。因區域租賃活動趨緩並仍有空置空間，多數大樓業主於租金調整上略顯謹慎。第一季平均租金與上季維持平盤為每坪每月2,479元。
本季非核心商業區主要為國內外中小型企業租用中小型坪數空間，在部分租戶搬遷至信義區釋放大面積間的交互效應下，本季空置率微幅下降0.4個百分點來到14.1％。去化量也由上一季的負值來到本季的六百餘坪。平均租金在2015年釋出的新大樓開價較高及近滿租的大樓業主微幅調整租金下，本區平均租金來到每月每坪2,030元，成長率為0.3％。
